나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512159 [3] 인천광역시 중구 운남동 1600-6 성문어반스퀘어 6층606호 근린상가 경매

인천광역시 영종구 흰바위로 248, 성문어반스퀘어 6층606호 (근린상가) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경512159(인천지방법원 경매10계). 감정가 300,000,000원, 최저가 210,000,000원. 매각기일은 2026-11-04입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 512159 [3]
소재지	인천광역시 중구 운남동 1600-6 성문어반스퀘어 6층606호
도로명주소	인천광역시 영종구 흰바위로 248, 성문어반스퀘어 6층606호
용도	근린상가
건물명	성문어반스퀘어
매각기일	2026.11.04
관할법원	인천지방법원 경매10계 (032-860-1610(구내:1610))
이용제한	장애물제한표면구역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역, (접함)대로2류(폭 30m~35m), (접함)중로2류(폭 15m~20m), (접함)소로3류(폭 8m 미만), 일반상업지역, 경제자유구역, 지구단위계획구역

인천광역시 중구 운남동 1600-6 성문어반스퀘어 6층606호 근린상가 경매 물건 이미지

면적

토지면적	13.28㎡ (4.02평)
건물면적	47.04㎡ (14.23평)

금액

감정가	300,000,000원
최저가	210,000,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	21,000,000원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.09.22	300,000,000원	유찰
2차	2026.11.04	210,000,000원	변경

감정평가 요약

감정평가기관: 그린 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 중구 운서동 소재 &apos;인천운서초등학교&apos; 남서측 인근에 위치하고 있으며, 인근은 공동주택(아파트 등) 및 근린생활시설 등이 밀집하고 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.
교통상황: 본건 건물까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 8층 건물 (사용승인일자 : 2023.02.17.) 제6층 제604호, 제605호, 제606호로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.
이용상태: 본건은 근린생활시설(현황 공실)임.
설비내역: 급배수 및 위생설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 세장형 평지로서 근린생활시설 및 교육연구시설, 운동시설 등의 건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 본건 북동측으로 노폭 약 30m 내외의 도로와 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역(2013-02-04) , 지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(보행자도로)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2012-12-28)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 토지거래허가구역(지정기간:2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.))
공부와의 차이: -
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경512159 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 기본 현황

소재지: 인천광역시 중구 운남동 1600-6 성문어반스퀘어 6층606호

용도: 근린상가

감정가: 300,000,000원

토지면적: 13.28㎡ (약 4.02평)

토지지분: 13.28㎡ (약 4.02평)

건물면적: 47.04㎡ (약 14.23평)

건물지분: 47.04㎡ (약 14.23평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운서동 소재 '인천운서초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 인근은 공동주택(아파트 등) 및 근린생활시설 등이 밀집하고 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

2.3. 주변 도로 상태

본건 북동측으로 노폭 약 30m 내외의 도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 채권 총액

말소기준권리: 을1, 한국양계축산업협동조합 근저당권 (2023.06.30. 접수)

등기부채권 총액: 804,000,000원

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음. (물건명세서상 지상권 개요만 기재되어 있고 구체적인 내용이 없어 없는 것으로 판단됨.)

3.3. 임차인 현황

임대관계는 미상임.

인수 보증금 합계: 0원

금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 임차인의 보증금 및 차임이 미상인 경우, 인수 여부와 관계없이 권리 관계 및 명도에 대한 추가적인 확인이 필요하며, 금전적인 손실이 발생할 수 있으므로 주의해야 함.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 현황

본건은 근린생활시설로 이용 중이며, 현재 공실 상태임.

4.2. 주변 상업시설 및 개발 동향

인천 영종국제도시의 상가 공실률이 2025년 4분기 기준 25.78%로 집계되어 인천 지역 평균(8.01%)보다 3배 이상 높은 수치를 보이며 상권 침체가 가속화되고 있습니다. 이러한 상황에도 불구하고 영종도 인구는 꾸준히 증가하고 있으며, 제3연륙교 개통(2025년 12월 예정)과 영종항공일반산업단지 조성 등으로 교통 및 산업 기반이 확충될 전망입니다. 또한, 영종 국제도시는 인천국제공항을 중심으로 복합리조트 개발이 진행되면서 관광·상업 허브로 변화하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건물명: 성문어반스퀘어

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 8층 건물

사용승인일자: 2023.02.17.

본건 위치: 지상 6층 606호

설비: 급배수 및 위생설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

5.2. 편의시설

* 인근 '인천운서초등학교' 소재.

* 인천 운서동 일대는 파라다이스 시티 카지노, 파라다이스 아트스페이스 등 관광 명소와 다양한 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 운서역 주변에는 다수의 호텔과 모텔이 있어 숙박 시설 이용이 편리합니다.

* 또한, '컨센터블 운서역점'과 같은 코워킹 스페이스도 이용 가능합니다.

* 다만, 인천 상업용 부동산 시장 전반의 침체 속에서 영종국제도시의 집합상가 공실률은 2026년 1월 기준 30%로, 송도(2.5%)와 청라(6.8%)보다 훨씬 높은 상황입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법규 및 제한 사항

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 현재 외국인 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 지정기간은 2025.8.26. ~ 2026.8.25. 입니다. 외국인의 토지 취득 시 허가가 필요하며, 이는 내국인 거래에도 영향을 줄 수 있습니다.

* 장애물제한표면구역: 공항시설법에 따른 장애물제한표면구역에 해당하므로, 건축 행위 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

6.2. 공실 및 임대 관련 사항

* 현황 공실 상태이므로, 즉시 임대 수익 발생이 어렵고 임차인 유치 노력이 필요합니다.

* 임대 관계가 미상인 점으로 인해 명도 및 권리 관계 확인이 더욱 중요합니다.

7. 종합 의견

본건은 사용승인 후 얼마 되지 않은 신축 상가 건물(2023년 사용승인)로서 건물 자체의 컨디션은 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 신규 매수자에게 부담으로 작용할 수 있습니다. 인천 영종도 지역은 개발 호재가 많으나, 상가 공실률이 높은 점은 투자 시 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 사용승인된 건물로, 건물 노후화에 따른 수리비 부담이 적습니다.

* 영종도 개발 잠재력: 인천국제공항을 중심으로 복합 리조트, 항공·물류 산업 단지 개발 등 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 학군 인접: 초등학교 인근 상가로서 지역 주민을 대상으로 하는 업종의 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 교통망 개선: 제3연륙교 개통(2025년 12월 예정)으로 영종도와 청라 간 접근성이 향상될 예정입니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가, 현재 시장 상황, 경쟁 물건 분석, 예상 명도 비용, 추가 투자 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 건의 경우, 감정가 300,000,000원을 기준으로 하되, 현재 공실 상태와 토지거래허가구역 지정 등 제반 사항을 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 상권 및 수요 분석, 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가 비교 분석이 필수적입니다.1.물건 기본정보