나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60305 [2] 경기도 고양시 덕양구 도내동 956 원흥베네하임5차 23층2304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤제 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 "도래울초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 각급 학교 및 공원 등이 혼재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하4층 지상24층 건 내 제23층 제2303호 외 9개 호로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 등 내벽 : 미상 창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

기호 (1) ~ (10) 공히 업무시설(오피스텔(복층구조))로 이용 중입니다. (구체적인 내역은 후첨 "내부구조도" 참조하시기 바랍니다.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등교평탄한 가장형 토지로서, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 30미터 내외, 남동측으로 노폭 약 25미터 내외 및 서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접하여 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 대로2류(폭 30m~35m)(접함), 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 공공주택지구(원흥공공주택지구)<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상, 대상용도(단독, 다가구, 연립, 다세대주택, 아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

* 사건번호: 고양지원 2026타경60305 (2)

* 소재지: 경기도 고양시 덕양구 도내동 956 원흥베네하임5차 23층2304호

* 건물명: 원흥베네하임5차

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 해당 층수: 23층 중 23층

* 감정가: 275,000,000원

1.2. 면적 및 건물 정보

* 토지 면적: 4.89㎡ (약 1.48평)

* 건물 전용 면적: 29.74㎡ (약 8.99평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 준공 연도: 2024년 (사용 승인일 2024.10.22 기준)

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 "도래울초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 각급 학교 및 공원 등이 혼재한 지역으로 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

* 인접 도로: 본건 북동측으로 노폭 약 30미터, 남동측으로 약 25미터, 서측으로 약 15미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2026년 2월 5일자 백선경의 강제경매 개시결정 등기.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 저당권, 근저당권, 가압류, 압류 등은 매각으로 소멸됩니다. 등기부 채권 총액이 약 87억 원에 달하나, 이는 낙찰자가 인수하지 않는 소멸되는 권리들입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요는 비고란에 있으나, 내용은 공란으로 특이사항 없음)

* 임차인 현황: 인수할 임차 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다. (인수 보증금 합계 0원) 임대 관계는 미상으로, 별도의 임차인이 거주 중일 가능성이 있으므로 명도 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 지역적 특성: 본 물건이 소재한 고양시 덕양구 도내동 일대는 신축 주거 단지 및 오피스텔, 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 주거 및 상업 기능이 활발하게 이루어지고 있습니다. 원흥보금자리주택지구에 포함되어 있으며, 지속적인 개발이 이루어지고 있는 곳입니다.

* 주변 오피스텔 시세 분석:

* 최근 거래 사례를 보면, 2024년 10월 해당 건물(원흥베네하임5차)의 17~19층 오피스텔이 275,570,000원에서 276,830,000원 사이에 거래되었습니다.

* 이는 본건의 감정가인 275,000,000원과 유사하거나 소폭 높은 수준입니다.

* 전반적으로 신축 오피스텔로서 안정적인 시세가 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 인근에 도래울초등학교가 소재하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 자연환경: 주거 단지 인근으로 공원이 조성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유하고 있는 임차인이 있을 수 있습니다. 이 경우 명도 절차가 필요할 수 있으나, 인수하는 보증금이 없는 것으로 보아 대항력 없는 임차인일 가능성이 높습니다.

* 높은 총 채권액: 등기부채권 총액이 87억 원 이상으로 매우 높으나, 이는 모두 매각으로 소멸되는 권리이므로 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다. 다만, 이는 채무자의 재정 상황이 매우 좋지 않음을 시사합니다.

* 토지이용계획 제한사항: 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등 일부 제한사항이 있으나, 이는 해당 지역에 일반적으로 적용되는 사항으로 물건 자체의 큰 리스크로 작용하지는 않을 것으로 판단됩니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 검색 결과, 해당 물건지 인근에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 2024년 준공된 신축 오피스텔로, 최신 시설을 갖추고 있으며 위치적으로도 주거 및 상업 시설이 잘 갖춰진 지역에 소재하고 있습니다. 최근 실거래가와 감정가가 유사하게 형성되어 있어 시세 대비 급격한 하락 가능성은 낮으며, 안정적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되므로 인수 부담이 없습니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 최신축 오피스텔: 2024년에 준공된 건물로, 신축 프리미엄과 최신 설비를 누릴 수 있습니다.

* 우수한 입지: 학교, 상업시설, 공원 등이 인접하여 주거 및 투자 가치가 높습니다.

* 안정적인 시세: 최근 실거래가와 감정가가 유사하게 형성되어 있어 안정적인 투자가 가능합니다.

* 권리관계 단순: 매각으로 모든 부담이 소멸되는 깔끔한 권리 상태입니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 평균이 약 276,000,000원이며, 감정가 275,000,000원과 유사한 수준입니다. 신축이라는 점과 주변 인프라를 고려할 때, 감정가 이상에서의 낙찰 가능성도 있습니다. 다만, 경매 특성상 경쟁률과 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

본 건의 적정 입찰가는 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 276,000,000원에서 285,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. 투자 목적과 위험 감수 수준에 따라 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.