나이스옥션 법원경매 인천 2024타경506127 [1] 인천광역시 강화군 길상면 장흥리 467-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔 · 평가일 2024.02.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 길상면 온수리 소재 "길상공설운동장" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 전, 답, 단독주택, 창고 등이 소재하는 농경지대입니다.

교통상황

본건(기호2,3) 까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통
상황은 무난합니다.

형태 및 이용상태

기호(1,2) 공히 부정형의 평지로서 전으로 이용중입니다.
기호(3) 부정형의 평지로서 주택 및 창고의 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1) 지적도상 및 현황 맹지입니다.
기호(2) 세로를 통하여 출입이 가능하며, 남서측은 비포장도로에 접합니다.
기호(3) 세로를 통하여 출입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(주거형)),
가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상수원보호기타(상수원상류공장설립제한지역)<수도법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)
<수도법>

<추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다.

제시목록 외의 물건

본건 기호(3) 토지 지상 위에 제시외건물㉠(판넬조 현관 및 창고등) 및 제시외건물㉡(시멘트블록조 화장실 및 창고)이 소재하는바 업무진행시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조 아연지붕 단층 건물(주택), 블록조 스레이트지붕 단층 건물(창고)로서
(사용승인일: 미확인)

외벽: 장식타일, 페인팅, 스틸사이딩 마감 등
내벽: 벽지 및 타일 마감 등
창호: 샷시창호 등 입니다.

이용상태

주택 및 창고로 이용중입니다.

설비내역

전기시설, 위생급배수 시설 등이 있습니다.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록 1,2,5~9 농지취득자격증명 제출 요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)
목록 2,5,8 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음
목록 1,6,9 맹지임
목록 5 지상에 분묘 2기 소재하나 분묘기지권성립여부는 불분명함. 지상에 분묘가 소재함으로 인하여 영향받은 토지가격은 126,038,000원임(감정평가서 참조)
목록 4 주택 및 창고로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경506127 (1)

소재지: 인천광역시 강화군 길상면 장흥리 467-4

용도: 단독주택 (주택 및 창고 이용)

감정가: 549,647,800 원

토지면적: 2471.00㎡ (약 747.5 평)

건물면적: 101.39㎡ (약 30.7 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 34.00㎡ (판넬조 현관 및 창고, 시멘트블록조 화장실 및 창고 등)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 소성호

건물 구조: 목조 아연지붕 단층 건물(주택), 블록조 스레이트지붕 단층 건물(창고)

사용승인일: 미확인

건축물표제부 요약:

- 소재지: 인천광역시 강화군 길상면 장흥리 468-4번지

- 주요구조: 일반목구조, 지붕: 기타지붕(아연)

- 용도: 단독주택 (주택, 별동 창고 포함 추정)

- 층수: 지상 1층

- 연면적: 101.39㎡

- 부속건축물: 27.01㎡ (추정)

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 인천광역시 강화군 길상면 온수리 소재 "길상공설운동장" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답, 단독주택, 창고 등이 소재하는 농경지대입니다.

교통상황:

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 무난합니다.

도로상황:

* 목록 1, 6, 9: 지적도상 및 현황 맹지입니다.

* 목록 2, 3: 세로를 통하여 출입이 가능하며, 남서측은 비포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 용도지역: 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상수원보호기타(상수원상류공장설립제한지역), 공장설립제한지역

* 추가 확인 필요 사항: 문화재보호법, 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률, 시 문화재보호조례에 의한 문화재 관련 인허가 사항 확인이 반드시 필요합니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

을3 - 근저당권 (강화남부농업협동조합, 2019.07.22)

인수되는 권리:

없음. 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리(근저당, 압류, 가압류)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

등기부채권 총액:

582,000,000 원 (토지 등기부채권 총액 및 건물 등기부채권 총액 합계)

임차인 현황:

* 임차인: 도

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-07-05

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

권리분석 종합:

본건은 강제경매와 임의경매가 중복으로 진행되고 있는 물건입니다. 등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 낙찰자는 인수하는 권리가 없습니다. 채권 총액은 582,000,000원으로 감정가와 비교하여 입찰가를 고려해야 합니다. 임차인 도 은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

지역 특성:

본건이 소재한 강화군 길상면 장흥리는 농경지와 단독주택, 창고 등이 혼재된 지역으로, 전원생활이나 주말주택 부지로서의 특성을 가집니다. 대규모 상권보다는 자연 친화적인 환경을 갖춘 곳입니다.

잠재적 개발 가능성:

계획관리지역에 속해 있어 건폐율 및 용적률 완화에 따른 개발 가능성이 있으나, 주변 환경 및 규제 사항을 종합적으로 고려하여 신중한 판단이 필요합니다.

