나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60477 [2] 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-5 벨라미 4층417호 의료시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 "지축역(지하철3호선)" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로 제반입지 여건은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철3호선(지축역)이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건내 제4층 제401호 및 제417호로서, (사용승인일 : 2022.07.20.) 외벽 : 석재 붙임 마감 등. 창호 : 샷시창호 등.

이용상태

공부상 의료시설(한방병원)임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형의 토지로서, 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측, 남서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2022-08-31)(고양지축지구), 공공공지(2022-08-31) (고양지축지구), 대로3류(폭 25m~30m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역[도시지역{주거,상업,공업,녹지 (자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(2022-08-31)(고양지축지구)<공공주택 특별법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(해발고도 112m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 대상물건은 기준시점 현재 호별 경계벽 없이 인접호수와 함께 이용 중인 것으로 확인되는 바, 경매 진행시 재확인하시기 바람. - 대상물건은 기준시점 현재 등기사항전부증명서상 대지권이 미정리된 상태이나 추후 적정지분이 배분될 것을 전제로 평가하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에 대지권가격이 포함되었으며, 분양대금 완납여부는 불분명하나 2026. 3. 19.자 고양시 덕양구로부터 제출된 '부동산거래계약 신고필증'에 의하면 거래대상의 종류란에 '토지 및 건축물'에 표기 되어 있고 그에 대한 분양대금이 납부된 것으로 기재됨.
2. 공부상 의료시설로 이용중이며 호별 경계벽 없이 인접호수와 함께 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60477 (2)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-5 벨라미 4층 417호

물건종별: 구분건물 (의료시설)

감정평가액: 261,000,000원

토지면적: 1355.20㎡ (약 410.0평)

건물면적: 40.60㎡ (약 12.3평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행

건물 사용승인일: 2022년 7월 20일

2. 입지조건

주변 환경: 본건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 "지축역(지하철 3호선)" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 입지 여건은 양호한 편입니다.

교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 지축역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 건물 및 토지 현황

건물구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물 내 제4층 제417호이며, 사용승인일은 2022년 7월 20일입니다. 외벽은 석재 붙임 마감 등으로 되어 있습니다.

건물 이용상태: 공부상 의료시설(한방병원)로 등재되어 있으나, 실제 이용 시에는 호별 경계벽 없이 인접 호수와 함께 통합하여 사용 중인 것으로 확인됩니다.

토지형상 및 이용상태: 본건은 사다리형의 토지 위에 건축된 건물에 속하며, 해당 토지는 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건은 북서측 및 남서측으로 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건이 속한 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(고양지축지구), 공공공지, 대로3류, 중로2류에 해당하며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

등기부 현황:

본건과 관련된 등기사항전부증명서상 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 기재되어 있으나, 임의경매 개시결정(2026타경60477)이 말소기준권리로서, 매각으로 인해 위 권리들은 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액: 약 697,530,463원

임차인 현황:

* 임차인: 양재훈

* 전입(사업개시)일자: 2016년 12월 27일

* 보증금: 7,795,720원

* 차임: 887,360원

* 대항력: 있음 (인수 대상)

주의사항: 상기 임차인은 대항력을 갖춘 임차인으로, 보증금 7,795,720원은 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. 다만, 권리분석 상 "인수 보증금 합계"는 0원으로 기재되어 있어, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

대지권 미등기: 본건은 등기사항전부증명서상 대지권이 미등기 상태이며, 대지권의 유무 및 정확한 지분 산정이 불확실합니다. 다만, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있으며, 부동산거래계약 신고필증 상 분양대금이 납부된 것으로 기재되어 있습니다. 이로 인한 법적, 행정적 문제는 발생할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인: 2016년부터 거주(사업) 중인 양재훈 임차인이 대항력을 갖추고 있어, 보증금 인수 여부 및 명도 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

호별 경계벽 미설치: 공부상 의료시설로 되어 있으나, 실제로는 인접 호수와 경계벽 없이 함께 이용 중입니다. 이는 추후 원상복구 또는 분할 사용 시 공사 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다.

6. 상권 및 생활정보

주변 상권: 지축역 인근으로 아파트 단지와 상업 시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 시설: 본건이 위치한 지축동은 지하철 3호선 지축역을 중심으로 주거 단지와 상업 시설이 발달되어 있습니다. 인근에 대형 쇼핑몰이나 문화시설 접근성이 양호한 편입니다. 인근 지역 검색 결과, 직접적인 혐오시설(유해시설)로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 감정평가 요약

본건은 지하철 3호선 지축역 북동측 인근에 위치하여 교통이 편리하고, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재하는 지역에 속해 있어 입지 여건이 양호합니다. 2022년 준공된 신축 건물로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

8. 종합 의견

본건은 비교적 신축 건물(2022년 준공)로 입지 및 교통 여건이 우수하다는 장점이 있습니다. 그러나 대지권 미등기 상태와 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 특히 대지권 미등기 문제는 소유권 확정에 있어 중요한 부분이며, 임차인과의 명도 협상이 원만히 이루어지지 않을 경우 명도에 어려움이 따를 수 있습니다. 현재 공부상 용도는 의료시설이나, 실제 이용 상태가 달라 이에 대한 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다.

9. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 3호선 지축역 인근으로 서울 접근성이 좋으며, 주변 개발로 인한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 신축 건물: 2022년 준공된 건물로 내부 상태 및 시설이 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

* 의료시설 용도: 전문 의료시설로서의 활용 가능성이 있습니다.

10. 예상 입찰가

감정가 261,000,000원을 기준으로, 본건의 잠재적 리스크(대지권 미등기, 대항력 있는 임차인, 내부 구조 불명확 등)를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 인수 보증금이 0원이므로 임차인의 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 명도 진행 비용 및 대지권 확보에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려하여, 감정가의 85~90% 수준인 221,850,000원 ~ 234,900,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 현장 조사를 통한 건물 상태 및 임차인과의 협상 가능성 등을 면밀히 검토 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.