나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64651 [6] 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 5층비-504호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태원 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문발동 소재 "파주 롯데아울렛" 북측 인근에 위치하며, 주위는 상업, 업무용 건물이 밀집된 상업업무지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

기호1~11 - 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건으로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

본건 기호1~11은 집합건축물대장상 공히 '공장(지식산업센터)'로 기재되어 있으며, 현장 조사 결과 이해관계인의 폐문 부재 등으로 이용 상태는 확인되지 못했습니다.

설비내역

기호1~11: 위생 및 급,배수설비, 승강기 설비, 화재탐지설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

기호1~11: 인접지 대비 등고평탄한 광평수의 부정형의 토지로서, 근린생활시설 및 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역(파주출판문화정보 국가산업단지), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-02-26)(파주출판문화정보 국가산업단지)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2013-02-26)(파주출판문화정보 국가산업단지)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(2022-01-25)(15미터위임(2022.01.25))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다. 본건은 현장 조사 결과 이해관계인의 폐문 및 부재로 인하여 건물 외관 및 탐문조사, 건축물현황도면에 의거하여 표준적이고 일반적인 이용 및 관리상태를 기준하여 작성하였으므로 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호

고양지원 2025타경64651 (6)

소재지

경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 5층비-504호

용도

지식산업센터

감정가

238,000,000원

토지 면적

38. 91㎡ (약 11.77평)

건물 면적

56. 53㎡ (약 17.10평)

매각 대상

토지/건물 일괄 매각

경매 구분

부동산 임의경매

채권자

케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문발동 소재 "파주 롯데아울렛" 북측 인근에 위치하며, 주위는 상업, 업무용 건물이 밀집된 상업업무지대로서 제반 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

* 인근에 "이채쇼핑몰" 등의 버스 정류장이 있으며, 77파주, 200파주, 2100파주, 2200파주, 9000파주 등 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

* 2200번 버스의 경우 합정역, 홍대입구역 등 서울 주요 지역과 연결됩니다.

건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건으로서, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감 등이며, 창호는 샷시 창호입니다.

* 건축물대장상 해당 건물은 5층 건물이며, 엘리베이터 2대가 설치되어 있습니다.

이용 상태

집합건축물대장상 '공장(지식산업센터)'으로 기재되어 있습니다. 현장 조사 결과 이해관계인의 폐문 및 부재로 인해 정확한 이용 상태는 확인되지 못했습니다.

설비 내역

위생 및 급,배수설비, 승강기 설비, 화재탐지설비 등이 되어 있습니다.

토지 형상 및 이용 상태

인접지 대비 등고평탄한 광평수의 부정형의 토지로서, 근린생활시설 및 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태

본건 서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접합니다.

토지 이용계획 및 제한 상태

* 도시지역, 준공업지역 (파주출판문화정보 국가산업단지)

* 소로1류 (폭 10m~12m), 중로2류 (폭 15m~20m) 접합

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 군사기지 및 군사시설 보호구역 (제한보호구역 25km)

* 국가산업단지, 산업시설구역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (25.8.26~26.8.25, 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

해당 없음.

1.3. 권리분석

경매 구분

부동산 임의경매

채권자

케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항

대항력있는 임차인, 유동화물건, 공동담보

임차인 현황

* 본 건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 통일로남부(주)(장 )

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-11-22

* 대항력: 있음

* 해당 임차인의 보증금 10,000,000원은 경매 절차에서 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 다만, 본 건의 권리분석상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 임차인이 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상됩니다. 그러나 실제 배당 여부를 반드시 확인해야 합니다.

등기부 요약

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (중소기업은행, 2,880,000,000원, 2024-04-29 접수)

* 이 외 갑구의 소유권 이전 및 말소 사항, 을구의 근저당권, 가압류, 임의경매 개시결정 등기 등은 모두 말소될 예정이거나 말소되었습니다.

* 등기부 채권 총액: 4,457,041,030원

매각으로 소멸되지 않는 권리

해당 사항 없음.

1.4. 상권분석

주변 환경

본건은 경기도 파주시 문발동 소재 "파주 롯데아울렛" 북측 인근에 위치하며, 주위는 상업, 업무용 건물이 밀집된 상업업무지대입니다.

* 파주 롯데아울렛은 다양한 국내외 브랜드 입점과 함께 쇼핑하기 좋은 장소로 알려져 있으며, 비교적 한산하고 조용한 분위기를 제공합니다.

