나이스옥션 법원경매 안산 2025타경748 [5] 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 7층에프-770호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

물건 비고

-공장(지식산업센터)이고 ,해당물건은 "반월특수지역"에 해당하므로 입주자격 및 매수자격에 대해서 사전 확인요함.
-본건 구분건물은 감정시점 현재 전체가 벽체구분없이 일체로 이용중인 상태이나 감정인의 사실조회회신서에 의하면 구분건물의 각 위치 및 면적 특정이 가능하며 독립성 상실은 일시적이며 복원이 용이하다고 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경748 (5)

소재지: 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 7층 F-770호 (신주소: 경기도 안산시 단원구 산단로 325, 7층 F-770호)

용도: 지식산업센터

감정가: 265,000,000원

토지 면적: 26.82㎡ (약 8.11평)

건물 면적: 77.76㎡ (약 23.52평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

특이사항: 공동담보 물건

건축물 정보:

* 건물명: 리드 스마트스퀘어 지식산업센터

* 주용도: 공장 (지식산업센터)

* 기타용도: 공장(지식산업센터), 제1,2종 근린생활시설

* 총 층수: 지하 1층, 지상 13층

* 해당 층: 7층

1.2. 입지조건

* 위치: 경기도 안산시 단원구 신길동 1229번지에 위치한 리드 스마트스퀘어 지식산업센터 내에 있습니다.

* 주변 환경: 해당 물건은 반월국가산업단지 내에 위치하고 있으며, 산업시설구역으로 지정되어 있습니다. 주변은 다수의 산업체와 관련 시설이 밀집한 공업지역입니다.

* 교통: 지하철 4호선 안산역에서 약 300m 거리에 위치한 역세권이며, 신안산선, 수인선, 안산트램 등 다양한 교통망 접근성이 좋습니다. 영동고속도로, 서해안고속도로 진입도 용이합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 5월 9일자 하나은행 근저당권 (채권액 2,064,000,000원)

* 등기부 현황:

* 소유권 이전 및 신탁 말소 기록이 존재합니다.

* 김보성 앞으로 소유권 이전 (매매) 기록이 있습니다.

* 하나은행 근저당권 2건 (2024년 5월 9일, 2024년 6월 3일)이 말소 예정입니다.

* 하나은행 임의경매 개시 결정 (2025년 7월 23일) 기록이 말소 예정입니다.

* 국민은행 가압류 (2025년 8월 4일) 기록이 말소 예정입니다.

* 총 채권액: 2,790,126,287원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 해당 물건이 위치한 안산시 단원구 신길동은 반월국가산업단지를 중심으로 하는 공업지역으로, 다양한 산업체들이 밀집해 있습니다. 이는 관련 업종 종사자 및 기업들에게 잠재적인 임대 수요를 제공할 수 있습니다.

* 건물 내 상권: 리드 스마트스퀘어 지식산업센터는 총 1,339호실 규모로, 상가 및 지원시설이 함께 있어 센터 내에서 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 유사 물건: 유사한 지식산업센터 경매 물건들이 존재하며, 해당 물건의 입찰가를 결정할 때 참고가 될 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 지식산업센터 건물 내에 상가 및 근린생활시설이 포함되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 지하철 4호선 안산역과의 접근성이 우수하며, 향후 신안산선 개통 시 서울 도심 접근성이 더욱 향상될 것으로 예상됩니다.

* 주변 시설: 반월국가산업단지 내 위치하여 주변에 다양한 산업 시설이 밀집해 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 입주자격 제한: 해당 물건이 위치한 '반월특수지역'은 입주 및 매수 자격에 대한 사전 확인이 필수적입니다. 이는 특정 업종 또는 기업에 한해서만 취득 및 이용이 가능할 수 있음을 의미합니다.

* 건물 이용 상태: 본 건 구분 건물은 감정평가 시점에 벽체 구분 없이 일체로 이용 중인 상태였으나, 각 구분 건물의 위치 및 면적 특정과 독립성 회복이 가능하고 복원이 용이한 것으로 평가되었습니다. 따라서, 개별 호실로 분할 및 복원하는 데 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* 과도한 채권 총액: 현재 등기부상의 총 채권액 (2,790,126,287원)이 감정가 (265,000,000원) 대비 매우 높아, 경매 낙찰가율에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 안산시의 주요 산업단지 내에 위치한 지식산업센터로, 교통 및 산업 인프라 접근성이 우수하다는 장점을 가지고 있습니다. 특히 신규 산업단지 개발 및 교통망 확충 계획은 향후 가치 상승의 잠재력을 시사합니다.

그러나 '반월특수지역'이라는 특성상 입주 및 매수 자격에 대한 엄격한 확인이 필수적이며, 이는 일반적인 부동산 거래와 다른 제한 사항을 수반할 수 있습니다. 또한, 건물의 일부 복원 필요성은 추가적인 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 산업단지 내 위치: 반월국가산업단지 내에 위치하여 관련 기업 및 산업체와의 연계성이 높습니다.

* 교통 편의성: 안산역 역세권에 위치하며, 향후 신안산선 개통 등 교통망 개선으로 접근성이 더욱 강화될 예정입니다.

* 신축 건물: 비교적 최근 준공된 건물(2020년)으로, 시설 노후화에 대한 우려가 적습니다.

