나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64651 [5] 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 4층비-418호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태원 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문발동 소재 "파주 롯데아울렛" 북측 인근에 위치하며, 주위는 상업, 업무용 건물이 밀집된 상업업무지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

기호1~11 - 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건으로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

본건 기호1~11은 집합건축물대장상 공히 '공장(지식산업센터)'로 기재되어 있으며, 현장 조사 결과 이해관계인의 폐문 부재 등으로 이용 상태는 확인되지 못했습니다.

설비내역

기호1~11: 위생 및 급,배수설비, 승강기 설비, 화재탐지설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

기호1~11: 인접지 대비 등고평탄한 광평수의 부정형의 토지로서, 근린생활시설 및 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역(파주출판문화정보 국가산업단지), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-02-26)(파주출판문화정보 국가산업단지)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2013-02-26)(파주출판문화정보 국가산업단지)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(2022-01-25)(15미터위임(2022.01.25))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다. 본건은 현장 조사 결과 이해관계인의 폐문 및 부재로 인하여 건물 외관 및 탐문조사, 건축물현황도면에 의거하여 표준적이고 일반적인 이용 및 관리상태를 기준하여 작성하였으므로 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 고양지원 2025타경64651 (5)

소재지: 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 4층비-418호

용도: 지식산업센터

감정가: 238,000,000원

토지면적: 38.91㎡ (약 11.77평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 56.53㎡ (약 17.10평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 건물정보

건물명: 아트팩토리엔제이에프

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물

건물 용도 (공부상): 공장(지식산업센터)

건축물 현황: 비동 4층 비-418호

사용승인일: 2020년 11월 04일

1.3. 특이사항

유동화물건, 공동담보, 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 파주시 문발동 소재 "파주 롯데아울렛" 북측 인근에 위치하며, 주위는 상업, 업무용 건물이 밀집된 상업업무지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

본건 서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역(파주출판문화정보 국가산업단지), 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역), 국가산업단지, 산업시설구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역

특히, 파주출판문화정보 국가산업단지로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 중소기업은행 근저당권 (2024-04-29 접수)

채권 총액: 4,457,041,030원

3.2. 임차인 현황

임차인: (주)꿀비 (이윤숙)

보증금: 5,000,000원

차임: 600,000원

전입일자(사업일자): 2024-03-18

확정일자: 2025-12-30

배당신고일자: 2026-01-02

대항력: 있음

비고: 임차인 이름은 이 로 마스킹 처리됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (개요 미상)

3.4. 등기부 요약

* 소유권이전4번신탁등기말소 (주식회사한국디지털매니지먼트)

* 소유권이전 (주식회사참조은쇼핑24)

* 소유권이전 (주식회사이안일렉트로닉스)

* 근저당권 (중소기업은행) - 말소기준권리

* 가압류 (신용보증기금) - 말소

* 임의경매 (케이에프아이이사일이유동화전문유한회사) - 말소

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 파주 문발동 일대는 파주출판문화정보 국가산업단지 내에 속하며, 출판, 인쇄, 디자인, 미디어 등 관련 산업체들이 밀집한 지역입니다.

주변에 상업 및 업무용 건물이 밀집한 상업업무지대를 형성하고 있습니다.

4.2. 주변 시설

"파주 롯데아울렛"이 북측 인근에 위치하여 쇼핑 및 편의시설 접근성이 우수합니다.

파주출판도시 내에는 "지혜의 숲"과 같은 문화시설도 자리하고 있어 지역 문화 콘텐츠가 풍부합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

"파주 롯데아울렛"이 인접하여 쇼핑, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교통 편의성

차량 진출입이 원활하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 소재합니다.

자유로 및 서울문산고속도로 등 광역교통망 접근성이 양호하여 서울 및 수도권 이동이 편리합니다.

5.3. 잠재적 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 특이한 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

대항력 있는 임차인 (이 )이 존재하며, 보증금 500만원, 월세 600,000원입니다.

비록 인수 보증금 합계는 0원으로 보고되었으나, 대항력 있는 임차인으로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 이슈가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

임대차 계약 관련 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 권리관계 복잡성

유동화물건 및 공동담보 물건으로, 다수의 채권이 설정되어 있어 권리분석이 복잡할 수 있습니다.

등기부 상 채권 총액이 약 44.5억원을 초과하여 경매 절차의 복잡성이 예상됩니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

군사기지 및 군사시설 보호구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당하여 향후 재산권 행사나 개발 시 제한이 따를 수 있습니다.

6.4. 현장 확인 제약

감정평가 당시 이해관계인의 폐문 부재로 인해 건물 이용 상태 확인이 미흡했습니다.

실제 내부 상태 및 이용 현황은 현장 방문을 통해 재확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 파주출판문화정보 국가산업단지 내에 위치한 지식산업센터로, 산업 및 업무 활동에 특화된 입지를 자랑합니다. 롯데아울렛 인근으로 생활 편의시설 접근성이 좋으며, 교통망 또한 양호한 편입니다.

대항력 있는 임차인이 존재하지만, 인수되는 보증금이 0원으로 보고되어 명도 관련 부담은 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 유동화물건 및 공동담보 물건으로서 권리관계가 다소 복잡하며, 군사보호구역 등 토지이용계획상 일부 제한 사항이 존재하는 점은 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

실제 건물 이용 상태 및 잠재적 위험 요소를 현장 답사를 통해 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 국가산업단지 내 위치: 파주출판문화정보 국가산업단지라는 특수성으로 인해 안정적인 임대 수요 확보 가능성이 높습니다.

* 우수한 입지 조건: 롯데아울렛 인접으로 편의시설 접근성이 뛰어나며, 산업단지 내에서도 경쟁력을 갖춘 입지로 판단됩니다.

* 지식산업센터 지원 정책: 정부 및 지자체의 지식산업센터 관련 지원 정책 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 파주 지역 개발 계획 및 산업단지 활성화 추이에 따라 향후 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정은 현재 파주 문발동 지역의 유사 지식산업센터 매매 시세, 공실률, 임대수익률, 향후 개발 전망 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

현재 검색된 정보만으로는 정확한 시세 파악에 한계가 있으므로, 본 보고서의 예상 입찰가는 잠정적인 가이드라인으로 참고하시기 바랍니다.

구체적인 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 부동산 시장 조사가 반드시 필요합니다.

일반적으로 감정가 대비 80~100% 수준에서 입찰이 이루어지는 경향이 있으나, 본 건의 경우 복잡한 권리관계와 임차인 존재 등을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

추가적인 시장 조사 후, 본 건의 실질적인 매력도와 위험 요소를 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.