나이스옥션 법원경매 고양 2024타경69455 [1] 경기도 파주시 법원읍 대능리 418-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 테라 · 평가일 2024.06.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 법원읍 대능리 소재 "법원체육공원" 남동측 인근에 위치하며 부근은 농경지, 자연림, 농가주택, 공장 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 버스정류장이 소재하나 시 외곽지역으로서 대중교통상황은 불편한 편임.

형태 및 이용상태

공히 부정형의 토지로 기호 1은 공업용, 기호 3은 공업용 및 답 기타 상태임.

인접 도로상태

북측 및 남측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(산업 Zone) 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(30미터위임(2010.11.3.))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

본건 토지상 컨테이너 수동이 소재하나 이동 및 철거가 용이한바 감정평가에서 제외하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

기호 3 토지는 공부상 지목 ‘답’ 이나 현황 공업용 및 답기타 등으로 이용중인바 이를 고려하여 감정평가 하였으니 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2-1,2-2 철근콩크리트조 및 연와조 평스라브지붕

벽체: 시멘트블럭쌓기 등
창호: 알루미늄새시창 등

기호 2-3 철근콩크리트조 및 연와조 평스라브지붕

외벽: 치장벽돌마감 등
내벽: 벽지 및 타일마감 등
창호: 목재 및 새시창 등임.

이용상태

기호 2-1, 2-2 : 공장
기호 2-3 : 사무실, 주택 등으로 이용중임.

설비내역

기호 2-3: 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

본건 지상 제시외건물 ㉠-㉪이 소재하는 바 도면 등에 의거 개략적인 면적을 산출하였으며, 구조, 사용자재, 시공의 정도 및 부대설비, 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 원가법으로 감정평가하되, 감가수정은 관찰감가법을 병용하였음.

본건 건물 옥상 소재 비닐하우스 등이 소재하나 이동 및 철거가 용이한바 감정평가에서 제외하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 2는 일반건축물대장상 위반건축물표시[위반내용: 공장(증축) / 원상복구(자진철거)]로 불법증축에 대한 이행강제금 부과중인 것으로 기재되어 있으니 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 ㉠~㉪) 포함.
2. 목록 3 토지는 지분매각임.
3. 목록 1 토지는 목록 2 건물의 공장용지로, 목록 3 토지는 목록 2 건물의 공장용지 및 답 기타 상태로 각 이용중임.
4. 목록 3 토지에 대하여는 특별매각조건으로 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 미반환).
5. 목록 1,3 토지 지상 및 목록 2 건물에 소재하는 컨테이너 수동, 비닐하우스, 여과 진집시설 등은 매각에서 제외함.
6. 목록 2 건물은 일반건축물대장상 위반건축물표시로 불법증축에 대한 이행강제금이 부과중인 것으로 기재되어 있음.
7. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 포인트보링기, CNC런닝소우, CNC Running Saw는 소재불명으로 매각에서 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경69455 (1)

소재지: 경기도 파주시 법원읍 대능리 418-1

용도: 공장

감정가: 1,775,140,400원

매각대상: 토지 지분 / 건물 전체 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

총 채권액 (등기부 기준): 1,265,363,474원 (토지), 1,250,300,184원 (건물)

1.1. 토지 정보

총 토지 면적: 3124.00㎡ (약 945.11평)

매각 포함 토지 면적 (지분): 2316.8102㎡ (약 701.29평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.2. 건물 정보

총 건물 면적: 889.26㎡ (약 268.98평)

매각 포함 건물 면적 (전체): 889.26㎡ (약 268.98평)

건물 제시외 면적 (감정평가서상 ㉠~㉪): 1063.50㎡ (약 321.79평) (포함 매각)

1.3. 매각 포함 사항

일괄 매각 대상: 제시외 건물 (감정평가서상 ㉠~㉪) 포함

토지: 목록 1 토지 (일부), 목록 3 토지 (지분 매각)

건물: 목록 2 건물 (전체)

1.4. 제외 대상

토지 및 건물 지상, 건물 옥상 소재 컨테이너 수동, 비닐하우스, 여과 진집시설 등은 매각에서 제외됨.

