나이스옥션 법원경매 인천 2024타경531420 [1] 인천광역시 강화군 송해면 하도리 198-1 의료시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2024.05.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 송해면 하도리 소재 "강화119구조대" 북서측 인근에 위치하며
주변은 농경지, 주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 대중교통 등의 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

공히 대체로 부정형의 토지로서 "의료시설 및 제2종근린생활시설" 부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호1,5,6 토지 : 본건 남서측으로 포장된 2차선 도로에 접함.
기호3토지 : 본건 동측으로 비포장도로에 접하나, 본건 기호1토지 등을 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)
생산관리지역(2016-03-07), 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁(7m이하))<
군사기지 및 군사시설 보호법>, 접도구역(국도 48호선)<도로법>, 역사문화환경보존
지역(기념물44_강화부근리고인돌군)<문화재보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획
법> ※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및
조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조
(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기
바랍니다.※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획
확인원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다.
기호(3)
생산관리지역(2016-03-07), 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁(7m이하))<
군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(기념물44_강화부근리고인돌
군)<문화재보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> ※문화재보호법 제13조(역사
문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화
재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한
문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.※재산권행사 등 중요
한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아 확인하
시기 바랍니다.
기호(5)
생산관리지역(2016-03-07), 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁(7m이하
))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 접도구역(국도 48호선)<도로법>, 역사문화환
경보존지역(기념물44_강화부근리고인돌군)<문화재보호법>, 성장관리권역<수도권
정비계획법>.
기호(7)
생산관리지역(2016-03-07), 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁(7m이하
))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도로구역(2023-05-01)(광역시도78호선)<도로
법>, 접도구역(국도 48호선)<도로법>, 역사문화환경보존지역(기념물44_강화부근
리고인돌군)<문화재보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> ※문화재보호법
제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률
제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문
화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.
※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확
인원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다.

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (2) 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건으로서,
외 벽 : 타일붙임 및 몰탈위페인팅 마감.
내 벽 : 벽지 및 타일, 내부인테리어 마감.
창 호 : 알루미늄샷시 창호.

기호 (4) 일반철골구조 기타지붕 2층건으로서,
외 벽 : 사이딩 마감.
내 벽 : 벽지 및 타일, 내부인테리어 마감.
창 호 : 하이샷시 창호.

기호 (7) 경량철골구조 기타지붕 단층건으로서,
외 벽 : 사이딩 마감.
내 벽 : 벽지 및 타일, 내부인테리어 마감.
창 호 : 하이샷시 창호.

이용상태

기호 (2) "의료시설" 로 이용중임.
기호 (4) "제2종근린생활시설(사무소)-> 물리치료실, 숙소 등.
기호 (7) "제2종근린생활시설(사무소)-> 사무실.

설비내역

일부 난방시설 및 위생,급배수설비, 소화전설비, 스프링쿨러설비, 화재탐지설비
등이 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록2는 의료시설임
목록4는 물리치료실, 숙소 등으로, 목록7은 사무실로 이용 중이며 제2종근린생활시설임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경531420 (1)

소재지: 인천광역시 강화군 송해면 하도리 198-1

용도: 의료시설 (주용도), 제2종근린생활시설 (부수용도)

감정가: 1,665,518,760원

토지면적: 1917.00㎡ (약 579.7평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1451.15㎡ (약 438.7평)

건물 제시외면적: 81.66㎡ (약 24.7평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

특이사항: 대항력있는 임차인 존재, 유동화물건

2. 입지조건

주위환경: 본건은 인천광역시 강화군 송해면 하도리 소재 "강화119구조대" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 대중교통 등의 제반 교통사정은 보통임.

