나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53554 [2] 경기도 안산시 상록구 부곡동 646-11 채원빌 에이동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 "정재초등학교" 남동측 인근에 위치하는 부동산으로서 주위에는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제4층 제401호 외 3개호로서 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시 창호임.

이용상태

본건 (1)~(4)는 단지형 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수 설비, 승강기설비, 전기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 가장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(뿌리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(뿌리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

본건 토지중 646-12, 13번지는 2023.12.07일자에 646-11번지로 합병되었으나, 등기사항전부증명서상에서 정리가 되지 않았음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대지권 목적인 토지 중 646-12, 13번지는 2023.12.7.자로 646-11번지와 합병되었으나 등기사항전부증명서상 정리가 되어있지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경53554 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 크리스탈대부주식회사 (추정)

소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡동 646-11 채원빌 에이동 5층502호

물건종별: 다세대주택

1.2. 물건 현황

건물명: 채원빌

동/호수: 에이동 5층 502호

건축년도: 2023년 6월 사용승인 (신축건물)

총층수: 5층 중 5층

토지면적: 44.94㎡ (약 13.6평)

건물면적: 69.40㎡ (약 21.0평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 355,000,000원

토지면적: 44.94㎡ (약 13.6평)

토지지분: 44.9375㎡ (약 13.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 69.40㎡ (약 21.0평)

건물지분: 69.4㎡ (약 21.0평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 토지 정보

소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡동 646-11번지

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)

형상 및 이용상태: 등고평탄한 가장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중

1.5. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조

지붕: 경사지붕

층수: 지하 0층, 지상 5층

전유부: A동 5층 502호 (건물면적 69.40㎡)

주요 내부 설비: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 전기설비 등 구비

1.6. 등기부 요약

소유권 보존: 채원종합건설주식회사 (2023-06-23)

말소기준권리: 근저당 (크리스탈대부주식회사, 2023-06-23, 42억원) - 매각으로 소멸 예정

기타 권리:

* 압류 (국민건강보험공단, 2025-07-22) - 매각으로 소멸 예정

* 임의경매 (반월신용협동조합, 2025-10-22) - 현재 경매 개시

* 압류 (인천세무서장, 2025-10-23) - 매각으로 소멸 예정

* 압류 (안산시, 2026-02-26) - 매각으로 소멸 예정

* 가압류 (강구수산업협동조합, 2026-05-28) - 매각으로 소멸 예정

* 소유권이전청구권가등기 (조해도, 2026-06-23) - 매각으로 *소멸되지 않는 권리*

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동에 위치하며, "정재초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 주변 편의시설

* 교육시설: 정재초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 생활편의시설: 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

2.4. 주변 혐오시설

현재 확인된 정보 상으로는 인근에 특별한 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 대기관리권역 등에 포함되어 있어 환경 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 6월 23일 접수된 크리스탈대부주식회사의 근저당권이며, 본 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

일반적으로 경매 물건은 말소기준권리보다 후순위 권리들이 매각으로 인해 소멸되나, 본건의 경우 2026년 6월 23일 접수된 조 외 1인(조해도)의 소유권이전청구권가등기가 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다. 이 가등기의 인수 여부 및 그로 인한 법적 효력은 매우 중요한 고려 사항입니다.

3.3. 임차인 현황

조사된 임차인 현황에 따르면, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 별도의 인수 대상 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 기타 권리사항

등기사항전부증명서상 토지(646-11번지)에 대한 합병(2023.12.07.) 정리가 미비한 부분이 있습니다. 이는 공부와의 차이로, 현황 파악 시 유의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 부곡동 일대는 다세대주택이 밀집한 주거지역으로서, 도시형생활주택 단지형 다세대 주택으로 이용되고 있습니다. 비교적 신축 건물로 분류됩니다.

4.2. 유사 물건 시세

최근(2026년 7월) 인근에서 거래된 유사 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 2017년식, 53.40㎡, 4층: 16,600만원 (약 311만원/㎡)

* 2016년식, 52.17㎡, 5층: 14,000만원 (약 268만원/㎡)

* 2001년식, 59.94㎡, 2층: 12,800만원 (약 214만원/㎡)

본건(69.40㎡)의 감정가는 355,000,000원으로, 평당 약 1,690만원으로 산정되었습니다. 이는 최근 거래된 인근 유사 물건들의 시세(약 707만원~1,030만원/평) 대비 현저히 높은 수준입니다. 감정평가 시점과 시장 상황, 건물 신축 연도(2023년) 등을 고려하더라도 가격 괴리가 커 보이므로, 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

단지 인근에 정재초등학교가 위치하여 자녀들의 통학이 편리합니다.

5.2. 기타 생활 편의

주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 인근 도로를 통해 시내외 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

토지 등기사항전부증명서상 646-11번지로 합병되었으나, 실제 등기부상 정리가 되어 있지 않은 점은 추후 관리에 유의해야 합니다.

6.2. 권리 관련 리스크

본건의 가장 큰 리스크는 조 외 1인(조해도)이 설정한 소유권이전청구권가등기입니다. 이 가등기는 매각으로 소멸되지 않으므로, 낙찰 후 가등기권자와의 관계, 향후 소송 발생 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다. 만약 가등기권자의 권리가 인정될 경우, 낙찰자의 소유권 행사에 큰 제약이 따르거나 소유권 상실의 위험까지도 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 감정가와 유사 물건 시세 간의 상당한 괴리가 존재합니다. 이는 감정가가 시장 가치와 동떨어져 있거나, 가등기로 인한 시세 반영 부족 등의 복합적인 요인 때문일 수 있습니다.

* 건축물대장상 집합건물임에도 불구하고, 건물(2) 총괄표제부상 A동 외에 다른 동이 존재할 가능성이 있어 단지 전체 현황 파악이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 신축 건물(2023년 사용승인)로서 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 정재초등학교 인근으로 교육 환경이 갖추어져 있으며, 주거지로서의 기본적인 입지 조건은 양호합니다.

* 만약 소유권이전청구권가등기 문제를 해결하거나, 가등기의 존재를 인지하고 감안한 수준으로 낙찰받을 경우, 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 신축이라는 장점을 가지지만, 매각으로 소멸되지 않는 소유권이전청구권가등기라는 치명적인 권리상의 하자가 존재합니다. 또한, 감정가와 실제 시세 간의 큰 차이는 투자 판단에 있어 신중함을 요구합니다. 가등기 권리자가 누구이며, 어떤 관계인지, 또한 가등기 말소를 위한 협상 가능성이 있는지 등에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 권리 분석에 대한 명확한 판단 없이는 높은 위험을 수반하는 물건입니다.

9. 예상 입찰가

상기 물건의 권리상의 중대한 위험(소유권이전청구권가등기)과 유사 물건 시세 대비 높은 감정가를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 유사 신축 건물의 최근 거래가(약 268만원~311만원/㎡)를 기준으로 추정 시, 본건(69.40㎡)의 시장 가치는 약 1억 8천만원 ~ 2억 2천만원 수준으로 추정됩니다.

가등기라는 중대한 리스크와 이를 감안한 투자 가치를 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 190,000,000원 이하로 신중하게 접근하는 것을 제안합니다. 이는 권리 리스크 해소를 위한 협상 자금 및 추가 비용까지 고려한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.