나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3517 [2] 대구광역시 달서구 감삼동 46-7 비이동 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일오삼 · 평가일 2026.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 죽전동 소재 '죽전네거리' 북동측 근거리에 소재하는 통칭 '감 삼동로하이츠' 제비이동 제1층 제101호, 제2층 제201호 단위세대로 주위는 아파트, 주택, 업무시설 및 각종 근린상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 제반 교통사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

기호 가,나) 철근콘크리트조 철근콘크리트평슬라브지붕 2층건 내 제1,2층 단위세대로, - 외벽 : 화강석 및 모노타일 등 - 내벽 : 멱지 및 타일, 내부 인테리어 등 - 바닥 : 모노륨깔기 및 타일 등 - 창호 : 강화유리 및 샷시창호

이용상태

기호 가,나 : 근린생활시설((주)덕송종합건설)

설비내역

위생설비, 급배수설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 '상업용 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 8미터의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역 (세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기 타 : 없습니다.

물건 비고

1.통칭 '감삼동로하이츠'임
2.상가건물임대차현황서에 나타나는 임대차관계 미상의 임차인 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

대구서부지원 2026타경3517 (2)

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 달서구 감삼동 46-7 비이동 2층 201호

건물명칭: 통칭 '감삼동로하이츠' B동 2층 201호

용도: 근린상가 (건축물대장상 공동주택 및 제1,2종 근린생활시설)

감정가: 100,000,000원

토지면적: 30.51㎡ (약 9.23평)

토지 지분: 30.51㎡ (약 9.23평)

건물면적: 45.70㎡ (약 13.82평)

건물 지분: 45.7㎡ (약 13.82평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 청운신용협동조합

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대구광역시 달서구 죽전동에 위치한 '죽전네거리' 북동측 인근에 소재하며, 주변은 아파트, 주택, 업무시설 및 각종 근린상가 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 출입이 용이하며, 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건은 남동측으로 폭 약 8미터의 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하고 가축사육제한구역으로 분류되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2021년 11월 19일에 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (단, 제시외 건물이나 유치권 등 별도 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 도

보증금: 0원 (미상)

차임: 0원 (미상)

전입일자/사업자등록일자: 2021-04-26

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계에 포함되지 않았으나, 금액 미상으로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주식회사덕선

보증금: 0원 (미상)

차임: 0원 (미상)

전입일자/사업자등록일자: 2023-10-05

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주식회사디건개발

보증금: 0원 (미상)

차임: 0원 (미상)

전입일자/사업자등록일자: 2020-06-18

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계에 포함되지 않았으나, 금액 미상으로 주의가 필요합니다.

3.4. 인수 보증금 합계

현재 정보 기준, 인수 보증금은 0원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인(도 , 주식회사디건개발)의 보증금 및 차임이 미상이므로, 실제 인수해야 할 금액이 존재할 수 있어 세심한 주의가 요구됩니다.

3.5. 등기부 요약

총 채권액: 2,060,299,960원

등기부에는 소유권 보존, 다수의 근저당 및 가압류, 그리고 본건 임의경매 개시결정 등기 등이 기재되어 있으며, 모두 매각으로 소멸 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 상업 활동

'죽전네거리' 인근에 위치하여 유동인구가 많고, 주변에 다수의 아파트 단지와 주택, 상가 등이 밀집해 있어 근린생활시설로서의 잠재력이 양호합니다.

4.2. 건물 이용 현황

본건은 '감삼동로하이츠' 건물 내 2층 201호로, 근린생활시설로 이용 중입니다. (건축물대장상으로는 다세대주택 및 근린생활시설 용도로 표기되어 있습니다.)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 주거 및 상업 시설이 밀집되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

5.2. 교육 및 기타 시설

주변에 초등학교 등 교육 시설이 위치하고 있으며, '죽전네거리'는 교통의 요지로 다양한 상업 및 업무 시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 존재

도 (2021-04-26 전입) 및 주식회사디건개발 (2020-06-18 전입) 임차인이 대항력을 가지고 있으며, 보증금 및 차임이 미상입니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 금전적 부담이나 명도 관련 분쟁의 원인이 될 수 있습니다.

6.2. 높은 총 채권액

등기부상 총 채권액이 20억 원을 초과하여, 감정가(1억 원) 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 유찰 가능성을 높이지만, 인수되는 보증금 외 채권자들의 이해관계에 따라 명도 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 건물 용도 및 관리

건축물대장상 공동주택 및 근린생활시설로 복합 기재되어 있습니다. 본건은 근린상가로 이용 중이나, 건물 전체의 관리 상태 및 향후 용도 관련 변동 가능성 등을 확인할 필요가 있습니다. 2002년 사용 승인된 건물로 노후화에 따른 수리 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 달서구 감삼동의 '죽전네거리' 인근에 위치하여 입지 조건은 우수하나, 현재 등기부상 채권 총액이 감정가 대비 매우 높아 경매 절차 진행 시 여러 차례 유찰될 가능성이 높습니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임이 미상인 점은 낙찰 후 금전적, 법률적 리스크를 야기할 수 있으므로, 해당 임차인과의 정확한 권리 관계 및 예상 인수 금액 확인이 필수적입니다. 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 잠재적 위험을 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* '죽전네거리' 역세권 상권의 미래 가치: 지속적인 개발 및 수요 증가 가능성.

* 유찰 시 시세 대비 저렴한 취득 기회: 높은 채권 총액으로 인한 시세차익 기대.

* 임차인 명도 완료 후 직접 사용 또는 임대 수익 창출 가능성.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 1억 원 대비 총 채권액이 20억 원을 초과하며, 대항력 있는 임차인의 보증금이 미상이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 이러한 점을 고려할 때, 최초 감정가 이하에서 다수의 유찰이 예상됩니다.

임차인과의 협상, 명도 비용, 잠재적 하자 보수 비용 등을 포함한 모든 부대 비용을 종합적으로 산정한 후, 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 임차인의 보증금 및 차임 정보를 정확히 파악하기 전까지는 보수적인 관점에서 접근하는 것이 현명하며, 감정가의 50% ~ 70% 수준을 초기 검토 범위로 고려할 수 있으나, 이는 최초 추정치일 뿐입니다.

10. 지도등 외부 지도 서비스 검색 결과

"대구광역시 달서구 감삼동 46-7" 지역을 지도 서비스로 검색한 결과, 본건은 '죽전네거리'와 인접하여 교통량이 많고 상업 시설 및 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 다수의 아파트 단지와 학교(죽전초등학교, 죽현초등학교 등)가 있어 배후 수요는 풍부한 편입니다. 현재 검색 결과상으로는 혐오시설로 분류될 만한 시설은 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 현장 방문 시 주변 환경을 직접 확인하여 추가적인 위험 요소를 파악하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.