5. 생활정보

주변 시설:

* 길상공설운동장이 인근에 위치하고 있습니다.

* 대중교통 이용은 가능하나, 편의시설(병원, 대형마트 등) 이용 시 차량 이동이 필요할 것으로 보입니다.

자연환경:

주변이 농경지대이므로 상대적으로 쾌적하고 조용한 생활 환경을 기대할 수 있습니다.

혐오시설 유무:

주변 지역에 대한 일반적인 정보 검색 결과, 직접적으로 문제가 될 만한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공업단지 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 입찰 전 현장 확인 및 상세 지적도 검토가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

맹지:

* 목록 1, 6, 9번지는 맹지이므로, 이 필지들의 활용 및 건축 시 도로 확보 방안이 필수적입니다.

분묘기지권:

* 목록 5번지 지상에 분묘 2기가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 이로 인해 토지 가격에 126,038,000원의 영향이 반영되었으나, 실제 분묘 이장 등 관련 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

원상회복명령 가능성:

* 목록 2, 5, 8번지에 대해 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다. 무단 증축, 개조 등이 있었는지 확인이 필요합니다.

농지취득자격증명 필요:

* 목록 1, 2, 5~9번지는 농지이므로, 매각 결정 기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰자의 보증금은 반환되지 않습니다.

문화재 관련 사항:

* 문화재보호법 등 관련 법규에 따른 인허가 사항이 있을 수 있으므로, 반드시 확인이 필요합니다.

제시외 건물:

* 건물 면적 외에 제시외 건물(현관, 창고, 화장실 등) 34.00㎡가 존재합니다. 이는 감정평가에 반영되었으나, 철거 또는 활용 계획 수립 시 고려해야 합니다.

건물 노후화 및 미확인 사용승인일:

* 주택의 사용승인일이 확인되지 않아 건물의 정확한 건축 연도 및 노후도 파악에 한계가 있습니다. 목조 주택은 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 강화군 길상면 장흥리에 위치한 토지 2471.00㎡와 단독주택(101.39㎡) 및 제시외 건물(34.00㎡)이 일괄 매각되는 부동산 강제경매 물건입니다. 말소기준권리보다 후순위 권리가 없어 낙찰 후 인수 부담은 없습니다.

넓은 토지 면적과 계획관리지역이라는 점은 긍정적이나, 맹지, 분묘기지권, 원상회복명령 가능성, 농지취득자격증명 제출 의무 등 다수의 복합적인 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 특히 맹지인 필지들의 활용 방안, 분묘 처리 문제, 농지법규 준수 여부 등에 대한 면밀한 사전 조사와 법률적 검토가 필수적입니다.

잠재적 리스크 해소 방안에 대한 명확한 계획 수립이 가능하다면, 넓은 토지를 활용한 전원생활 공간 조성 또는 재개발 등 잠재 가치를 실현할 수 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 747.5평에 달하는 넓은 토지는 향후 활용 가치가 높습니다.

* 계획관리지역: 건폐율, 용적률 완화 가능성이 있는 용도지역으로 개발 잠재력이 있습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 전원생활 적합지: 농경지대에 위치하여 자연 친화적인 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 주변 연립/다세대 주택 매매 정보는 본건 단독주택과 용도 및 지번이 달라 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 해당 다세대 주택의 경우 2023~2026년 거래 사례가 6억 4천만원에서 9억 9천만원으로, 면적에 따라 편차가 크게 나타납니다. 본건의 토지 감정가는 549,647,800원으로, 약 747.5평의 토지 가치를 평당 약 73.5만원으로 평가한 것으로 보입니다. 이는 주변 농경지 시세를 반영하는 수준으로 추정됩니다.

리스크 반영:

본건은 맹지, 분묘기지권, 원상회복명령 가능성, 농지취득자격증명 제출 의무 등 다수의 중대한 리스크를 안고 있습니다. 이러한 리스크 해소에 상당한 비용과 노력이 수반될 수 있으므로, 입찰가 산정 시 이에 대한 충분한 고려가 필요합니다.

최종 제안 가격 범위:

감정가 549,647,800원을 기준으로, 제시된 리스크 요소를 감안하여 감정가의 80~90% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다.

* 감정가: 549,647,800원

* 예상 입찰가 범위: 439,700,000원 ~ 494,700,000원

* 제안 예상 입찰가: 약 450,000,000원 ~ 490,000,000원

(주의: 상기 예상 입찰가는 일반적인 분석이며, 실제 입찰 시에는 법률 전문가의 자문, 철저한 현장 조사, 관련 비용 산출 등을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.