공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 (포인트보링기, CNC 런닝소우 등)는 소재 불명으로 매각에서 제외됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

경기도 파주시 법원읍 대능리 소재 "법원체육공원" 남동측 인근에 위치함.

부근은 농경지, 자연림, 농가주택, 공장 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능함.

버스정류장이 소재하나, 시 외곽 지역으로 대중교통 여건은 불편한 편임.

본건 토지는 북측 및 남측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 각각 접함.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

지역 지구: 계획관리지역, 성장관리계획구역 (산업 Zone)

제한 사항:

* 가축사육제한구역 (모든 축종 사육 제한)

* 군사기지 및 군사시설 보호법 적용 지역 (30미터 위임 구역, 전방지역 25km 제한 보호구역)

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

을10 근저당권 (중소기업은행, 2005-10-26 접수, 700,000,000원)이 말소 기준 권리이며, 본 경매 개시로 인한 권리들은 대부분 말소될 것으로 예상됨.

3.2. 말소 예상 권리

* 토지 등기부:

* 을10 근저당권 (중소기업은행)

* 을11 근저당권 (중소기업은행)

* 을12 근저당권 (방한분)

* 갑22 압류 (파주세무서)

* 갑23 압류 (파주시)

* 갑24 압류 (국민건강보험공단)

* 갑25 가압류 (김영태)

* 갑26 가압류 (근로복지공단)

* 갑27 가압류 (김종기)

* 갑28 가압류 (나무세상주식회사)

* 갑29 임의경매 (중소기업은행)

* 갑30 압류 (파주시)

* 건물 등기부:

* 을10 근저당권 (중소기업은행)

* 을11 근저당권 (중소기업은행)

* 을12 근저당권 (방한분)

* 갑13 압류 (파주시)

* 갑14 압류 (파주세무서장)

* 갑15 가압류 (김영태)

* 갑16 가압류 (김종기)

* 갑17 가압류 (나무세상주식회사)

* 갑18 임의경매 (중소기업은행)

* 갑19 압류 (파주시)

3.3. 인수될 수 있는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (등기부 요약상 명확히 확인되지 않으나, 명세서상 별도 기재 시 인수 가능)

* 주요 권리 사항 중 ‘말소’ 처리되지 않은 권리가 있다면 인수 대상이 될 수 있으나, 현재 제공된 정보 상에서는 말소 기준 권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 가능성이 높음.

3.4. 임차인 현황

제공된 정보 상 "임차인 현황 인수 보증금 합계: 0원"으로 확인됨.

단, "임대관계 등 미상임"으로 기재되어 있어, 현재 임차인이 있는지 여부 및 보증금, 차임 등 상세 내역은 추가 확인이 필요함.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 임대관계 및 임차인 현황이 불분명하므로, 입찰 전 임대차 관계를 반드시 명확히 조사해야 함.

3.5. 특이사항 및 주의사항

* 목록 3 토지는 지분 매각이므로, 공유자 우선매수권 행사에 유의해야 함.

* 목록 3 토지에 대하여 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 보증금 미반환 등의 불이익이 발생할 수 있음.

* 목록 2 건물은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며, 불법 증축에 대한 이행강제금이 부과 중인 것으로 확인됨. (구체적인 금액은 확인 필요)

* 기호 3 토지는 공부상 지목이 '답'이나 현황 공업용 및 답 기타 등으로 이용 중임.

* 건물 감정평가 요약 상, 기호 2-3 건물은 사무실, 주택 등으로 이용 중이며 위생, 급배수, 난방 설비가 되어 있음.

4. 상권분석

해당 물건은 파주시 법원읍의 외곽 지역에 위치하며, 주변이 농경지, 자연림, 농가주택, 공장 등이 혼재된 지역임.

대규모 상업 시설이나 유흥 시설보다는 주변 공장 및 농업 관련 시설과의 연계성이 있을 수 있음.

