나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64651 [3] 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 3층비-308호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태원 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문발동 소재 "파주 롯데아울렛" 북측 인근에 위치하며, 주위는 상업, 업무용 건물이 밀집된 상업업무지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

기호1~11 - 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건으로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

본건 기호1~11은 집합건축물대장상 공히 '공장(지식산업센터)'로 기재되어 있으며, 현장 조사 결과 이해관계인의 폐문 부재 등으로 이용 상태는 확인되지 못했습니다.

설비내역

기호1~11: 위생 및 급,배수설비, 승강기 설비, 화재탐지설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

기호1~11: 인접지 대비 등고평탄한 광평수의 부정형의 토지로서, 근린생활시설 및 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역(파주출판문화정보 국가산업단지), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-02-26)(파주출판문화정보 국가산업단지)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2013-02-26)(파주출판문화정보 국가산업단지)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(2022-01-25)(15미터위임(2022.01.25))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다. 본건은 현장 조사 결과 이해관계인의 폐문 및 부재로 인하여 건물 외관 및 탐문조사, 건축물현황도면에 의거하여 표준적이고 일반적인 이용 및 관리상태를 기준하여 작성하였으므로 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세정보

2.1. 기본 사항

사건번호: 고양지원 2025타경64651 (3)

소재지: 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 3층 비-308호

용도: 지식산업센터 (공장)

감정가: 238,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2.2. 면적

토지면적: 38.91㎡ (약 11.77평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 56.53㎡ (약 17.10평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 파주시 문발동에 소재하며, "파주 롯데아울렛" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 상업 및 업무용 건물이 밀집된 상업업무지대로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통 상황

차량으로의 진출입이 용이한 편입니다.

인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성 또한 보통 수준으로 판단됩니다.

3.3. 토지 및 도로 상태

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 광평수의 부정형 토지입니다.

현재 근린생활시설 및 공장(지식산업센터)의 건부지로 이용 중입니다.

본건 서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접하고 있습니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 준공업지역(파주출판문화정보 국가산업단지)에 해당합니다.

소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로와 접합되어 있습니다.

이 외에도 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역), 국가산업단지, 산업시설구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 용도(단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)의 거래 시 허가가 필요합니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

본건과 관련하여 여러 권리(신탁말소, 소유권 이전, 근저당, 가압류, 압류, 임의경매)가 등기부등본에 기재되어 있으나, 본 건은 임의경매 절차에 따른 매각이므로 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

특히, 채권자(케이에프아이이사일이유동화전문유한회사)가 신청한 임의경매 개시 결정(2025타경64651)에 의해 진행됩니다.

등기부채권 총액은 4,457,041,030원입니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 김광철

보증금: 15,000,000원

차임: 600,000원

전입/사업일자: 2024-08-01

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: 연해림

보증금: 5,000,000원

차임: 600,000원

전입/사업일자: 2024-07-11

배당신고일자: 2026-01-29

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금 없음.

4.3. 인수되는 권리

임차인의 경우 대항력이 없는 것으로 파악되며, 인수되는 보증금은 총 0원입니다.

따라서 낙찰자가 별도로 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상업 및 업무 환경

본건이 위치한 파주 문발동 일대는 "파주 롯데아울렛"이 인접해 있으며, 다수의 상업 및 업무용 건물이 밀집된 지역입니다.

이러한 입지 특성은 잠재적인 고객 유입 및 관련 기업과의 시너지 효과를 기대할 수 있는 환경을 제공합니다.

5.2. 건물 용도 및 활용

건축물대장상 '공장(지식산업센터)'으로 등재되어 있으며, 토지는 근린생활시설 및 지식산업센터 건부지로 이용되고 있습니다.

이는 산업단지 내 기업들의 입주 수요를 충족시킬 수 있는 용도입니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

인근에 "파주 롯데아울렛"이 위치하여 쇼핑, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

6.2. 주변 시설 (혐오시설 유무)

본건 소재지 주변 지역에 대해 조사한 결과, 직접적으로 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 이용 상태 미확인

현장 조사 당시 이해관계인의 부재로 인해 건물 내부의 정확한 이용 상태를 확인하지 못했습니다. 이는 실제 명도 시나 임대 시 예상치 못한 문제 발생 가능성을 내포합니다.

7.2. 유동화 물건 및 공동담보

본 건은 유동화 물건이며 공동 담보로 진행되는 경매입니다. 이로 인해 채권 관계가 다소 복잡할 수 있으며, 담보 가치의 변동성 등을 고려해야 합니다.

7.3. 토지이용계획 상 제한

군사기지 및 군사시설 보호구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정된 구역이 포함되어 있어, 향후 건물 증축, 개축 또는 용도 변경 시 관련 법규에 따른 제한이 발생할 수 있습니다.

7.4. 토지거래계약 허가구역

외국인 등 특정 용도로의 토지 거래 시 허가 구역에 해당하므로, 향후 거래 시 관련 절차를 확인해야 합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 파주출판문화정보 국가산업단지 내에 위치한 지식산업센터로서, 상업 및 업무 활동이 활발한 지역에 자리하고 있습니다.

교통 접근성은 양호하며, 인근 롯데아울렛으로 인한 생활 편의성 또한 갖추고 있습니다.

건물 내부 이용 상태가 명확히 확인되지 않은 점, 유동화 및 공동담보 물건이라는 점 등은 주의가 필요하나, 모든 권리가 매각으로 소멸되고 인수되는 임차 보증금이 없다는 점은 긍정적입니다.

지식산업센터로서의 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

9. 투자 포인트

* 파주출판문화정보 국가산업단지 내 입지로 관련 산업 종사자 및 기업 수요 기대.

* 인근 롯데아울렛으로 인한 배후 수요 및 편의시설 이용 용이.

* 지식산업센터로서 안정적인 임대 수익 및 시세 상승 잠재력 보유.

* 말소되는 권리가 많아 권리 분석 부담이 상대적으로 적음.

* 인수되는 임차 보증금이 없어 명도 및 자금 계획 수립 용이.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 238,000,000원이며, 인수되는 임차 보증금은 0원입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 인근 유사 물건의 실거래가, 현재 시장 상황, 경매 경쟁률 등을 면밀히 분석해야 합니다.

일반적으로 감정가의 80%~120% 범위 내에서 입찰가가 형성될 수 있으나, 물건의 가치 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

따라서, 본 건의 경우 명확한 권리 인수 부담이 없다는 점을 고려하여, 주변 시세 및 향후 임대/매매 가능성을 종합적으로 고려한 전략적인 입찰이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.