산업단지 입지

본건은 파주출판문화정보 국가산업단지 및 산업시설구역 내에 속해 있어, 관련 산업 종사자 및 기업들의 배후 수요가 존재할 수 있습니다.

* 파주출판문화정보 국가산업단지는 출판, 인쇄, 영상, 소프트웨어 등 문화 콘텐츠 산업을 중심으로 조성된 복합 산업 단지이며, 도서관, 서점, 갤러리, 카페 등 다양한 문화 시설을 갖추고 있습니다.

교통 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

1.5. 생활정보

교통

* 차량을 이용한 접근성이 양호합니다.

* 인근에 다수의 버스 노선이 운행 중이며, "이채쇼핑몰" 및 "롯데 프리미엄 아울렛(심학교)" 정류장에서 도보 약 4분 거리에 위치합니다.

* 주요 버스 노선(200파주, 2100파주, 2200파주, 77파주, 9000파주 등)을 통해 파주시 내 및 수도권으로 이동이 가능합니다.

* 2200번 버스는 합정역, 홍대입구역 등 서울 주요 도심으로 연결됩니다.

편의시설

* 대규모 쇼핑 시설인 파주 롯데아울렛이 인근에 있어 쇼핑 편의성이 높습니다.

* 파주출판도시 내에 위치하여 도서관, 서점, 갤러리, 카페 등 다양한 문화 시설을 이용할 수 있습니다.

* 지역 주민 커뮤니티에 따르면, 동네가 전반적으로 조용하고 살기 좋은 편이라는 평가가 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인

* 통일로남부(주)(장 ) 임차인은 대항력이 있으므로, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 임차인의 배당 여부를 반드시 확인해야 합니다.

유동화 물건 및 공동담보

* 본 건은 유동화 물건으로, 채권 양도 및 관리 변동성이 있을 수 있습니다.

* 공동 담보로 진행된 경매 건으로, 다른 물건의 경매 결과가 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

공법상 제한

* 군사기지 및 군사시설 보호구역 (제한보호구역 25km)

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (일부 주택 유형에 한함)

* 이러한 제한 사항은 향후 건물 이용 및 토지 활용에 제약을 가할 수 있습니다.

주변 시설 관련 가능성

* 유사 물건의 정보에 따르면, 같은 단지 내 다른 호실의 경우 "폐기물처리장 인근"이 특성 태그로 언급된 사례가 있습니다. 이는 본건과는 직접적인 관련이 없을 수 있으나, 주변 환경에 대한 추가적인 면밀한 조사가 필요할 수 있습니다.

건물 내부 상태 미확인

* 현장 조사 시 폐문 부재로 인해 정확한 건물 이용 상태 및 내부 상태 확인이 불가하였습니다. 이는 권리관계 외적인 추가 리스크 요인이 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 문발동 소재 지식산업센터로, "파주 롯데아울렛" 인근의 상업 및 업무 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용도 편리합니다. 파주출판문화정보 국가산업단지 내에 속해 있어 관련 산업의 성장과 함께 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 입지입니다.

그러나 본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 유동화 물건 및 공동담보로 진행되었다는 점에서 권리 관계가 복잡할 수 있습니다. 또한, 군사시설 보호구역, (한강)폐기물매립시설 설치 제한 지역 등 토지 이용에 제약이 될 수 있는 공법상 제한 사항들이 존재합니다. 건물 내부 상태 확인이 불가했던 점과, 인근의 다른 물건에서 언급된 잠재적 환경 요인(폐기물처리장 인근)도 리스크로 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 파주 롯데아울렛 인근의 상업/업무 밀집 지역 내 입지

* 파주출판문화정보 국가산업단지 내 위치로 인한 산업 배후 수요 기대

* 편리한 차량 접근성과 인근 대중교통 이용 가능성

* 감정가 대비 저평가 가능성 (경매 특성상)

1.9. 예상 입찰가

감정가는 238,000,000원 입니다.

본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 복잡한 권리관계(유동화, 공동담보)와 공법상 제한 사항들을 고려해야 합니다. 또한, 건물 내부 상태 미확인 등 추가적인 확인이 필요한 부분이 있습니다.

인수해야 할 보증금은 0원으로 파악되나, 임차인의 배당 여부를 면밀히 확인하는 것이 매우 중요합니다.

상기 위험 요소를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 본 건의 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 분석하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 어려움이 있습니다. 추가적인 시장 조사와 현장 조사를 통해 구체적인 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.