나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53720 [2] 경기도 안산시 단원구 대부동동 819-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신우 · 평가일 2025.11.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 대부동동에 소재하고 있는 "대동초등학교" 북서측 인근에 위치 하며, 본건 주위는 근린생활시설 등으로 이루어진 지방도변 상가지대 및 농경지 및 농가주택 등으로 이루어진 농촌 취락지대로서 제반 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통 인 편임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 인접필지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 현황 주거나지 상태임. 기호(2) : 인접필지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 남동측으로 노폭 약 2미터 내지 3미터의 포장도로와 접함. 기호(2) : 본건 북동측으로 왕복2차선 도로에 접하며, 남동측으로 노폭 약 2미터 내지 3미터 의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가 축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대동초등학교)<교육환 경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교 통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수 도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 기호(2) : 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 상대보호구역(대동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기 관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음 진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역, 토지거 래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

제시목록 외의 물건

후첨 "사진용지" 및 "건물개황도" 참조.

공부와의 차이

기호(2) 토지는 지목 "전"이나 현황 "대"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) 건물은 경량철골조 경량판넬지붕 단층 건물로서, 외벽 : 판넬 붙임 등 마감. 창호 : 샷시창임.

이용상태

일반건축물대장상 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "사진용지" 및 "건물개황도" 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물 ㉢은 매각포함.
2. 농지취득자격증명 불요(별지 2025. 12. 2.자 안산시 단원구청장 사실조회회신 참조).
3. 지목은 "전"이나 현황"대"임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53720 (2)

소재지: 경기도 안산시 단원구 대부동동 819-2

신주소: 경기도 안산시 단원구 대부황금로 873

용도: 제1종근린생활시설

감정가: 267,029,760원

토지면적: 272.00㎡ (약 82.28평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 88.48㎡ (약 26.77평)

건물 제시외면적: 3.00㎡ (매각 포함)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OOOOOO

건축물 구조: 경량철골조 경량판넬지붕 단층

건축 허가일: 1995.07.21

사용 승인일: 2000.07.03

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 안산시 단원구 대부동동에 소재하며, "대동초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 지방도변 상가지대, 농경지 및 농가주택 등으로 이루어진 농촌 취락지대입니다. 제반 주위 환경은 무난한 것으로 평가됩니다.

* 교통상황

차량 통행이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 편입니다.

* 도로상태

기호(1) 토지는 남동측으로 노폭 약 2~3미터의 포장도로와 접해 있습니다.

기호(2) 토지는 북동측으로 왕복 2차선 도로, 남동측으로 노폭 약 2~3미터의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대동초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 그 지정기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 기호(2) 토지는 자연녹지지역 및 중점경관관리구역으로도 지정되어 있으며, 소로3류 도로에 저촉되는 부분이 있습니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권

* 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 현황

본 건의 등기부채권 총액은 413,000,000원입니다.

말소기준권리:

토지: 을18, 근저당권, 군자새마을금고, 2010-03-22 설정 (총 채권액 273,000,000원)

건물: 을12, 근저당권, 군자새마을금고, 2010-03-22 설정 (총 채권액 273,000,000원)

말소기준권리보다 이후에 설정된 모든 근저당권 및 임의경매 개시결정 등기들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

임차인: 고유지영농법인조합

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입일자(사업일자): 2017-11-03

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

4. 상권분석

본 물건은 근린생활시설로 이용 중이며, "대동초등학교" 인근의 지방도변 상가지대와 농촌 취락지대가 혼재된 지역에 위치합니다. 이는 잠재적인 배후 수요 확보 가능성을 시사합니다. 대부도 지역 특성상 관광 및 지역 주민의 수요가 상권 형성에 영향을 미칠 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 주변 시설

"대동초등학교"가 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호합니다. 또한, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설 유무

주변 지역을 조사한 결과, 본 물건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보

본 건은 중복사건으로 분류되며, 공동담보로 설정된 부분이 있어 채무 관계가 복잡할 수 있습니다.

* 법정지상권

본 건의 특이사항으로 법정지상권이 언급되어 있습니다. 이는 토지 소유권과 건물 소유권이 분리될 경우 발생할 수 있는 권리로서, 토지 사용에 제약을 초래할 수 있는 중요한 리스크 요인입니다.

* 지목과 현황의 차이

토지 등기부상 지목은 "전"이나, 현황은 "대"로 이용되고 있습니다. 이는 향후 토지 이용이나 개발에 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 도로 접촉 (저촉)

기호(2) 토지의 경우, 소로3류 도로에 저촉되는 부분이 있어 도로 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함

본 매각에는 제시외 건물 ㉢(3.00㎡)이 포함됩니다.

* 토지거래계약 허가구역

본 건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.). 이는 해당 기간 내 부동산 취득 시 허가를 받아야 함을 의미합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대부도 지역의 근린생활시설로, "대동초등학교" 인근에 위치하여 안정적인 수요 확보가 가능할 것으로 예상됩니다. 일괄 매각 대상이며, 건물은 제1종 근린생활시설로 현재 이용 중입니다.

하지만, 법정지상권의 존재 가능성은 매우 중요한 투자 리스크로 작용할 수 있으며, 이에 대한 면밀한 분석이 선행되어야 합니다. 중복사건, 공동담보, 지목과 현황의 차이, 도로 저촉, 제시외 건물 포함 등은 추가적인 주의가 필요한 부분입니다. 농지취득자격증명은 불필요하여 취득 절차상의 큰 장애물은 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 대동초등학교 인근 및 지역 주민을 대상으로 한 근린생활시설로서 꾸준한 수요가 기대됩니다.

* 일괄 매각의 이점: 토지와 건물을 일괄 매각함으로써 관리 및 처분이 용이할 수 있습니다.

* 대부도 지역 개발 잠재력: 대부도 관광 및 개발 추세에 따른 지역 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 267,029,760원입니다. 제시된 권리 분석상 인수되는 보증금은 없으나, 법정지상권 등 잠재적 리스크 요인을 감안할 때 입찰가는 신중하게 접근해야 합니다.

본 보고서 작성 시점 기준, 인수 보증금 0원을 제외한 예상 입찰가는 감정가의 약 90% 수준인 240,000,000원으로 예상해 볼 수 있습니다. 다만, 법정지상권의 존부 및 영향력에 따라 실제 가치는 크게 달라질 수 있음에 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.