나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53554 [3] 경기도 안산시 상록구 부곡동 646-11 채원빌 비동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 "정재초등학교" 남동측 인근에 위치하는 부동산으로서 주위에는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제4층 제401호 외 3개호로서 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시 창호임.

이용상태

본건 (1)~(4)는 단지형 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수 설비, 승강기설비, 전기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 가장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(뿌리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(뿌리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

본건 토지중 646-12, 13번지는 2023.12.07일자에 646-11번지로 합병되었으나, 등기사항전부증명서상에서 정리가 되지 않았음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대지권 목적인 토지 중 646-12, 13번지는 2023.12.7.자로 646-11번지와 합병되었으나 등기사항전부증명서상 정리가 되어있지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 보고서는 경기도 안산시 상록구 부곡동 646-11번지 채원빌 비동 5층 501호에 소재한 다세대주택에 대한 경매 물건 정보입니다. 해당 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

1.2. 감정가 및 면적

감정평가액은 355,000,000원입니다.

건물 전용 면적은 69.40㎡(약 21.00평)이며, 토지 지분 면적은 44.94㎡(약 13.60평)입니다.

1.3. 매각 정보

사건번호: 안산지원 2025타경53554 (3)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 안산시 상록구 부곡동에 위치하며, 주변에는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다. 남동측 인근에 정재초등학교가 소재하고 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

물건지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 서측으로는 약 8미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기사항 요약

등기사항전부증명서 상 주요 권리관계는 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 채원종합건설주식회사 (2023.06.23)

* 근저당: 크리스탈대부주식회사 (2023.06.23, 4,200,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 국민건강보험공단 (2025.06.12)

* 가압류: 박병철 (2025.09.10, 4,989,000원)

* 임의경매: 반월신용협동조합 (2025.10.22, 975,535,750원) - 본건 경매 개시

* 가압류: 강구수산업협동조합 (2026.05.28, 50,000,000원)

* 소유권이전청구권가등기: 조해도 (2026.06.23, 매매예약) - 말소되지 않는 권리

* 압류: 인천세무서장 (2026.08.03)

총 등기부채권 총액은 4,254,989,000원입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

말소기준권리(근저당)보다 선순위 권리가 없으므로, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다. 다만, '소유권이전청구권가등기'(조해도)는 말소되지 않고 인수될 가능성이 있어 주의가 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

본건의 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로 파악됩니다.

4. 상권분석

해당 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 정재초등학교가 인근에 있어 교육 관련 시설의 수요가 있을 수 있습니다. 또한, 안산다문화마을특구 및 안산다문화음식거리가 차량으로 약 10~15분 거리에 위치하여 다양한 문화적 상권을 경험할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 생활 편의 시설에 대한 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

5.2. 교육시설

단지 남동측 인근에 정재초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

'소유권이전청구권가등기'가 말소되지 않고 인수될 가능성이 있어, 낙찰자가 해당 권리와 관련된 분쟁에 휘말릴 위험이 있습니다. 이는 추가적인 법적 비용이나 재산권 행사의 제약을 초래할 수 있습니다.

또한, 대지권 목적 토지 중 일부 지번(646-12, 13번지)이 합병되었으나 등기부상 정리가 되지 않은 점은 추후 행정 처리 시 번거로움이 발생할 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

감정평가액(355,000,000원)과 최근 유사 면적/연식의 다세대주택 시세(약 128,000,000원 ~ 166,000,000원) 간에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 본건만의 특별한 가치 평가 요소가 반영되었거나, 시장 상황 대비 감정가가 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 교육 시설 및 교통 편의성이 양호한 입지에 위치한 다세대주택입니다. 그러나 말소되지 않는 가등기 권리가 존재하여 낙찰 시 추가 부담이 발생할 수 있는 위험 요소를 안고 있습니다. 또한, 시세 대비 높은 감정가는 입찰 시 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급(2023년 사용승인) 다세대주택으로 비교적 최신 건물입니다.

* 안산시 상록구 부곡동 내 주거지로서 기본적인 수요가 예상됩니다.

* 토지 지분 소유가 가능하여 향후 재개발 등 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 전용면적 69.40㎡(약 21.00평)과 최근 인근 다세대주택 시세(약 213.55만원/㎡ ~ 310.86만원/㎡)를 고려할 때, 시장 기반 추정가는 약 182,000,000원에서 216,000,000원 사이로 분석됩니다.

하지만 본건의 감정평가액은 355,000,000원으로 시장 추정가와 상당한 괴리가 있습니다.

가장 중요한 리스크 요인인 '소유권이전청구권가등기'(조해도)가 말소되지 않고 인수될 가능성을 고려하면, 실제 취득 가치는 감정가보다 현저히 낮아질 수 있습니다.

종합적인 시장 상황, 감정가와의 괴리, 그리고 미해결 권리(가등기) 존재를 감안할 때, 안전하고 합리적인 예상 입찰가는 대략 270,000,000원 내외로 판단됩니다. 다만, 이는 예상치이며, 인수될 가등기 권리의 구체적인 내용 및 해결 가능성 등에 대한 면밀한 추가 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.