계획관리지역으로 공장이나 물류 창고 등 산업 관련 시설 입지에 적합한 토지 이용 계획을 가지고 있으나, 군사시설 보호구역, 가축 사육 제한 구역 등 입지적 제약이 존재함.

5. 생활정보

주변 편의시설: 법원체육공원이 인근에 위치하고 있으나, 전반적으로 대중교통 및 편의 시설 접근성은 낮은 편임.

교육 시설: 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교가 있으나, 직접적인 생활권역과는 다소 거리가 있을 수 있음.

의료 시설: 파주시 보건소 또는 종합병원을 이용하기 위해서는 차량 이동이 필요함.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물 등재 및 이행강제금: 목록 2 건물은 위반건축물로 등재되어 있어, 시정 명령 불이행 시 지속적인 이행강제금이 부과될 수 있음. 이는 건물 가치 하락 및 유지 관리 비용 증가 요인이 될 수 있음.

* 토지 지분 매각: 목록 3 토지가 지분으로 매각되므로, 소유권 행사 시 다른 공유자와의 협의가 필요하며, 공유자 우선매수권 행사 가능성이 있음. 이는 매수 후 재산권 행사에 제약을 초래할 수 있음.

* 농지취득자격증명 필요: 목록 3 토지는 농지취득자격증명이 없으면 취득이 불가하며, 미제출 시 계약이 무효가 되거나 보증금이 몰수될 수 있는 위험이 있음.

* 제외 물건: 기계기구 및 일부 제시외 물건(컨테이너, 비닐하우스 등)이 매각에서 제외되어 있어, 인수 후 별도 처리가 필요할 수 있음.

* 불분명한 임대차 관계: 임대관계가 미상으로, 실제 점유자가 있는지, 있다면 대항력 유무 및 보증금/차임 등 세부 사항 확인이 필수적임.

* 가축사육제한 및 군사시설 보호구역: 해당 지역은 가축 사육이 제한되고 군사시설 보호법에 따른 행위 제한이 있어, 사업 확장이나 시설 증축 시 제약이 따를 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 파주시 법원읍에 위치한 공장 부지 및 건물로, 토지 일부와 건물 전체가 매각 대상임. 계획관리지역으로 공장 용도로 적합한 토지이나, 지분 매각, 위반건축물 등재, 농지취득자격증명 필요 등의 복합적인 문제점을 안고 있음. 또한, 주변 환경이 농경지 및 자연림과 혼재되어 있어 대중교통 이용이 불편하고 생활 편의시설 접근성이 낮음.

긍정적인 측면으로는 감정가 대비 넓은 면적의 토지와 건물을 취득할 수 있다는 점이며, 법원체육공원 인근이라는 점은 환경적인 측면에서 일부 긍정적일 수 있으나, 전반적으로 입지적 제약과 권리 관계의 복잡성으로 인해 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 산업 Zone 지정 가능성이 있는 계획관리지역: 향후 지역 개발 또는 산업단지 조성 시 수혜 가능성.

* 기존 공장 용지 및 건물: 기존 용도대로 활용 또는 리모델링을 통한 재활용 가능성.

* 농지취득자격증명 확보 시 토지 활용도 증대: 농지취득자격증명 취득 조건을 충족한다면, 농업용 또는 기타 용도로 활용하여 가치를 높일 수 있는 잠재력.

9. 예상 입찰가

본 건은 토지 지분 매각, 위반건축물, 농지취득자격증명 필요 등 여러 제한 사항과 리스크를 포함하고 있습니다. 감정가 1,775,140,400원을 기준으로, 이러한 위험 요소를 감안하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

인수할 보증금이 없는 것으로 파악되나, 임대차 관계 미상인 점을 고려해야 합니다.

본 건의 예상 입찰가는 제시된 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하여, 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 검토하는 것을 제안합니다. (정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 권리 관계, 이행강제금 등 추가적인 심층 분석이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.