나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64651 [10] 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 5층비-513호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태원 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문발동 소재 "파주 롯데아울렛" 북측 인근에 위치하며, 주위는 상업, 업무용 건물이 밀집된 상업업무지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

기호1~11 - 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건으로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

본건 기호1~11은 집합건축물대장상 공히 '공장(지식산업센터)'로 기재되어 있으며, 현장 조사 결과 이해관계인의 폐문 부재 등으로 이용 상태는 확인되지 못했습니다.

설비내역

기호1~11: 위생 및 급,배수설비, 승강기 설비, 화재탐지설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

기호1~11: 인접지 대비 등고평탄한 광평수의 부정형의 토지로서, 근린생활시설 및 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역(파주출판문화정보 국가산업단지), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-02-26)(파주출판문화정보 국가산업단지)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2013-02-26)(파주출판문화정보 국가산업단지)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(2022-01-25)(15미터위임(2022.01.25))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다. 본건은 현장 조사 결과 이해관계인의 폐문 및 부재로 인하여 건물 외관 및 탐문조사, 건축물현황도면에 의거하여 표준적이고 일반적인 이용 및 관리상태를 기준하여 작성하였으므로 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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본건은 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 5층 비-513호에 소재한 지식산업센터 건물입니다. 사건번호는 고양지원 2025타경64651이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 감정가는 238,000,000원입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

1.1. 면적 및 규모

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토지 면적은 38.91㎡ (약 11.77평)이며, 건물 면적은 56.53㎡ (약 17.10평)입니다. 토지 및 건물 지분은 각각 38.91㎡, 56.53㎡입니다. 제시외 면적은 없습니다.

1.2. 감정가

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본건의 감정평가액은 238,000,000원입니다.

1.3. 건물 정보

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건물명은 아트팩토리엔제이에프이며, 주소는 경기도 파주시 문발동 626-11 (도로명주소: 경기도 파주시 회동길 480)입니다. 본 물건은 비동 5층에 위치한 호실(비-513호)이며, 집합건축물대장상 총 5층 건물입니다. 건물 구조는 철근콘크리트구조이며, (철근)콘크리트 지붕입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호는 샷시 창호입니다. 본 건물(비동)의 사용승인일은 2020년 11월 4일입니다. 총 주차 대수는 214대 (실내기계식 201대, 실외기계식 13대)이며, 본 건물(비동)에는 2대의 승강기가 설치되어 있습니다.

1.4. 토지 정보

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토지는 인접지 대비 등고평탄한 광평수의 부정형 토지로서, 근린생활시설 및 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다. 본건 서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

2. 입지조건

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본건은 경기도 파주시 문발동에 소재하며, '파주 롯데아울렛' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 상업, 업무용 건물이 밀집된 상업업무지대로서 제반 주위 환경은 보통입니다. 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

2.1. 토지이용계획 및 제한상태

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본건이 속한 지역은 도시지역, 준공업지역(파주출판문화정보 국가산업단지)입니다. 또한 소로1류(폭 10m~12m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로와 접하고 있습니다. 그 외 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역), 국가산업단지, 산업시설구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로, 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택에 대한 제한이 있습니다.

3. 권리분석

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본건은 부동산 임의경매로, 채권자는 케이에프아이이사일이유동화전문유한회사입니다. 등기부등본상 확인된 채권 총액은 4,457,041,030원입니다.

3.1. 권리관계 요약

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본건과 관련된 주요 권리로는 소유권이전, 신탁등기말소, 압류, 근저당, 가압류 등이 등기되어 있었으나, 임의경매 개시 결정(사건번호 2025타경64651)으로 인해 말소 기준 권리(갑9: 국민건강보험공단 압류)를 제외한 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 을3 근저당권(중소기업은행)은 말소됩니다. 갑13 가압류(신용보증기금)는 말소됩니다. 갑14 임의경매(케이에프아이이사일이유동화전문유한회사)는 본 경매 사건으로 말소됩니다.

3.2. 임차인 현황

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본건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인: (주)마일드셑(박 )

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 550,000원

* 전입(사업)일자: 2024년 1월 25일

* 대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

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등기부등본상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이 있으나, 이에 대한 구체적인 내용은 명시되어 있지 않습니다.

4. 상권분석

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본건은 파주 롯데아울렛 북측 인근의 상업, 업무용 건물이 밀집한 지역에 위치하고 있습니다. 또한 파주출판문화정보 국가산업단지 내에 포함되어 있어, 산업단지 및 상업 시설의 복합적인 특성을 가집니다. 이는 관련 업무 종사자 및 인근 주민을 대상으로 하는 상권 형성에 유리한 환경을 제공할 수 있습니다.

5. 생활정보

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본건 인근에는 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 차량으로의 접근성 또한 양호합니다. 파주 롯데아울렛이 북측 인근에 위치하여 쇼핑 등 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

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* 대항력 있는 임차인: 보증금 10,000,000원의 임차인이 존재하며, 대항력이 있어 인수 여부 및 배당 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

* 유동화 물건, 공동담보: 물건의 특성상 담보 및 유동화 관련 복잡한 권리 관계가 존재할 수 있습니다.

* 건물 이용 상태 확인 불가: 감정평가서 요약에 따르면, 현장 조사 시 이해관계인의 폐문 부재로 인해 건물 내부 이용 상태 확인이 불가했습니다. 이는 실제 명도 시 추가적인 문제 발생 가능성을 시사합니다.

* 토지이용계획상 제한: 군사기지 및 군사시설 보호구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 일부 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

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본건은 파주 롯데아울렛 인근 및 국가산업단지 내에 위치한 지식산업센터 물건입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 인근 상업/업무지대 형성으로 인한 잠재적 가치가 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인 존재, 건물 이용 상태 확인 불가, 다수의 권리 제한 등으로 인해 권리 분석 및 현장 조사가 더욱 중요합니다.

8. 투자 포인트

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* 파주출판문화정보 국가산업단지 내 입지: 관련 산업 종사자 및 기업체 수요 기대.

* 롯데아울렛 인근: 쇼핑 및 편의시설 접근성이 우수함.

* 비교적 낮은 감정가 대비 면적: 제시된 감정가를 기준으로 합리적인 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

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예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 합니다. 본건의 경우, '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 별도의 인수 보증금은 없는 것으로 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 10,000,000원 등 실제 인수 가능성을 포함한 추가적인 권리 분석 및 주변 시세, 낙찰가율 등을 고려한 심층적인 시장 조사가 필요합니다. 따라서 본 보고서만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.