나이스옥션 법원경매 안산 2025타경748 [4] 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 7층에프-769호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

물건 비고

-공장(지식산업센터)이고 ,해당물건은 "반월특수지역"에 해당하므로 입주자격 및 매수자격에 대해서 사전 확인요함.
-본건 구분건물은 감정시점 현재 전체가 벽체구분없이 일체로 이용중인 상태이나 감정인의 사실조회회신서에 의하면 구분건물의 각 위치 및 면적 특정이 가능하며 독립성 상실은 일시적이며 복원이 용이하다고 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 안산지원 2025타경748 (4)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 7층 F-769호 (신주소: 경기도 안산시 단원구 산단로 325, 7층 F-769호)

건물명: 리드 스마트스퀘어 지식산업센터

주요 용도: 공장(지식산업센터), 제1,2종 근린생활시설

건축 구조: 프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트구조

준공 시기: 2020년 9월 10일 사용승인

1.3. 면적 및 가치

감정가: 265,000,000원

토지 면적: 26.82㎡ (약 8.11평)

건물 면적: 77.76㎡ (약 23.52평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

토지 지분: 26.82㎡ (약 8.11평)

건물 지분: 77.76㎡ (약 23.52평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 기타사항

특이사항: 공동담보 물건

주의사항:

* "반월특수지역"에 해당하므로 입주자격 및 매수자격에 대해 사전 확인이 필수적입니다.

* 본건 구분건물은 감정평가 시점에 전체가 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이었으나, 감정인의 사실조회 회신에 따라 각 구분건물의 위치 및 면적 특정, 독립성 상실은 일시적이며 복원이 용이하다고 합니다.

2. 입지조건

2.1. 건물 개요

본 물건은 경기도 안산시 단원구에 위치한 리드스마트스퀘어지식산업센터 내 7층 F-769호입니다. 해당 건물은 지식산업센터로서 공장 및 제1,2종 근린생활시설 용도로 사용되고 있으며, 지하 1층, 지상 13층 규모의 프리케스트콘크리트 및 철근콘크리트 구조로 건축되었습니다.

2.2. 지역 특성 (반월특수지역)

본 물건이 위치한 지역은 "반월특수지역"으로 지정되어 있습니다. 이 지역은 일반적으로 산업 시설 집적 및 관련 기업 육성을 위한 정책적 지원이 이루어지는 곳입니다. 다만, 해당 지역의 특성상 입주 가능한 업종이나 매수자격 등에 법적, 행정적 제한이 있을 수 있어, 사전에 관련 규정을 면밀히 확인해야 합니다.

2.3. 교통 및 접근성

정확한 교통 정보는 제공되지 않았으나, 산업단지 내 지식산업센터의 특성상 주요 도로망과의 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. 주변 지역의 교통망 및 대중교통 이용 편의성에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2024년 5월 9일 접수된 하나은행 근저당 (을2, 채권최고액 2,064,000,000원)입니다.

기타 권리사항:

* 소유권이전3번신탁등기말소 (갑4)

* 소유권이전 (갑5, 매매)

* 근저당 (을4, 하나은행, 360,000,000원)

* 임의경매 개시결정 (갑6, 하나은행, 1,746,493,992원, 수원지방법원 안산지원 2025타경748)

* 가압류 (갑8, 국민은행, 366,126,287원, 수원지방법원 2025카단53571)

3.2. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 2,790,126,287원입니다. 이 금액은 현재 등기부에 기재된 채권 총액이며, 본 경매 절차를 통해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 가능한 임차인 보증금 합계는 0원입니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금 부담이 없음을 의미합니다.

3.4. 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 등기부상 명시된 내용으로는 '지상권'입니다. 단, 해당 물건에 지상권이 설정되어 있는지 여부는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 주변 업종

본 물건은 지식산업센터 내 유닛으로, 주된 용도는 공장 및 지식산업센터이며, 일부 제1,2종 근린생활시설로도 활용 가능합니다. 주변에는 유사한 산업 시설 및 이를 지원하는 다양한 사업체들이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 산업단지 배후

"반월특수지역"에 속해 있어, 관련 산업단지의 배후 시설로서의 역할과 기능을 수행할 것으로 보입니다. 이는 안정적인 사업 운영 환경을 제공할 수 있으나, 앞서 언급된 지역적 특성에 따른 자격 요건 확인이 선행되어야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 (for workers)

본 물건은 업무용 시설이므로 주거 목적의 편의시설보다는 사업 운영 및 종사자들의 편의를 위한 시설이 중요합니다. 지식산업센터 단지 내 또는 인근에 식당, 카페, 은행, 편의점 등의 근린생활시설이 위치할 가능성이 높습니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 물건지와 인접한 곳에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 산업단지의 특성상 소음, 분진, 교통량 등 환경적 요인은 존재할 수 있으며, 이에 대한 개별적인 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 입주/매수 자격 제한

본 물건은 "반월특수지역"에 소재하여, 해당 지역의 법규 및 규정에 따른 입주자격 및 매수자격 제한이 있을 수 있습니다. 특정 산업 분야에 종사하거나 관련 사업자 등록이 되어 있어야 하는 등 요건이 있을 수 있으므로, 법률 및 행정기관을 통한 사전 확인이 필수적입니다.

6.2. 건물 이용 상태

감정 시점 현재 구분건물 전체가 벽체 구분 없이 일체로 이용 중인 상태라는 점은 특이사항으로 기록되어 있습니다. 비록 감정인의 의견에 따라 복원이 용이하다고는 하나, 실제 내부 구조 변경이나 이전 사용 상태에 따라 추가적인 공사나 조정이 필요할 수 있습니다.

6.3. 채무 규모

등기부상 채권 총액이 감정가 대비 현저히 높아, 채무 불이행의 심각성을 보여줍니다. 이는 경매 절차 진행의 직접적인 원인이지만, 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

본 물건은 안산시 단원구 신길동의 리드스마트스퀘어지식산업센터 내 7층 F-769호로, 총 면적 77.76㎡(약 23.52평)의 지식산업센터입니다. 2020년 준공된 비교적 신축 건물이지만, "반월특수지역"이라는 입지적 특성으로 인해 매수 및 입주 자격에 대한 확인이 반드시 선행되어야 하는 물건입니다.

7.2. 주요 고려사항

가장 중요한 고려사항은 "반월특수지역" 관련 입주 및 매수 자격입니다. 이 자격 요건을 충족하지 못할 경우, 물건의 활용에 심각한 제약이 따를 수 있습니다. 권리관계는 비교적 명확하며, 낙찰자가 인수할 임차 보증금은 없습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 강점

* 비교적 신축(2020년 준공)인 지식산업센터로서 건물 상태 양호 기대.

* 낙찰자가 인수할 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적음.

* 산업단지 내 위치하여 관련 업종 사업체 운영에 유리할 수 있음.

8.2. 기회

* "반월특수지역"의 잠재력과 향후 지역 발전 가능성.

* 자격 요건 충족 시, 경쟁력 있는 가격으로 사업장 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 2억 6,500만원을 기준으로 산정하되, "반월특수지역"의 입주/매수 자격 제한 가능성과 현재 시장 상황, 경쟁 입찰자의 유무 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

9.2. 제안가

감정가(2억 6,500만원)를 중심으로, 철저한 자격 요건 확인 후 입찰가를 산정할 것을 권고합니다. 잠재적 리스크를 고려하여 감정가 수준 또는 그 이하에서 접근하거나, 자격 요건 확인이 완료되어 활용에 문제가 없을 경우 감정가 대비 10~30% 범위 내에서 신중하게 입찰가를 설정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.