나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509765 [5] 인천광역시 부평구 부개동 525 부개역코오롱하늘채 근린생활시설동 지1층11호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 부개동 소재 ""부개역"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 아파트 단지 내 주차장으로 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 지하철역을 비롯한 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 1층 건물 내 제지1층 제7호외 4개호로서,
(사용승인일 : 2021.08.13.)
외벽 : 화강석 등 마감
창호 : 페어글라스 등임.

이용상태

기호(1)~(5) 공부상 주용도는 근린생활시설임.
(후첨 ‘호별배치도 및 내부구조도’ 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 건부지(근린생활시설 등)로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측 중로와 아파트 단지 내 도로 등을 경유하여 진·출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(부개3 재개발사업지구), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(예아뜨유치원<기타사항은부천교육청에문의>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
미상임.
2)기타

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509765 (5)

소재지: 인천광역시 부평구 부개동 525 부개역코오롱하늘채 근린생활시설동 지1층11호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

감정가: 56,000,000원

토지면적: 39.78㎡ (약 12.03평)

토지지분: 39.7753㎡ (약 12.03평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 23.59㎡ (약 7.14평)

건물지분: 23.595㎡ (약 7.14평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: (OOOOOOO

1.2. 입지조건

1.2. 1. 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 부개동 소재 "부개역" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

건축물대장상 총괄표제부의 주용도는 공동주택(아파트)으로 되어 있으나, 본건은 근린생활시설동에 위치합니다.

본건이 위치한 부개역코오롱하늘채 아파트 단지는 총 면적 19,404.7㎡에 달하며, 건축 승인일은 2010년 6월 4일, 사용승인일은 2021년 8월 13일입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 1층 건물 내 지하 1층 11호로, 건물 외벽은 화강석 등으로 마감되었으며, 창호는 페어글라스 등입니다.

1.2. 2. 교통 상황

인근에 지하철역(부개역)을 비롯한 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

아파트 단지 내 도로 및 남측 중로를 통해 차량 진출입이 가능합니다.

전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

1.2. 3. 토지 이용 현황

토지 형상은 인접 필지와 등고평탄한 부정형의 토지이며, 현재 건부지(근린생활시설 등)로 이용 중입니다.

토지 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부 현황

최초 소유권 보존 등기는 2022년 10월 5일 부개3주택재개발정비사업조합 명의로 이루어졌습니다.

말소기준권리는 2025년 6월 5일 접수된 주식회사코오롱주택의 강제경매 개시 결정(2025타경509765)으로, 권리 금액은 206,171,740원입니다.

이후 2026년 3월 26일에 부평세무서장의 압류가 있었으나, 이는 경매로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

경매로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

1.3. 2. 임차인 현황

임차인 현황에 따르면, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. [cite: N/A from prompt]

임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 임대 관계가 미상이며 인수 보증금이 없더라도, 실제 점유하고 있는 임차인이 있다면 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있으므로 면밀한 현장 조사가 필요합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 상가 업종

본건의 용도는 근린상가(제2종근린생활시설)이며, 집합건물 표제부에서도 동일하게 기재되어 있습니다.

본건은 지하 1층 11호이며, 건물은 총 1층 건물 내부에 총 12개의 호실이 있습니다.

1.4. 2. 주변 상권

아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 배후 수요는 아파트 단지 거주민을 중심으로 형성될 것으로 보입니다.

주변 상권의 활성화 정도에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 해당 지역의 인구 통계 및 소비 성향을 파악하는 것이 중요합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 건물 내 시설

건물은 철근콘크리트구조이며, 위생 및 급배수 설비 등을 갖추고 있습니다.

본건은 지하 1층 11호로, 면적은 23.59㎡(약 7.14평)입니다.

1.5. 2. 편의시설

인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 학교가 있어 교육 환경에 대한 고려가 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 재개발 구역

본건은 재개발 구역(부개3 재개발사업지구)에 포함되어 있습니다. [cite: N/A from prompt, 특이사항, 특수물건정보]

재개발 사업 진행에 따라 건물 및 토지에 대한 새로운 이용 계획이 수립될 수 있으며, 이는 권리 관계 및 미래 가치에 영향을 미칠 수 있습니다. 사업의 불확실성이나 지연 가능성 또한 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

1.6. 2. 토지이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(부개3 재개발사업지구), 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

교육환경 보호구역(상대/절대보호구역) 지정으로 인해 특정 업종의 입점이 제한될 수 있습니다.

1.6. 3. 임대차 관련 불확실성

임대 관계가 미상으로, 명도 시 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

인수 보증금이 0원이라 하더라도, 임차인의 대항력 유무 및 보증금, 차임 등에 대한 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부개역 인근에 위치한 근린상가로, 아파트 단지를 배후로 하는 입지 조건을 갖추고 있습니다.

재개발 구역에 포함되어 있다는 점은 장기적인 개발 가능성을 내포하나, 동시에 사업 진행의 불확실성 및 건축물 이용에 대한 제한 등 리스크를 안고 있습니다.

현재 등기부상 인수할 권리는 없어 보이나, 임대차 관계 미상으로 인한 잠재적 위험은 존재합니다.

소액 감정가 대비 면적이 작은 소형 상가로서, 소액 투자 관점에서 접근할 수 있으나 재개발 이슈와 임대차 불확실성 등을 고려할 때 신중한 검토가 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

부개역 역세권 입지로, 향후 재개발 사업 진행 시 가치 상승 가능성이 있습니다.

작은 면적으로 소액 투자가 가능하며, 경쟁력 있는 감정가입니다.

아파트 단지 내 상가로서 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 56,000,000원입니다.

경매 물건의 낙찰가는 시세, 현장 조사 결과, 입찰 참여자 수, 경쟁률 등 다양한 요인에 의해 결정됩니다.

재개발 구역이라는 특수성과 소액 물건임을 고려할 때, 감정가 이하에서 입찰이 이루어질 가능성도 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 조사, 향후 재개발 사업 계획 구체화 여부, 경쟁자 분석 등이 선행되어야 합니다.

인수할 보증금이 없으므로 해당 금액을 제외하고 입찰가를 산정합니다.

일반적으로 소액 근린상가는 감정가의 80~100% 수준에서 낙찰되기도 하나, 본 건의 경우 재개발 이슈를 포함하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가는 45,000,000원 ~ 56,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.