나이스옥션 법원경매 인천 2024타경539035 [1] 인천광역시 남동구 논현동 577 소래마을풍림아파트 118동 18층1804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2024.06.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 "소래초등학교" 동측 인근에 위치하며, 인근 일대는 아파트, 교육시설 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건 단지 내 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 소래포구역(수인분당선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

가. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 지하1층 / 지상20층 내 제18층 제1804호로서,
- 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
- 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
- 샷 시 : 하이샷시 창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

‘아파트’로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 평탄한 광평수의 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 건부지 등으로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통해 외곽공도와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35m-40m)(2023-12-18)(저촉), 대로2류(폭 30m-35m)(2018-12-21)(대2-74호선)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(저촉), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : ‘미상’입니다.
나. 사용승인일 : 2000.03.25

물건 비고

최성봉이 2026.10.21.자 유치권신고(공사대금 51,900,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함(2026.10.22.자 추가기재)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경539035 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

물건 현황:

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 577 소래마을풍림아파트 118동 18층 1804호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 지하1층 / 지상20층 내 제18층 제1804호

준공 연월일: 2000년 03월 25일

면적 정보:

토지면적: 22.79㎡ (약 6.9평)

토지 지분: 22.793㎡ (약 6.9평)

건물면적 (전용면적): 59.70㎡ (약 18.1평)

건물 지분: 59.7㎡ (약 18.1평)

감정가 및 매각 대상:

감정가: 255,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

인천광역시 남동구 논현동 소재 "소래초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 아파트, 교육시설 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

단지 내 차량의 원활한 진출입이 가능합니다.

인근에 버스정류장이 소재하며, 소래포구역(수인분당선) 이용이 가능하여 대중교통 접근성도 보통입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 물건은 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역에 속해 있습니다.

대로1류(폭 35m-40m), 대로2류(폭 30m-35m), 소로1류(폭 10m-12m) 등 다양한 도로 계획과 관련이 있습니다.

특수도로(보행자전용도로)가 저촉되며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부현황 (말소기준권리 및 소멸/인수 권리):

말소기준권리: 2016년 08월 02일 접수된 한국자산관리공사 근저당 (을17, 168,000,000원)입니다.

등기부등본상 말소기준권리 이후에 접수된 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 인수해야 할 권리 부담이 없습니다.

임차인 현황:

임차인 현황상 인수할 보증금은 총 0원으로 확인되었습니다.

다만, 임대 관계는 '미상'으로 조사되어 실제 점유 관계 및 거주 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

*: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유자가 누구인지, 보증금 및 차임 등의 구체적인 계약 내용이 어떻게 되는지에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

4. 상권분석

주변 상업시설 및 편의시설:

인근 지역은 아파트 단지와 함께 소래초등학교 등 교육 시설 및 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 좋습니다.

소래포구역 인근으로는 상업 지역이 발달해 있어 편의시설 이용이 용이합니다.

(혐오시설 검색 결과): 현재 주변 지역 조사 결과, 주거 환경에 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

단지 정보:

단지명: 논현소래마을풍림

총 세대수: 1517세대

총 동수: 20개동

준공 연월일: 2000년 03월 25일

주차: 총 311대 (지상 12대, 지하 39대, 기타 260대 추정)

건물 내부 및 설비:

건물은 철근콘크리트조로 건축되었습니다.

외벽은 페인팅 마감, 내벽은 도배 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시로 시공되었습니다.

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임대 관계 미상:

현재 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 실제 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 인수 보증금은 없으나, 거주자 확인 및 명도 협의에 신중을 기해야 합니다.

기타:

토지이용계획상 대로1류, 대로2류 등 주요 도로와 관련된 부분이 있어, 향후 도시 계획 변경에 따른 영향 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 논현동에 위치한 아파트로, 소래초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 우수하며, 소래포구역 접근성을 바탕으로 교통 및 생활 편의성이 양호합니다.

등기부등본상 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 법적으로 안전한 권리 인수가 가능한 물건입니다.

다만, 임대차 관계가 불분명한 점은 명도 과정에서의 잠재적 리스크 요인이 될 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

권리상 안전한 물건: 말소기준권리 기준으로 모든 부채 및 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

우수한 입지 조건: 학군이 좋고 교통 접근성이 뛰어나 주거 가치가 높습니다.

최근 실거래가 반영: 유사 면적(59.7㎡) 물건이 최근 2억 7,300만 원에 거래된 점을 고려할 때, 시장 가치 대비 합리적인 입찰 고려가 가능합니다.

꾸준한 수요: 아파트로서 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 255,000,000원

최근 유사 물건 실거래가 (59.7㎡, 16층): 273,000,000원

본 물건은 59.70㎡ 면적에 18층으로, 유사 실거래가보다 더 높은 층에 위치하므로 시장 가치는 2억 7,500만 원에서 2억 8,500만 원 수준으로 추정됩니다.

안정적인 권리관계와 양호한 입지, 그리고 현재 감정가를 종합적으로 고려할 때, 경쟁적인 입찰이 예상됩니다.

안정적인 권리 인수를 바탕으로 시장 가격을 고려하여, 250,000,000원 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. (이는 현장 조사 및 실제 입찰 시 경쟁 상황에 따라 조정될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.