나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53686 [2] 경기도 안산시 단원구 성곡동 838-1 아티스큐브1차 13층1313호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우진 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 "반달섬"북측인근의 대로변에 위치하며 주위는 힐스 테이트라군인테라스 등 동류형의 주상복합건물과 문화공원,수변공원 등의 부대시설 등이 있으며 동북측 인근에는 시화산업공단이 소재하는 일반상업지역임.

교통상황

차량의 출입이 용이하며 남측도로(시화호수로)변에 노선버스정류장(2번,122번,500번)이 소재하는 등 교통여건은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 28층(지하1층)의 근린생활용도의 건물(아티스큐브1차)임. -외벽:인조대리석붙임 등 -내벽:몰탈위 페인팅,벽지 등 마감 등 -창호:샷시창

이용상태

생활숙박시설용도임.

설비내역

급배수,위생,냉난방,소화,화재탐지,승강기설비 및 주차시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 주상용 근린생활(아티스큐브1차)부지로 주위 및 접면도로 등과는 등고 평탄함.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북동측으로 중로1류의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역 지구단위계획구역 중로1류(폭20-25미터:접함) 국가산업단지(시화국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률> 산업단지 기타(반월특수지역)<산업단지 및 개발에 관한 법률> 성장관리권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상

물건 비고

-대장상 용도는 생활숙박시설.
-대지권의 목적인 토지에 별도등기('공유수면관리및매립에관한법률'에 따른 금지사항 부기등기)존재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

* 사건번호: 안산지원 2025타경53686 (2)

* 소재지: 경기도 안산시 단원구 성곡동 838-1 아티스큐브1차 13층1313호

* 건물명: 아티스큐브 1차

* 구분: 집합건물

* 용도: 숙박시설 (대장상 용도: 생활숙박시설, 근린생활시설)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (기타지붕)

* 건축일자: 사용승인 2023년 09월 13일

* 건물 규모: 지하 1층, 지상 28층 중 13층 1313호

* 전용면적: 30.90㎡ (약 9.35평)

* 토지 지분 면적: 4.7785㎡ (약 1.45평)

* 감정가: 172,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 경OOOOO

1.2. 건물 전체 규모

* 전체 건물 연면적: 23,203.46㎡ (약 7,020.3평)

* 전체 대지 면적: 2,058.7㎡ (약 622.8평)

* 총 세대수/호수: 430호

* 주차시설: 실내주차 125대 가능

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

* 본건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 "반달섬" 북측 인근 대로변에 위치합니다.

* 주위는 힐스 테이트라군인테라스 등 동류형의 주상복합건물과 문화공원, 수변공원 등의 부대시설이 있으며, 동북측 인근에는 시화산업공단이 소재하는 일반상업지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

* 차량의 출입이 용이하며, 남측 도로(시화호수로)변에 노선버스정류장(2번, 122번, 500번)이 소재하는 등 교통 여건은 대체로 보통입니다.

* 본건 남서측 및 북동측으로 중로1류(폭 20-25미터)의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 국가산업단지(시화국가산업단지), 반월특수지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리 및 인수되는 권리

* 본 건의 말소기준권리는 2024년 12월 02일 접수된 을1번 근저당권 (수협엔피엘대부주식회사, 금273,000,000원)입니다.

* 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

* 모든 등기된 권리는 말소될 예정입니다.

3.2. 등기부 요약

* 갑5: 소유권이전4번신탁등기말소 (주식회사티케이디엔씨)

* 갑6: 소유권이전 (노바코리아주식회사)

* 을1: 근저당권 (수협엔피엘대부주식회사, 273,000,000원) - 말소기준권리

* 을2: 근저당권 (주식회사티케이디엔씨, 85,800,000원)

* 갑7: 가압류 (중소벤처기업진흥공단, 172,030,622원)

* 갑8: 가압류 (경기신용보증재단, 54,496,696원)

* 갑9: 임의경매 (경인북부수산업협동조합, 215,391,315원)

* 갑10: 압류 (안산시)

* 등기부채권 총액: 585,327,318원

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 임대관계가 미상이며 인수 보증금 합계가 0원이라도, 추후 임차인과의 관계에서 발생할 수 있는 법적 문제나 명도에 대한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 산업 시설

* 본건은 반달섬 북측 인근의 대로변에 위치하며, 동류형의 주상복합건물 및 상업시설이 밀집해 있습니다.