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정해야 하나, 본 건의 경우 인수 보증금이 0원이므로 해당 사항은 없습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 시장 동향, 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가율, 물건의 구체적인 상태 및 복원 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 분석이 필요합니다. 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 투자 결정을 위한 최종 참고 자료로 활용될 수 있으나, 법률 및 부동산 전문가와의 상담을 통해 최종 결정하시기를 권장합니다.1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경748 (5)

소재지: 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 7층 F-770호 (신주소: 경기도 안산시 단원구 산단로 325, 7층 F-770호)

용도: 지식산업센터

감정가: 265,000,000원

토지 면적: 26.82㎡ (약 8.11평)

건물 면적: 77.76㎡ (약 23.52평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

특이사항: 공동담보 물건

건축물 정보:

* 건물명: 리드 스마트스퀘어 지식산업센터

* 주용도: 공장 (지식산업센터)

* 기타용도: 공장(지식산업센터), 제1,2종 근린생활시설

* 총 층수: 지하 1층, 지상 13층

* 해당 층: 7층

1.2. 입지조건

* 위치: 경기도 안산시 단원구 신길동 1229번지에 위치한 리드 스마트스퀘어 지식산업센터 내에 있습니다.

* 주변 환경: 해당 물건은 반월국가산업단지 내에 위치하고 있으며, 산업시설구역으로 지정되어 있습니다. 주변은 다수의 산업체와 관련 시설이 밀집한 공업지역입니다.

* 교통: 지하철 4호선 안산역에서 약 300m 거리에 위치한 역세권이며, 신안산선, 수인선, 안산트램 등 다양한 교통망 접근성이 좋습니다. 영동고속도로, 서해안고속도로 진입도 용이합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 5월 9일자 하나은행 근저당권 (채권액 2,064,000,000원)

* 등기부 현황:

* 소유권 이전 및 신탁 말소 기록이 존재합니다.

* 김보성 앞으로 소유권 이전 (매매) 기록이 있습니다.

* 하나은행 근저당권 2건 (2024년 5월 9일, 2024년 6월 3일)이 말소 예정입니다.

* 하나은행 임의경매 개시 결정 (2025년 7월 23일) 기록이 말소 예정입니다.

* 국민은행 가압류 (2025년 8월 4일) 기록이 말소 예정입니다.

* 총 채권액: 2,790,126,287원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 해당 물건이 위치한 안산시 단원구 신길동은 반월국가산업단지를 중심으로 하는 공업지역으로, 다양한 산업체들이 밀집해 있습니다. 이는 관련 업종 종사자 및 기업들에게 잠재적인 임대 수요를 제공할 수 있습니다.

* 건물 내 상권: 리드 스마트스퀘어 지식산업센터는 총 1,339호실 규모로, 상가 및 지원시설이 함께 있어 센터 내에서 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 유사 물건: 유사한 지식산업센터 경매 물건들이 존재하며, 해당 물건의 입찰가를 결정할 때 참고가 될 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 지식산업센터 건물 내에 상가 및 근린생활시설이 포함되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 지하철 4호선 안산역과의 접근성이 우수하며, 향후 신안산선 개통 시 서울 도심 접근성이 더욱 향상될 것으로 예상됩니다.

* 주변 시설: 반월국가산업단지 내 위치하여 주변에 다양한 산업 시설이 밀집해 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 입주자격 제한: 해당 물건이 위치한 '반월특수지역'은 입주 및 매수 자격에 대한 사전 확인이 필수적입니다. 이는 특정 업종 또는 기업에 한해서만 취득 및 이용이 가능할 수 있음을 의미합니다.

* 건물 이용 상태: 본 건 구분 건물은 감정평가 시점에 벽체 구분 없이 일체로 이용 중인 상태였으나, 각 구분 건물의 위치 및 면적 특정과 독립성 회복이 가능하고 복원이 용이한 것으로 평가되었습니다. 따라서, 개별 호실로 분할 및 복원하는 데 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* 과도한 채권 총액: 현재 등기부상의 총 채권액 (2,790,126,287원)이 감정가 (265,000,000원) 대비 매우 높아, 경매 낙찰가율에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 안산시의 주요 산업단지 내에 위치한 지식산업센터로, 교통 및 산업 인프라 접근성이 우수하다는 장점을 가지고 있습니다. 특히 신규 산업단지 개발 및 교통망 확충 계획은 향후 가치 상승의 잠재력을 시사합니다.

그러나 '반월특수지역'이라는 특성상 입주 및 매수 자격에 대한 엄격한 확인이 필수적이며, 이는 일반적인 부동산 거래와 다른 제한 사항을 수반할 수 있습니다. 또한, 건물의 일부 복원 필요성은 추가적인 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 산업단지 내 위치: 반월국가산업단지 내에 위치하여 관련 기업 및 산업체와의 연계성이 높습니다.

* 교통 편의성: 안산역 역세권에 위치하며, 향후 신안산선 개통 등 교통망 개선으로 접근성이 더욱 강화될 예정입니다.

* 신축 건물: 비교적 최근 준공된 건물(2020년)으로, 시설 노후화에 대한 우려가 적습니다.

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정해야 하나, 본 건의 경우 인수 보증금이 0원이므로 해당 사항은 없습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 시장 동향, 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가율, 물건의 구체적인 상태 및 복원 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 분석이 필요합니다. 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 투자 결정을 위한 최종 참고 자료로 활용될 수 있으나, 법률 및 부동산 전문가와의 상담을 통해 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.