나이스옥션 법원경매 고양 2026타경1040 [2] 경기도 고양시 덕양구 원흥동 635 삼송2차원흥역동원로얄듀크비스타 202동 1층106호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2026.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동 소재 "원흥역(지하철 3호선)" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 공원 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(3호선 원흥역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 3층건내 1층 105호, 106호로서, (사용승인일: 2020.04.27) 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 페인팅 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건 공히 공부상 용도는 판매시설임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 45m 내외, 북서측으로 노폭 약 35m 내외, 북동측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)} 및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(드림아이유치원)<교 육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한국방송통신대학교 서울지역대학 서부학습센터) <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(드림아이유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(한국방송통신대학교 서울지역대학 서부학습센터)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대 주택,아파트)로사용되는토지) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 고양지원 2026타경1040 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO (신한은행)

1.2. 물건 상세 현황

소재지: 경기도 고양시 덕양구 원흥동 635 삼송2차원흥역동원로얄듀크비스타 202동 1층106호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 3층건내 1층

사용승인일: 2020년 4월 27일

용도: 판매시설

구분건물감정평가요항표상 주위 환경: "원흥역(지하철 3호선)" 동측 인근에 위치하며, 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 공원 등이 혼재합니다.

1.3. 면적 및 가치

감정가: 1,660,000,000원

토지면적: 20.48㎡ (약 6.20평)

토지지분: 20.4773㎡ (약 6.20평)

건물면적: 64.83㎡ (약 19.61평)

건물지분: 64.827㎡ (약 19.61평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 입지

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동에 위치하며, 지하철 3호선 원흥역 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 오피스텔, 다세대 주택 등 주거 시설과 함께 다양한 근린생활시설 및 공원이 혼재하여 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 3호선 원흥역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 이를 통해 서울 도심 및 강남권까지 비교적 빠른 이동이 가능합니다.

2.3. 도로 접면

본건은 남측으로 약 45m, 북서측으로 약 35m, 북동측으로 약 12m 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 권리 요약

본 물건의 등기부상 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 을1 (2023-10-23): 신한은행 근저당권 (말소기준권리) - 2,520,000,000원

* 갑5 (2024-06-07): 김포세무서장 압류 (말소)

* 갑6 (2025-12-26): 고양시 압류 (말소)

* 갑7 (2026-01-29): 분당세무서장 압류 (말소)

* 갑8 (2026-03-11): 신한은행 임의경매개시결정 - 2,170,418,367원

* 갑9 (2026-05-29): 토스뱅크 가압류 - 29,060,084원 (말소)

* 갑10 (2026-06-02): 국민건강보험공단 압류 (말소)

총 등기부채권 금액은 2,549,060,084원입니다.

3.2. 말소기준 권리 및 인수/소멸 사항

말소기준권리는 2023년 10월 23일 접수된 신한은행의 근저당권(을1)입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서에 따르면 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없으며, 지상권 개요 등 특별한 사항은 기재되어 있지 않습니다.

3.3. 임차인 현황 및 보증금

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 기타 참고사항에 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본 물건은 원흥역 역세권에 위치한 판매시설로, 주변의 대규모 아파트 단지와 오피스텔 단지를 배후 수요로 하는 근린 상권의 특징을 가집니다. 상가 건설 당시 유럽형 스트리트 테마로 조성되었으며, 신흥 상권으로 조성되어 발전 가능성이 높다는 분석이 있습니다.

4.2. 잠재 고객 분석

주변에 밀집된 312가구의 '삼송2차 원흥역 동원로얄듀크비스타' 아파트 단지 및 인근 오피스텔, 다세대 주택 거주민을 주요 배후 수요로 합니다. 또한, 원흥역을 이용하는 유동 인구를 흡수할 수 있는 위치적 장점이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활 인프라

단지 주변에 각종 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대형 쇼핑몰로는 스타필드 고양, 이케아 고양점 등이 차량으로 15분 이내 거리에 위치하고 있어 편리하게 이용 가능합니다.

5.2. 교육 시설 현황

인근에 드림아이유치원, 한국방송통신대학교 서울지역대학 서부학습센터와 관련된 상대보호구역 및 절대보호구역이 존재합니다. 주변에 초, 중, 고등학교도 위치하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.3. 녹지 및 공원

주변에 공원이 소재하고 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관련 미확인 사항

임차인 현황상 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 실제 임대차 관계 및 보증금, 차임 등에 대한 정보가 '미상'으로 확인되어 주의가 필요합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재한다면, 보증금 미상의 위험이 낙찰자에게 전가될 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 및 건축 규제

본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로/대로/중로 접합 등 다양한 용도지역 및 지구에 해당됩니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역, 택지개발지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재하여 향후 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 건물 노후 및 관리

건물 사용승인일이 2020년 4월 27일로 비교적 신축에 해당하나, 향후 건물의 관리 상태 및 유지보수 비용 발생 가능성에 대한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 3호선 원흥역 초역세권에 위치한 판매시설로, 2020년에 사용승인된 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 주변의 풍부한 배후 주거 수요와 편리한 교통 환경을 바탕으로 안정적인 상권 형성이 기대됩니다. 다만, 임대차 관계의 불확실성과 다양한 토지 이용 제한 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 정리될 것으로 예상되어 비교적 명확하나, 채권 총액이 높다는 점은 인지할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 지하철 3호선 원흥역과 직접 연결되는 뛰어난 접근성을 자랑합니다.

* 풍부한 배후 수요: 단지 내 312가구 아파트 및 주변 주거 단지의 고정 수요를 확보할 수 있습니다.

* 신축급 건물: 2020년에 준공되어 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 발전 가능성 있는 상권: 신흥 상권으로 조성되고 있는 원흥역세권의 성장 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다. 예상 입찰가는 낙찰 후 인수해야 할 보증금(본 건은 0원으로 명시)을 제외하고, 현재 시세, 주변 상권의 실제 임대료 수준, 명도 가능성, 권리 분석상 인수 부담 여부, 추가적인 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.