나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509765 [3] 인천광역시 부평구 부개동 525 부개역코오롱하늘채 근린생활시설동 지1층9호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 부개동 소재 ""부개역"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 아파트 단지 내 주차장으로 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 지하철역을 비롯한 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 1층 건물 내 제지1층 제7호외 4개호로서,
(사용승인일 : 2021.08.13.)
외벽 : 화강석 등 마감
창호 : 페어글라스 등임.

이용상태

기호(1)~(5) 공부상 주용도는 근린생활시설임.
(후첨 ‘호별배치도 및 내부구조도’ 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 건부지(근린생활시설 등)로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측 중로와 아파트 단지 내 도로 등을 경유하여 진·출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(부개3 재개발사업지구), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(예아뜨유치원<기타사항은부천교육청에문의>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
미상임.
2)기타

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509765 (3)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOO (확인 필요)

감정가: 56,000,000원

1.2. 부동산현황

1.2. 1.소재지및현황

소재지: 인천광역시 부평구 부개동 525 부개역코오롱하늘채 근린생활시설동 지1층9호

신주소: 인천광역시 부평구 부평문화로 216 (부개동)

용도: 제2종근린생활시설

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 2.토지현황

총토지면적: 39.78㎡ (약 12.03평)

토지지분: 39.7753㎡ (약 12.03평)

토지제시외면적: 0.00㎡

1.2. 3.건물현황

건물면적: 23.59㎡ (약 7.13평)

건물지분: 23.595㎡ (약 7.13평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각정보

최저매각가격: 56,000,000원 (감정가 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치및주변환경

본건은 인천광역시 부평구 부개동 소재 "부개역" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임. '부개역 코오롱하늘채' 단지 내 상가로, 2021년 8월에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물임.

2.2. 교통및접근성

본건은 인천지하철 1호선 부개역을 이용하기 편리한 역세권 단지 내에 위치하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이함. 단지 내 주차장 이용이 가능하며, 남측 중로 및 단지 내 도로를 통해 차량 진출입이 편리함.

2.3. 건축연혁

건물 사용승인일: 2021년 08월 13일

2.4. 토지및도로상태

토지는 인접 필지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 건부지(근린생활시설 등)로 이용 중임. 남측 중로와 아파트 단지 내 도로를 경유하여 진·출입이 가능함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2025년 06월 05일 접수된 주식회사코오롱주택의 강제경매개시결정(2025타경509765)이며, 이 권리보다 선순위인 권리는 말소되지 않고 매수인에게 인수될 수 있음.

3.2. 인수되는권리

물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨.

3.3. 임차인현황

인수 보증금 합계: 0원

본 건에 등기부상 또는 현황조사상 임차인은 없는 것으로 파악되었으며, 임대차 관계는 미상임. 임대 관계가 미상이라도, 추후 점유 및 인도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 용도

본 건의 공부상 주용도는 근린생활시설로, 건축물대장상 제2종근린생활시설로 등재되어 있음.

4.2. 주변상권

본 건이 위치한 '부개역 코오롱하늘채' 단지는 주거 단지 내 상가로서, 인근 아파트 단지 입주민을 주요 고객으로 하며, 주변의 근린생활시설들과 함께 기본적인 상권이 형성되어 있음.

4.3. 배후수요

인근의 대규모 아파트 단지 입주민을 고정 배후 수요로 확보하고 있어, 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 유리할 것으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 '부개역 코오롱하늘채' 단지 내 상가 및 주변 상권을 통해 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

단지 인근에 부개고등학교, 부개여중, 부개서초등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호함.

5.3. 주거환경

아파트 단지 내 상가로서, 주거 단지의 쾌적함과 함께 부대시설 접근성이 좋음.

6. 잠재적리스크

6.1. 재개발구역

본 건 소재지가 "부개3 재개발사업지구"에 포함되어 있어, 재개발 사업의 진행 및 완료 여부에 따라 본 건의 가치에 영향을 미칠 수 있음. 현재 부개3구역은 '부개역 코오롱하늘채'가 입주한 상태이며, 다른 구역의 재개발 사업 또한 진행 중이거나 완료된 상태로 파악됨.

6.2. 토지이용계획및제한사항

* 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역(부개3 재개발사업지구)

* 상대보호구역, 절대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

이러한 용도지역 및 제한사항은 향후 토지 이용 및 건축 행위에 제약을 줄 수 있으므로 관련 법규를 사전에 검토하는 것이 중요함.

7. 종합의견

본건은 인천광역시 부평구 부개동 소재 '부개역 코오롱하늘채' 단지 내 지하 1층 근린생활시설로, 2021년에 사용승인을 받은 신축 건물에 해당합니다. 부개역 역세권에 위치하고 있으며, 대규모 아파트 단지 내 상가로서 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있다는 장점이 있습니다. 권리관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 명확한 권리 인수가 예상됩니다. 다만, 임대차 관계가 미상으로 확인되어 점유 및 인도 과정에서의 변수를 고려해야 합니다. 또한, 본 건이 재개발 구역에 포함되어 있다는 점은 향후 사업 진행 상황에 따라 잠재적인 변동 요인이 될 수 있습니다.

8. 투자포인트

* 신축급 상가로 관리 상태 및 건물 가치가 높음.

* 아파트 단지 내 상가로 고정적인 배후 수요 확보가 용이함.

* 부개역 역세권 입지로 교통이 편리하고 지역 가치 상승 기대.

* 주변 재개발 사업과의 시너지 효과를 통한 가치 상승 잠재력.

9. 예상입찰가

감정가: 56,000,000원

본 건은 임차인 인수 보증금이 없고, 말소기준권리보다 선순위 권리가 없는 점 등을 고려할 때 권리분석 상의 위험은 크지 않은 것으로 판단됩니다. 그러나 재개발 구역이라는 점과 임대차 관계 미상인 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 감정가의 70%~90% 수준인 39,200,000원에서 50,400,000원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 물건의 특수성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.