나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53554 [4] 경기도 안산시 상록구 부곡동 646-11 채원빌 비동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 "정재초등학교" 남동측 인근에 위치하는 부동산으로서 주위에는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제4층 제401호 외 3개호로서 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시 창호임.

이용상태

본건 (1)~(4)는 단지형 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수 설비, 승강기설비, 전기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 가장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(뿌리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(뿌리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

본건 토지중 646-12, 13번지는 2023.12.07일자에 646-11번지로 합병되었으나, 등기사항전부증명서상에서 정리가 되지 않았음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대지권 목적인 토지 중 646-12, 13번지는 2023.12.7.자로 646-11번지와 합병되었으나 등기사항전부증명서상 정리가 되어있지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53554 (4)

소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡동 646-11 채원빌 비동 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 355,000,000원

토지면적: 44.94㎡ (약 13.60평)

토지 지분: 44.9375㎡ (약 13.60평)

건물면적: 69.40㎡ (약 20.99평)

건물 지분: 69.4㎡ (약 20.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 크리스탈대부주식회사 (을1 근저당권자)

1.1. 입지조건

1.1. 1. 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 "정재초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위에는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다. 주위환경은 대체로 보통시됩니다.

1.1. 2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 대체로 보통시됩니다.

1.1. 3. 인접 도로상태

본건 서측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.

1.1. 4. 주변 시설

정재초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리합니다. 주변에 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 권리 요약

본건에는 채원종합건설주식회사의 소유권보존등기, 크리스탈대부주식회사의 근저당권, 국민건강보험공단, 인천세무서장, 안산시의 압류, 반월신용협동조합의 임의경매 개시 결정, 강구수산업협동조합의 가압류, 조해도 명의의 소유권이전청구권가등기가 등기되어 있습니다.

1.2. 2. 말소기준권리

을1 근저당권 (크리스탈대부주식회사, 2023-06-23 접수)이 말소기준권리입니다.

1.2. 3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 지상권 존재 여부는 추가 확인 필요)

1.2. 4. 임차인 현황

임차인: 이경서 (이 )

보증금: 30,000,000원

차임: 1,400,000원

전입일자: 2024-09-13

배당신고일자: 2026-01-15

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

주의: 임차인은 대항력이 없으며, 매수인이 인수해야 할 보증금은 없습니다.

1.2. 5. 주의사항

본건 토지 중 646-12, 13번지는 2023.12.07일자로 646-11번지로 합병되었으나, 등기사항전부증명서상에서 정리가 되지 않은 상태입니다. 이로 인해 등기부상 토지 면적과 실제 토지 이용 현황에 차이가 있을 수 있으며, 매수 후 등기 정리 절차가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 시세

본건은 2023년 사용 승인된 신축 다세대주택(건물면적 69.40㎡)으로, 감정가는 355,000,000원입니다.

인근 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 정보가 있습니다.

* 2017년 준공, 53.3975㎡ (4층)이 2026년 7월 16,600만원에 거래되었습니다. (㎡당 약 310.8만원)

* 2016년 준공, 52.17㎡ (5층)이 2026년 7월 14,000만원에 거래되었습니다. (㎡당 약 268.3만원)

* 2001년 준공, 59.94㎡ (2층)이 2026년 7월 12,800만원에 거래되었습니다. (㎡당 약 213.5만원)

본건은 비교 사례 대비 건축 연도가 훨씬 신축(2023년)이며 건물 면적이 더 크지만, 감정가는 비교 사례의 최고가보다 높게 책정되어 있습니다. 이는 신축 건물로서의 가치 및 품질에 따른 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 교육시설

정재초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리합니다. 뿌리유치원 관련 보호구역이 지정되어 있습니다.

1.4. 2. 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 등기사항 정리 미비

토지 합병 후 등기 미정리(646-12, 13번지 → 646-11번지 합병)로 인한 권리관계 확인 및 등기 이전 시 주의가 필요합니다.

1.5. 2. 높은 채권 총액

근저당권, 임의경매, 가압류 등 총 채권액이 50억원 이상으로 매우 높아, 낙찰 후 잔금 납부 등 금전 거래 시 신중한 검토가 요구됩니다.

1.5. 3. 소유권이전청구권가등기

조해도 명의의 소유권이전청구권가등기가 말소되지 않고 등기되어 있어, 향후 추가적인 법적 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2023년 준공된 신축 다세대주택으로, 외관 및 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 정재초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 비교적 우수하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성도 양호한 편입니다. 그러나 토지 등기상의 합병 미정리 문제, 매우 높은 채권 총액, 그리고 말소되지 않은 소유권이전청구권가등기 등의 잠재적 리스크를 내포하고 있어 주의 깊은 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 2023년 준공된 신축 건물로 상품성이 우수합니다.

* 안산시 상록구 부곡동의 비교적 안정적인 주거지역에 위치합니다.

* 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 355,000,000원

인수 보증금: 0원

본건은 말소기준권리보다 후순위로 보이는 소유권이전청구권가등기가 말소되지 않고 남아있는 점, 총 채권액이 매우 높은 점 등을 고려할 때, 입찰 참여 전 반드시 법률 전문가와 상담하여 해당 가등기의 말소 가능성 및 법적 위험을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

신축 건물의 가치와 감정가격을 기준으로 하되, 상기 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

예상 입찰 범위: 301,750,000원 ~ 337,250,000원 (감정가의 85% ~ 95%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.