나이스옥션 법원경매 안산 2025타경748 [3] 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 7층에프-767호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(목록3과 목록 4 내에 소재) 포함
-공장(지식산업센터)이고 ,해당물건은 "반월특수지역"에 해당하므로 입주자격 및 매수자격에 대해서 사전 확인요함.
-본건 구분건물은 감정시점 현재 전체가 벽체구분없이 일체로 이용중인 상태이나 감정인의 사실조회회신서에 의하면 구분건물의 각 위치 및 면적 특정이 가능하며 독립성 상실은 일시적이며 복원이 용이하다고 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

1.1. 소재지

경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 7층 F-767호

1.2. 물건 개요

* 사건번호: 안산지원 2025타경748 (3)

* 용도: 지식산업센터 (공장)

* 감정가: 733,500,000원

* 토지면적: 65.55㎡ (약 19.83평)

* 건물면적: 190.08㎡ (약 57.50평)

* 건물 제시외면적: 190.08㎡ (일괄매각 포함)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 하OOO

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항:

* 일괄매각. 제시외 건물(목록3과 목록 4 내에 소재) 포함

* "반월특수지역"에 해당하므로 입주자격 및 매수자격에 대해서 사전 확인 요함.

* 본건 구분건물은 감정시점 현재 전체가 벽체구분없이 일체로 이용중인 상태이나, 감정인의 사실조회회신서에 의하면 구분건물의 각 위치 및 면적 특정이 가능하며 독립성 상실은 일시적이며 복원이 용이하다고 함.

3. 입지조건

3.1. 교통 및 접근성

해당 물건은 경기도 안산시 단원구 신길동 1229번지에 위치한 리드스마트스퀘어지식산업센터 내에 소재하고 있습니다. 주변으로 서해안고속도로, 영동고속도로 등 주요 고속도로 진입이 용이하여 물류 이동에 유리한 입지입니다. 또한, 초지역(KTX 예정), 수인선, 신안산선, 안산트램(추진 중) 등 다양한 교통망이 구축되어 있거나 계획되어 있어 서울 및 수도권 접근성이 뛰어납니다.

3.2. 주변 환경

본 물건이 위치한 반월특수지역은 국가 산업 단지로 지정되어 있으며, 산업 및 지원시설이 밀집해 있는 지역입니다. 따라서 주변 환경은 산업 단지 특유의 인프라를 중심으로 형성되어 있습니다. 단지 내 또는 인근에는 다양한 지원시설 및 상업 시설이 입점해 있어 산업 활동에 필요한 편의를 제공합니다.

4. 권리분석

4.1. 현황

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리(을2)는 2024년 05월 09일 접수된 하나은행의 근저당권입니다 [cite:Index].

4.2. 등기부 현황

* 등기부채권 총액: 2,790,126,287원

* 주요 권리 내역:

* 갑4: 주식회사제이엔제이파트너스 (소유권이전3번신탁등기말소)

* 갑5: 김보성 (소유권이전, 매매)

* 을2: 하나은행 (근저당권, 말소기준권리)

* 을4: 하나은행 (근저당권)

* 갑6: 하나은행 (임의경매, 본건 경매개시결정)

* 갑8: 국민은행 (가압류)

4.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 건과 관련하여 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임차인 현황에 대한 정보가 미비하거나, 신고되지 않은 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 실제 점유 현황 및 권리관계에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

5. 상권분석

5.1. 산업 단지 특성

본 물건은 안산스마트허브(구 반월국가산업단지)의 핵심 지역에 위치한 리드스마트스퀘어 지식산업센터에 속해 있습니다. 반월특수지역은 제조업, 지식산업, 정보통신산업, 창고·운송업 등을 영위하는 기업들이 입주할 수 있는 국가 산업 단지입니다.

5.2. 잠재 고객 및 사업 연관성

주변에 다수의 제조업, 전기전자, 석유화학 관련 기업들이 밀집해 있어, 관련 산업 분야의 사업체들이 주요 잠재 임차인 또는 고객이 될 수 있습니다. 또한, 지식산업센터로서 IT, 연구개발(R&D) 등 첨단산업 분야 기업들의 입주 수요도 기대할 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

리드스마트스퀘어 지식산업센터는 건물 내 상가, 근린생활시설, 유통상가 등이 복합적으로 구성되어 있어 단지 내에서 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 안산 시내와 인접하여 다양한 생활 편의시설 및 문화시설 이용이 용이합니다.

6.2. 주거 환경

본 물건은 지식산업센터로서 직접적인 주거 목적의 시설은 아닙니다. 다만, 산업 단지 배후 주거 지역과의 연계성을 고려할 때, 산업 단지 종사자들의 주거 수요와 연관된 생활 정보 파악이 가능합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 입주 자격 제한

본 물건이 위치한 반월특수지역은 국가 산업 단지로 지정되어 있어, 입주 및 사업 영위를 위해서는 특정 업종 및 자격 요건을 충족해야 합니다. 제조업, 지식산업, 정보통신산업, 창고·운송업 등 허가된 업종 외에는 사업이 제한될 수 있으므로, 사전 자격 확인이 필수적입니다.

7.2. 건물 이용 상태

현재 구분건물이 벽체 구분 없이 일체로 이용 중인 상태이나, 복원이 용이하다는 점은 긍정적입니다. 그러나 추후 독립적인 공간 분할 및 활용 시 추가적인 공사나 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

7.3. 혐오시설 가능성

안산시 지역 내 소각장 등 폐기물 처리 시설 건립과 관련된 논의가 있으나, 본 물건의 직접적인 인근 지역에 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 산업 단지 특성상 일부 소음이나 분진 발생 가능성은 존재할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시의 주요 산업 거점인 반월특수지역 내 리드스마트스퀘어지식산업센터에 위치한 지식산업센터로, 뛰어난 교통망과 산업 인프라를 갖추고 있습니다. 특히, 제조업, 지식산업, IT 분야 기업들에게 매력적인 입지 조건을 제공합니다. 하지만 반월특수지역의 엄격한 입주 자격 제한과 현재 일체로 이용 중인 건물의 상태는 투자 결정 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

9. 투자 포인트

* 산업 단지 중심 입지: 반월국가산업단지 내 핵심 시설로, 관련 기업들의 수요가 꾸준히 존재합니다.

* 교통 및 물류 이점: 주요 고속도로 및 광역 교통망 접근성이 우수하여 물류 이동 및 비즈니스 활동에 유리합니다.

* 복합 용도 가능성: 지식산업센터로서 제조업뿐만 아니라 IT, 연구개발 등 다양한 업종의 입주가 가능하며, 건물 내 상가 및 지원시설 활용도가 높습니다.

* 잠재적 가치 상승: 국가 산업 단지 내 개발 및 인프라 확충에 따른 향후 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보와 일반적인 시장 분석을 토대로 한 예비적인 의견이며, 실제 입찰가는 현장 조사, 유사 물건 시세 분석, 법률 및 세무 전문가의 검토, 그리고 반월특수지역의 정확한 입주 자격 요건 확인 결과 등을 종합적으로 반영하여 결정되어야 합니다. 감정가(733,500,000원)는 참고 자료로 활용하되, 본건의 특수성(입주 자격 제한, 일체 이용 상태 등)을 면밀히 고려하여 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.