나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64651 [11] 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 5층비-514호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태원 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문발동 소재 "파주 롯데아울렛" 북측 인근에 위치하며, 주위는 상업, 업무용 건물이 밀집된 상업업무지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

기호1~11 - 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건으로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

본건 기호1~11은 집합건축물대장상 공히 '공장(지식산업센터)'로 기재되어 있으며, 현장 조사 결과 이해관계인의 폐문 부재 등으로 이용 상태는 확인되지 못했습니다.

설비내역

기호1~11: 위생 및 급,배수설비, 승강기 설비, 화재탐지설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

기호1~11: 인접지 대비 등고평탄한 광평수의 부정형의 토지로서, 근린생활시설 및 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역(파주출판문화정보 국가산업단지), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-02-26)(파주출판문화정보 국가산업단지)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2013-02-26)(파주출판문화정보 국가산업단지)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(2022-01-25)(15미터위임(2022.01.25))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다. 본건은 현장 조사 결과 이해관계인의 폐문 및 부재로 인하여 건물 외관 및 탐문조사, 건축물현황도면에 의거하여 표준적이고 일반적인 이용 및 관리상태를 기준하여 작성하였으므로 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64651 (11)

소재지: 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 5층비-514호

용도: 지식산업센터

감정가: 238,000,000원

토지면적: 38.91㎡ (약 11.77평)

건물면적: 56.53㎡ (약 17.10평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 입지 및 주변 환경

위치: 본건은 경기도 파주시 문발동 소재 "파주 롯데아울렛" 북측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건 주변은 상업, 업무용 건물이 밀집된 상업업무지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

도로상태: 본건 서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석

말소기준권리: 을3. 중소기업은행 근저당 (2024-04-29, 2,880,000,000원)

등기부채권 총액: 4,457,041,030원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (등기부 상 지상권이 언급되어 있으나, 상세 내용이 없어 명확히 파악되지 않음)

현재 소유권 관련 주요 등기사항:

* 갑7. 2023-08-31 소유권이전 (주식회사한국디지털매니지먼트) - 신탁등기말소

* 갑8. 2023-08-31 소유권이전 (주식회사참조은쇼핑24)

* 갑9. 2024-04-29 소유권이전 (주식회사이안일렉트로닉스) - 매매

* 을3. 2024-04-29 근저당 (중소기업은행) - 말소기준권리

* 갑12. 2025-09-23 가압류 (신용보증기금) - 말소

* 갑13. 2025-11-05 임의경매 (케이에프아이이사일이유동화전문유한회사) - 말소

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 분석

본 물건이 위치한 파주시 문발동 지역은 상업 및 업무용 건물이 밀집한 지역으로, "파주 롯데아울렛" 인근에 위치하여 잠재적 유동인구와 소비력이 뒷받침될 수 있습니다.

지식산업센터의 특성상 관련 업종의 기업 유치 및 종사자 수요가 상권 활성화에 기여할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 생활 편의시설

본 물건 인근에 상업 및 업무 시설이 밀집해 있어 기본적인 편의시설 이용은 용이할 것으로 예상됩니다.

주변 교통망은 노선버스 정류장이 소재하고 차량 진출입이 가능하여 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주요 리스크 요인

현장 조사 제한: 이해관계인의 폐문 및 부재로 건물 내부 이용 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 이는 실제 현황과 다를 수 있는 잠재적 위험 요소입니다.

토지 이용 계획 및 제한: 도시지역, 준공업지역, 국가산업단지 등으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 제한사항이 존재하여 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

유동화 물건 및 공동담보: 복잡한 채권 구조 및 공동담보로 인한 추가적인 법적 절차 또는 이해관계 충돌 가능성이 있습니다.

미확인 임대차 관계: 임대 관계가 미상이므로, 점유자가 존재할 경우 명도 협상 시 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건에 대한 종합적 평가

본건은 경기도 파주시 문발동에 위치한 지식산업센터로서, 상업/업무지대의 입지적 장점을 가지고 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 일반적인 상태이며, 주요 설비(위생, 급배수, 승강기, 화재탐지)를 갖추고 있습니다.

권리관계는 말소기준권리 이후의 채권들은 모두 소멸될 예정이나, 등기부채권 총액이 감정가를 상회하므로 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

현장 조사의 한계와 다수의 토지 이용 제한 사항은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 투자 고려 사항

입지적 메리트: "파주 롯데아울렛" 인근의 상업/업무지대에 속하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

용도 적합성: 지식산업센터로서 안정적인 수요 기반을 갖추고 있습니다.

면적 적정성: 소규모 사업체나 개인 투자자가 접근하기에 용이한 면적입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 가이드라인

감정가: 238,000,000원

본건의 예상 입찰가는 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 감정가 및 주변 시세를 고려하여 낙찰가율을 결정해야 합니다.

특히, 현장 조사 제한, 토지 이용 제한, 미확인 임대차 관계 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 분석하고, 명도 비용 및 기타 부대 비용을 고려하여 신중하게 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.