* 동북측 인근에 시화산업단지가 있어 산업단지 종사자들을 배후 수요로 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 일반상업지역에 해당합니다.

4.2. 개발 계획 및 잠재력

* 안산시는 반달섬 일대를 복합 해양 레저 관광도시로 개발하는 사업을 추진 중에 있으며, 이는 지역 경제 활성화와 관광 수요 증대를 기대하게 합니다.

* 본 건물은 이러한 개발의 수혜를 받을 수 있는 입지에 있습니다.

4.3. 혐오 시설 여부

* 주변 지역에서 혐오 시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

* 주로 주상복합, 상업시설, 공원 등으로 조성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 문화 시설

* 인근에 문화공원, 수변공원 등이 조성되어 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

* 주상복합 및 상업시설 밀집 지역으로 다양한 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교통 및 접근성

* 남측 시화호수로변에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 차량 접근성이 양호하며, 중로 1류의 도로와 접해 있습니다.

5.3. 교육 및 의료 시설

* 해당 지역의 구체적인 초/중/고등학교 및 종합병원 등 교육/의료 시설에 대한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 관련 별도 등기

* 본 건의 대지권 목적인 토지에 '공유수면관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기가 존재합니다.

* 이는 해당 토지가 공유수면으로 지정되었거나 매립 관련 권리 제한이 있을 수 있음을 시사하며, 향후 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

* 이 부분에 대한 정확한 법적 검토 및 지자체 확인이 필수적입니다.

6.2. 과도한 채무 부담

* 등기부채권 총액이 585,327,318원으로, 감정가 172,000,000원 대비 매우 높은 수준입니다.

* 이는 경매 진행의 원인이 되었으며, 채무 규모가 큰 점은 낙찰 후에도 재정적 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 용도 혼재 가능성

* 대장상 용도는 생활숙박시설이나, 건물 전체 용도에 근린생활시설도 포함되어 있어 실제 이용 및 관리 측면에서 복합적인 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 안산시 반달섬 일대의 신축급 상가/숙박시설로, 지역 개발 계획에 따른 미래 가치 상승이 기대되는 물건입니다. 시화산업단지가 인접해 있어 배후 수요 확보에도 유리한 측면이 있습니다. 그러나 대지권에 설정된 '공유수면관리 및 매립 관련 법률'에 따른 금지사항 부기등기는 향후 재산권 행사에 중대한 제약을 야기할 수 있는 심각한 리스크이므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 반드시 선행되어야 합니다. 또한, 높은 채무 총액은 경매 시장에서의 경쟁력이나 향후 자금 운용 계획 수립 시 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 안산 반달섬 지역 개발 수혜 기대: 복합 해양 레저 관광 도시 개발 계획의 잠재적 수혜지입니다.

* 산업단지 인접: 시화산업단지를 배후 수요로 활용 가능성이 있습니다.

* 신축급 상가/숙박시설: 비교적 최근에 건축되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 교통 및 편의시설 접근성: 대로변 위치, 버스정류장 인접, 주변 상업시설 이용 편리.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 172,000,000원을 기준으로 하되, 상기 언급된 '공유수면관리 및 매립 관련 법률'에 따른 금지사항 부기등기와 같은 중대한 리스크 요인을 충분히 고려하여 결정해야 합니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 해당 리스크의 실질적인 영향력 평가 결과에 따라 감정가 이하 또는 최소한의 범위 내에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다. 구체적인 입찰가는 법률 전문가와 상담 후, 현장 방문 및 관련 권리 분석을 심층적으로 진행한 뒤 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.