나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60305 [3] 경기도 고양시 덕양구 도내동 956 원흥베네하임5차 23층2308호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤제 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 "도래울초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 각급 학교 및 공원 등이 혼재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하4층 지상24층 건 내 제23층 제2303호 외 9개 호로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 등 내벽 : 미상 창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

기호 (1) ~ (10) 공히 업무시설(오피스텔(복층구조))로 이용 중입니다. (구체적인 내역은 후첨 "내부구조도" 참조하시기 바랍니다.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등교평탄한 가장형 토지로서, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 30미터 내외, 남동측으로 노폭 약 25미터 내외 및 서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접하여 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 대로2류(폭 30m~35m)(접함), 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 공공주택지구(원흥공공주택지구)<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상, 대상용도(단독, 다가구, 연립, 다세대주택, 아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2026타경60305 (3)

* 소재지: 경기도 고양시 덕양구 도내동 956 원흥베네하임5차 23층 2308호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 275,000,000원 (2억 7천 5백만원)

* 토지면적: 4.89㎡ (약 1.48평)

* 토지지분: 4.8852㎡ (약 1.48평)

* 건물면적: 29.74㎡ (약 8.99평) - 전용면적 기준

* 건물지분: 29.7447㎡ (약 9.00평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 백OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 "도래울초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 각급 학교 및 공원 등이 혼재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

* 교통상황:

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통시됩니다.

* 도로상태:

본건 북동측으로 노폭 약 30미터 내외, 남동측으로 노폭 약 25미터 내외 및 서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접하여 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

일반상업지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 대로2류(폭 30m~35m)(접함), 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역, 공공주택지구(원흥공공주택지구), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역.

1.2. 건물 및 내부상태

* 건물구조:

철근콘크리트구조 평지붕 지하4층 지상24층 건 내 제23층 제2308호로서, 외벽: 석재 붙임 마감 등 내벽: 미상 창호: 샷시 창호입니다.

* 이용상태:

업무시설(오피스텔, 복층구조)로 이용 중입니다.

* 설비내역:

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

* 공부와의 차이:

없습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리:

등기부상 권리분석 결과, 말소기준권리는 2026년 2월 5일 접수된 백O 씨의 강제경매개시결정(2026타경60305)입니다. 이는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 기타 권리사항:

* 2024년 11월 5일 접수된 케이비부동산신탁주식회사 명의의 소유권보존신탁재산처분에의한신탁 등기가 있으며, 이는 말소될 것으로 보입니다.

* 2026년 3월 18일 접수된 한화저축은행의 가압류(555,235,950원)는 말소될 예정입니다.

* 2026년 3월 24일 접수된 대신저축은행의 가압류(2,778,110,400원)는 말소될 예정입니다.

* 2026년 4월 10일 접수된 고양시의 압류(징수과-00 3158)는 말소될 예정입니다.

* 2026년 5월 4일 접수된 이형렬외 9명의 가압류(2,856,146,805원)는 말소될 예정입니다.

* 총 채권액:

등기부 채권 총액은 8,740,156,105원(약 87억 4천만원)으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

인수되는 보증금은 없으며(합계 0원), 임대관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 임대관계가 미상이므로, 현 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

1.4. 상권 및 생활정보

* 상권 특징:

본건이 위치한 원흥 베네하임5차는 "도래울초등학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 다른 오피스텔 건물, 근린생활시설, 각급 학교 및 공원 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다.

* 교통 편의성:

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 생활 편의시설:

인근 근린생활시설 및 상가 이용이 가능하며, 학교와 공원이 인접해 있어 생활 환경이 비교적 양호한 것으로 판단됩니다.

* 건축 정보:

2024년 10월 22일 사용승인된 원흥 베네하임5차 건물로, 총 24층 중 23층에 위치하고 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도로 이용 중입니다. 본건은 복층 구조로 되어 있어 공간 활용도를 높일 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대관계 미확인:

임대 관계가 미상으로 파악되어, 명도 시 점유자와의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 인수되는 보증금은 없으나, 이에 대한 사전 확인 및 대비가 요구됩니다.

* 과다한 채권 총액:

총 채권액이 약 87억 4천만원으로 매우 높습니다. 이는 경매 과정에서 낙찰가율에 영향을 미칠 수 있으며, 채권자들의 권리 행사가 활발했음을 시사합니다.

* 토지 이용 제한:

가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 일부 토지 이용 제한 사항이 존재합니다. 다만, 업무시설로 이용 중이므로 직접적인 영향은 적을 수 있으나, 향후 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 신축 건물의 하자 가능성:

2024년 10월에 사용승인된 신축 건물이나, 준공 후 시간이 다소 경과함에 따라 하자 발생 여부에 대한 면밀한 점검이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2024년 준공)인 오피스텔로, 23층 고층에 위치하여 조망권 등 이점이 있을 수 있습니다. 원흥지구 내에서 양호한 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 그러나 임대 관계 미상, 높은 채권 총액, 토지 이용 제한 등의 리스크 요인을 가지고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 오피스텔 투자: 2024년 준공으로 비교적 최신 건물에 투자할 수 있습니다.

* 복층 구조의 활용도: 일반 오피스텔 대비 높은 공간 활용성과 희소성을 가질 수 있습니다.

* 원흥지구 내 입지: 지역 개발에 따른 미래 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2024년 10월 거래된 유사 면적(29.74㎡)의 오피스텔은 17, 18, 19층에서 각각 27,557만원, 27,557만원, 27,683만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 900만원대 후반에서 1000만원 초반 수준입니다.

본건의 감정가는 275,000,000원(2억 7천 5백만원)으로, 최근 실거래가와 유사한 수준입니다.

* 입찰가 산정:

인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가 및 최근 실거래가 수준을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 경쟁이 치열할 경우 감정가 이상 입찰도 고려해볼 수 있습니다.

보수적으로 낙찰받기 위해서는 감정가 대비 100% ~ 105% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 275,000,000원 ~ 288,750,000원 범위 내에서 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.