나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1532 [2] 인천광역시 서구 청라동 202-3 청라더리브티아모지식산업센터 8층807호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오케이 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '인천초은중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터 및 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재하는등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층(사용승인:2023.03.03)내 제2층 제245호 및 제8층 제807호 로서,

외벽:강화유리등 마감.
내벽:외장판넬및 내부인테리어 마감.
창호:시스템창호등임.

이용상태

제245호는 영업용(식당)으로 인접호와 벽체없이 공동 사용중이며, 제807호는 공장(아파트형공장)으로 이용중임.

설비내역

승강기설비,화재탐지설비,소화전설비,위생및 급배수설비, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 광평수 토지로서, 지식산업센터 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약25미터의 포장도로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역(2019-12-16), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(2019-12-16)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 도시첨단산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상.

물건 비고

공장(아파트형공장)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경1532 (2)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 국민은행 (국OOO)

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 청라동 202-3 청라더리브티아모지식산업센터 8층807호

용도: 지식산업센터 (현재 공장(아파트형공장)으로 이용 중)

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 8층 807호

사용승인일: 2023년 3월 3일 (신축 건물)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 527,000,000원

토지 면적: 40.85㎡ (약 12.36평)

토지 지분: 40.8546㎡ (약 12.36평)

건물 면적: 136.92㎡ (약 41.41평)

건물 지분: 136.92㎡ (약 41.41평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '인천초은중학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 지식산업센터, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

동측으로 노폭 약 25미터의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 물건은 준공업지역, 지구단위계획구역에 속합니다.

주요 용도지구는 중로1류(폭 20m~25m) 및 특수도로(보행자전용도로)에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 도시첨단산업단지, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 다만, 해당 허가구역 지정은 '외국인 등의 주택용도 취득에 한함'으로, 본 건의 지식산업센터 용도 및 국내 사업자 취득 시에는 직접적인 제한이 없을 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

말소기준권리: 2023년 4월 27일 접수된 국민은행 근저당 (채권금액 812,400,000원)입니다.

매각으로 인해 말소되는 권리: 근저당권, 임의경매개시결정 등기 등.

등기부채권 총액: 812,400,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 바 없음 (단, 지상권은 소멸되지 않을 수 있으나, 현재 등기상 해당 권리는 없습니다.)

3.2. 임차인 현황

임차인: 김홍열

보증금: 5,000,000원

차임: 650,000원

전입일자(사업일자): 2023년 9월 22일

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고: 임차인 김홍열은 전입일자가 있으나 대항력이 없어, 보증금 500만원은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원. 낙찰자가 별도로 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 인천광역시 서구 청라동 일대는 신축 지식산업센터들이 다수 들어서 있으며, 근린생활시설 및 공동주택과 혼재하는 지역입니다.

청라더리브티아모지식산업센터는 해당 지역의 상업 및 업무 기능의 일부를 담당하며, 주변의 개발 계획과 함께 성장 잠재력을 가지고 있습니다.

인근 학교(인천초은중학교) 및 도로망을 갖추고 있어 비즈니스 활동 및 근로자들의 접근성이 비교적 양호한 편입니다.

5. 생활정보

주변에 인천초은중학교가 위치하고 있어 교육 환경에 대한 간접적 영향을 받을 수 있습니다.

인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성 또한 용이한 편입니다.

편의시설, 병원, 대형 상업시설 등 생활 인프라에 대한 상세 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역 지정 (제한적 적용)

본 건 소재지가 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으나, '외국인 등의 주택용도 취득에 한함'이라는 단서 조항으로 인해 국내 사업자가 지식산업센터 용도로 취득 시에는 직접적인 허가 대상이 아닐 가능성이 높습니다. 그러나 관련 규정 및 절차에 대한 재확인이 필요합니다.

6.2. 공장(아파트형공장) 이용 상태

건물이 현재 공장(아파트형공장)으로 이용 중입니다. 매수인이 해당 용도를 유지하거나 변경할 경우, 관련 건축법, 국토계획법 등의 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 감정가와 시세 간 차이

최근 부동산 시장 조사 결과, 유사 면적의 지식산업센터 매물 시세가 본 건의 감정가보다 낮은 수준으로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. (예: 136.92㎡ 면적의 타 매물 시세 약 2억 5천만원 ~ 3억 5천만원 선). 따라서 낙찰 후 시세차익 또는 임대수익률 산정 시 감정가 대비 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

6.4. 임대 정보

임차인의 보증금과 차임은 명확히 제시되었으나, 임대차 계약의 상세 조건(기간, 갱신 여부 등) 및 기타 공실 여부에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 청라동에 위치한 비교적 신축(2023년 3월 사용승인)인 지식산업센터입니다.

입지, 교통, 건물 상태 면에서 긍정적인 요소를 다수 갖추고 있으며, 권리 관계가 매우 깔끔하여 낙찰자가 인수할 부담이 없는 안전한 물건으로 평가됩니다.

다만, 감정가가 최근 시장 거래 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단되며, 토지거래허가구역 지정 관련 부분에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건물(2023년 준공)로 내부 시설 및 관리 상태 우수.

* 인천 서구 청라동의 개발 지역 내 위치.

* 낙찰 시 인수되는 권리 없음.

* 효율적인 면적(136.92㎡)으로 활용도 높음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 527,000,000원입니다.

최근 유사 면적의 지식산업센터 시세 조사 결과, 2억 5천만원 ~ 3억 5천만원 선의 거래 가격이 형성되어 있는 것으로 파악되었습니다.

이러한 시세 정보를 고려할 때, 감정가 대비 낮은 금액에서 입찰이 시작될 수 있으며, 권리 인수 부담이 없는 점을 감안하여 시세 범위를 참고한 적정 입찰가 산정이 필요합니다.

보수적으로 감정가의 80% 수준인 421,600,000원부터, 시세 상단 및 경매 특성을 고려한 350,000,000원 ~ 450,000,000원 사이에서 전략적인 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 해당 물건의 실제 현황 조사, 주변 상권 분석, 경쟁 입찰 동향 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.