나이스옥션 법원경매 안산 2024타경62673 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 826-10 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신후 · 평가일 2024.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "본오초등학교" 남측 인근에 위치하며 주위는
다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건 주택까지 차량등의 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는등 일반교통
사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물내 3층 301호로서
외벽 : 외장석재붙임 및 드라이비트 마감등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감등
샷시 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택:후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 세로한면의 포장도로 등을 통하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭8m 미만)(접합), 가축
사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-10-21)(본오중)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-10-21)(본오초)<교육환경 보호에 관한
법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역
<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비
계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

서울보증보험주식회사 (양도전: 한국토지주택공사)로부터 2026. 7. 15.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 안산지원 2024타경62673 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 826-10 3층 301호

용도: 도시형생활주택

감정가: 182,000,000원

토지면적: 30.76㎡ (약 9.31평)

토지지분: 30.76㎡ (약 9.31평)

건물면적: 49.25㎡ (약 14.90평)

건물지분: 49.25㎡ (약 14.90평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OO

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1.1. 입지조건

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본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "본오초등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 남측으로 폭 8m 미만의 포장도로를 통해 접근 가능합니다. 토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반) 등에 해당하며, 상대보호구역(본오중, 본오초) 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

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1.1. 1.주변 시설

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주변 지도 및 검색 결과, 해당 물건지 인근에서 특별히 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설(대규모 산업단지, 폐기물 처리 시설 등)은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 본건은 주거 및 교육 시설이 밀집한 지역에 위치하고 있습니다.

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1.2. 권리분석

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본 물건의 등기부등본상 말소기준권리는 2023년 8월 17일 접수된 한두경의 가압류(수원지방법원 2023카단52794)입니다. 이 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 없으며, 매각으로 인해 전부 소멸될 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 임기순

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-04-06

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수 여부 및 명도에 대한 주의가 필요합니다.

* 임차인: 한국토지주택공사 (LH)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-04-21

* 확정일자: 2023-03-19

* 배당신고일자: 2024-09-02

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부등본상 해당 권리는 말소 예정으로 기재되어 있으며, 물건명세서상 서울보증보험(주)로부터 제출된 확약서에 따라 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기를 말소해주기로 한 내용이 있어 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

권리분석 결과, 인수되는 보증금은 0원입니다.

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1.3. 상권분석

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본건은 경기도 안산시 상록구 본오동의 주거 밀집 지역에 위치한 도시형생활주택으로, 지역 내에서 주거용 부동산으로서의 가치를 가집니다. 인근 유사 부동산의 최근 거래 사례를 분석한 결과, 비슷한 시기에 건축된 다세대주택의 경우, 전용면적 20.96㎡(약 6.34평)이 44,000,000원(2026년 7월 2일 거래), 전용면적 60.06㎡(약 18.17평)이 144,000,000원(2026년 7월 2일 거래)에 거래되었습니다. 본건은 전용면적 49.25㎡(약 14.90평)으로, 60.06㎡ 거래 사례와 비교 시 평당 단가는 약 240,000원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다. 이를 바탕으로 본건의 시세는 약 118,000,000원 내외로 추정됩니다.

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1.4. 생활정보

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본 물건은 본오초등학교 남측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 주변에 다양한 편의시설 및 상업 시설이 존재하여 생활 편의성이 좋습니다.

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1.5. 잠재적 리스크

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* 대항력 있는 임차인(임기순)의 존재: 보증금 및 차임이 미상(0원)으로 표기되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 수 있는 점이 가장 큰 리스크입니다.

* 중복사건 및 SGI 인수조건 변경: 복잡한 권리관계 및 거래 과정이 있었음을 시사하며, 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

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1.6. 종합 의견

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본건은 안산시 상록구 본오동에 위치한 도시형생활주택으로, 입지 및 주변 환경은 양호한 편입니다. 건물은 2015년에 신축되어 비교적 최신 건물에 해당합니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며 그 보증금 및 차임이 명확하지 않아 명도 및 인수 시점에 대한 리스크가 존재합니다. 한국토지주택공사(LH) 관련 임차권은 인수 부담이 없을 것으로 보이나, 임기순 임차인과의 협의가 필수적입니다.

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1.7. 투자 포인트

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* 양호한 주거 입지: 초등학교 등 교육 시설 인접 및 편리한 교통망.

* 신축 건물: 2015년 준공으로 노후화 문제 적음.

* 잠재적 가치: 임차인 리스크 해소 시 시장 가격에 따른 수익 기대 가능.

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1.8. 예상 입찰가

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현 시세 분석 결과, 본건의 시장 가치는 약 118,000,000원 내외로 추정됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인(임기순)으로 인한 불확실성 및 명도 비용 발생 가능성을 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다. 인수 보증금은 없다고 가정하나, 해당 임차인과의 원만한 합의 또는 명도 절차에 소요될 비용을 감안하여, 예상 입찰가는 100,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 약 55%, 시장 시세 대비 약 85% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.