토지이용: 공히 대체로 부정형의 토지로서 "의료시설 및 제2종근린생활시설" 부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 기호 1, 5, 6 토지는 본건 남서측으로 포장된 2차선 도로에 접하며, 기호 3 토지는 동측으로 비포장도로에 접하나, 기호 1 토지 등을 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태:

* 생산관리지역 (2016-03-07)

* 가축사육제한구역 (2023-04-06)

* 제한보호구역 (전방지역:25km)(위탁(7m이하))

* 접도구역 (국도 48호선)

* 역사문화환경보존지역 (기념물44_강화부근리고인돌군)

* 성장관리권역

* 문화재보호법, 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률, 시문화재보호조례에 따른 문화재 관련 인허가 사항 확인이 필수적임.

주변 환경 및 혐오시설: 주변 지역은 농경지와 주택, 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 공개된 정보상 본건 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않음.

3. 권리분석

권리관계:

* 말소기준권리: 을3 (2018-08-06) 중소기업은행 근저당권 (600,000,000원).

* 매각으로 인하여 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류)는 소멸될 예정임.

* 토지 등기부채권 총액: 910,401,898원

* 건물 등기부채권 총액: 920,401,898원

임차인 현황:

* 임차인: 이순규

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2017-04-11

* 대항력: 있음

* 주의사항: 해당 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 실제 권리 관계 및 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요함. 금액이 미상인 경우와 유사하게, 해당 임차인의 권리 행사에 따른 잠재적 위험을 반드시 고려해야 함.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 기재되어 있지 않으나, 임차인의 대항력 유무는 별도 판단이 필요함.

4. 상권분석

주변 환경: 농경지와 주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됨.

용도 적합성: 의료시설 및 제2종근린생활시설로 이용 중인 점을 고려할 때, 지역 내에서 해당 용도의 수요를 충족시키는 기능을 수행해왔음을 시사함.

5. 생활정보

교통: 차량을 이용한 접근성은 양호한 편이나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됨.

편의시설: 제공된 정보만으로는 구체적인 편의시설에 대한 상세 파악이 어려움. 인근의 근린생활시설이 기본적인 편의를 제공할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 명시된 임차인이 대항력을 보유하고 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있는 잠재적 위험이 존재함.

토지이용 제한: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 역사문화환경보존지역(강화부근리고인돌군) 등 다수의 법적 제한사항이 존재하여 향후 토지 이용 및 건축 행위에 제약이 따를 수 있음. 특히, 문화재 보호 구역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수 및 인허가 절차가 복잡하고 까다로울 수 있음.

유동화물건: 본 건이 유동화 자산으로 경매가 진행되는 경우, 통상적인 경매 절차와는 다른 특수성이 있을 수 있어 주의가 필요함.

건축물 노후도: 건물(2)의 사용 승인일이 1996년으로, 일부 노후화에 따른 유지보수 비용이 발생할 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 강화군 송해면 하도리에 위치한 의료시설 및 제2종근린생활시설 용도의 부동산으로, 넓은 토지와 상당한 규모의 건물을 포함하고 있어 다양한 활용 가능성이 있는 자산임. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 다수의 엄격한 토지이용 제한 사항(특히 역사문화환경보존지역 지정)은 주요 리스크 요인으로 작용하므로, 철저한 사전 조사를 통한 위험 관리가 필수적임.

8. 투자 포인트

대규모 토지 및 건물: 의료시설 또는 기타 용도로의 전환 및 활용 가능성을 가진 자산임.

지역 개발 잠재력: 강화도의 지속적인 발전 가능성과 연계 시, 장기적인 가치 상승을 기대해볼 수 있음.

시세 대비 가치 확보: 권리 관계 및 리스크 요인을 면밀히 분석하고 잠재적 비용을 고려하여, 시세 대비 저평가된 가치를 확보할 수 있는 기회가 될 수 있음.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,665,518,760원

인수 보증금: 0원

고려사항: 본건은 '인수 보증금'이 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가 산정의 기초를 삼을 수 있음. 다만, 대항력 있는 임차인 문제 및 복잡한 토지이용 제한 사항을 고려하여 신중한 접근이 필요함. 명도 비용, 관련 법규 준수 비용 등 추가 소요 비용을 종합적으로 예상하여 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.