나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64651 [2] 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 3층비-305호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태원 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문발동 소재 "파주 롯데아울렛" 북측 인근에 위치하며, 주위는 상업, 업무용 건물이 밀집된 상업업무지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

기호1~11 - 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건으로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

본건 기호1~11은 집합건축물대장상 공히 '공장(지식산업센터)'로 기재되어 있으며, 현장 조사 결과 이해관계인의 폐문 부재 등으로 이용 상태는 확인되지 못했습니다.

설비내역

기호1~11: 위생 및 급,배수설비, 승강기 설비, 화재탐지설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

기호1~11: 인접지 대비 등고평탄한 광평수의 부정형의 토지로서, 근린생활시설 및 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역(파주출판문화정보 국가산업단지), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-02-26)(파주출판문화정보 국가산업단지)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2013-02-26)(파주출판문화정보 국가산업단지)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(2022-01-25)(15미터위임(2022.01.25))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다. 본건은 현장 조사 결과 이해관계인의 폐문 및 부재로 인하여 건물 외관 및 탐문조사, 건축물현황도면에 의거하여 표준적이고 일반적인 이용 및 관리상태를 기준하여 작성하였으므로 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64651 (2)

소재지: 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 3층 비-305호

용도: 지식산업센터

감정가: 377,000,000원

토지면적: 61.62㎡ (약 18.64평)

건물면적: 89.53㎡ (약 27.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 대항력있는 임차인, 유동화물건, 공동담보

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 대항력있는 임차인, 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 파주시 문발동 소재 "파주 롯데아울렛" 북측 인근에 위치하며, 주위는 상업, 업무용 건물이 밀집된 상업업무지대로서 제반 주위환경은 보통입니다. 특히, 본 물건은 '파주출판문화정보국가산업단지' 내에 위치하고 있어 관련 산업 시설 및 문화 시설이 밀집된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태등: 본건 서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준공업지역(파주출판문화정보 국가산업단지), 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m) 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역), 국가산업단지, 산업시설구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등의 특정 주택 거래 제한)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* (주)청암상사 (강 )

- 보증금: 10,000,000원

- 차임: 1,100,000원

- 전입일자(사업일자): 2023-10-06

- 대항력: 있음

- 비고:

* 김

- 보증금: 10,000,000원

- 차임: 900,000원

- 전입일자(사업일자): 2024-09-24

- 대항력: 없음

- 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 4,457,041,030원

* 주요 등기사항:

* 을3: 2024-04-29 근저당권 (중소기업은행, 2,880,000,000원) - 말소기준권리

* 갑12: 2025-09-23 가압류 (신용보증기금, 1,577,041,030원)

* 갑13: 2025-11-05 임의경매 (케이에프아이이사일이유동화전문유한회사, 2,601,781,120원)

* 갑14: 2025-11-26 압류 (파주시)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음) [제공된 정보 기반]

1.3. 상권분석

* 입지 특성: 본건은 '파주출판문화정보국가산업단지' 내에 위치하며, 이는 단순한 공업단지를 넘어 출판, 인쇄, 디자인, 방송, 영화 등 지식정보산업과 문화예술이 융합된 독특한 특성을 가진 복합 문화 산업 단지입니다. 단지 내에는 아름다운 건축물과 문화 공간들이 조성되어 있어 긍정적인 이미지를 구축하고 있습니다.

* 주변 상업시설: "파주 롯데아울렛"이 북측 인근에 위치하고 있으며, 2020년 말 완공된 복합몰도 인접해 있어 쇼핑 및 상업 편의성이 높습니다.

* 산업 및 업무 환경: 파주출판도시 내에 다양한 출판 관련 기업 및 관련 서비스업체가 입주해 있으며, 산업시설구역으로 지정되어 있어 지식산업센터로서의 용도에 부합합니다.

* 혐오시설 유무: 대상 물건지(문발동 626-11) 인근에 특정 혐오시설이 직접적으로 명시된 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 파주시 내 다른 지역에서 폐기물 처리 시설 관련 논의가 있는 것으로 확인되었으나, 이는 본건과의 직접적인 관련성은 낮은 것으로 보입니다. 일반적으로 혐오시설은 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로, 추가적인 현장 확인이 권장됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 편의성을 갖추고 있습니다. 자유로 접근성이 좋아 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 인근 '파주 롯데아울렛'을 통해 쇼핑 및 여가 활동이 가능합니다.

* 주거 환경: 파주출판도시 근로자를 위한 행복주택이 인근에 건설되어 주거 환경이 점차 개선되고 있는 것으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: (주)청암상사(강 )는 대항력이 있는 임차인으로, 보증금 10,000,000원이 낙찰자에게 인수될 가능성이 있습니다. 그러나 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어, 실제 인수 여부에 대한 정확한 확인이 필요합니다. 해당 임차인의 권리 관계는 세심한 주의를 요합니다.

* 유동화 및 공동담보: 물건이 유동화되었고 공동담보로 묶여 있어, 복잡한 권리 관계 및 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 건물 이용 상태 미확인: 현장 방문 시 이해관계인 부재로 인해 건물 이용 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 점유 및 이용 상태는 다를 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 국가산업단지, 군사시설 보호구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 법규 및 규제의 적용을 받습니다.

* 미납 관리비 및 공과금: 낙찰자가 인수해야 할 미납 관리비나 공과금이 있을 수 있으므로, 이에 대한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 파주출판문화정보국가산업단지 내 지식산업센터로, 문화와 산업이 융합된 독특한 상권에 위치하고 있습니다. 파주 롯데아울렛 등 상업 시설과의 인접성은 긍정적이나, 대항력 있는 임차인의 존재와 '인수 보증금 합계'의 불일치, 그리고 복잡한 권리 관계(유동화, 공동담보)는 투자 결정에 있어 신중한 접근을 요구합니다. 또한, 관련 법규상 제한 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다. 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 산업단지 인근 지역의 잠재적 리스크는 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 특화된 국가산업단지 내 위치: 파주출판도시라는 독창적인 산업 및 문화 단지의 일원으로, 관련 업종 종사자나 문화 콘텐츠 관련 사업체에 매력적일 수 있습니다.

* 우수한 접근성 및 편의시설: 자유로 인접으로 수도권 접근성이 좋고, 롯데아울렛 등 대형 상업시설이 근접해 있어 생활 및 업무 편의성이 높습니다.

* 건물 및 토지 일괄 매각: 건물과 토지를 함께 취득할 수 있어 안정적인 소유권 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 제공된 감정가 377,000,000원을 기준으로, 권리 분석상 인수될 수 있는 보증금(현재 '인수 보증금 합계' 0원으로 표기되었으나, 대항력 있는 임차인으로 인해 실제 인수 가능성 존재)을 제외하고 산정해야 합니다. 또한, 물건의 현황, 시장 상황, 임차인과의 협상 가능성, 향후 관리비 및 공과금 부담 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 전문가의 심층적인 권리 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.