나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512159 [2] 인천광역시 중구 운남동 1600-6 성문어반스퀘어 6층605호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그린 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운서동 소재 '인천운서초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 인근은 공동주택(아파트 등) 및 근린생활시설 등이 밀집하고 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 8층 건물 (사용승인일자 : 2023.02.17.) 제6층 제604호, 제605호, 제606호로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 근린생활시설(현황 공실)임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 근린생활시설 및 교육연구시설, 운동시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 30m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2013-02-04) , 지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(보행자도로)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2012-12-28)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 토지거래허가구역(지정기간:2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512159 (2)

* 소재지: 인천광역시 중구 운남동 1600-6 성문어반스퀘어 6층 605호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 250,000,000원

* 토지면적: 11.38㎡ (약 3.44평)

* 토지지분: 11.38㎡ (약 3.44평)

* 건물면적: 40.32㎡ (약 12.20평)

* 건물지분: 40.32㎡ (약 12.20평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOO (한국양계축산업협동조합)

* 사용승인일자: 2023년 2월 17일

1.1. 건물 구조 및 면적

* 건물명: 성문어반스퀘어

* 층/호수: 6층 605호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물

* 외벽: 석재 붙임 마감 등

* 창호: 샷시창호 등

1.2. 토지 정보

* 토지 형상 및 이용 상태: 세장형 평지로서 근린생활시설 및 교육연구시설, 운동시설 등의 건부지로 이용 중

* 인접 도로 상태: 북동측으로 노폭 약 30m 내외 도로와 접함

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 중구 운서동 소재 '인천운서초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 인근은 공동주택(아파트 등) 및 근린생활시설 등이 밀집하고 있는 지역으로 주위 환경은 보통임.

* 교통상황: 본건 건물까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통임.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류, 소로3류, 중로2류, 경제자유구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 토지거래허가구역 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (한국양계축산업협동조합, 2023년 6월 30일 접수, 804,000,000원)

* 기타 권리 관계:

* 갑2 소유권이전1번신탁등기말소 (2023년 6월 30일 접수)

* 갑3 임의경매 (한국양계축산업협동조합, 2025년 9월 8일 접수, 680,824,548원) - 본건 경매 개시 결정

* 등기부채권 총액: 804,000,000원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 없음.

4. 상권분석

* 본건 소재지는 공동주택 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 주변에 인천운서초등학교 및 인천운서중학교, 인천공항초등학교 등 교육시설이 위치하고 있습니다.

* 인천 파라다이스 시티 카지노, 파라다이스 아트 스페이스, 스파 씨메르 등 관광 및 엔터테인먼트 시설과의 접근성이 좋은 편입니다.

* 검색 결과, 본건 소재지 인근에서 특이한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 인천운서초등학교, 인천운서중학교, 인천공항초등학교 등 교육 시설이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경으로 고려될 수 있습니다.

* 편의 시설: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 상업지역에 속해 근린생활시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경: 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 비교적 정주 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로, 외국인 토지거래허가구역 지정 기간(2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.) 내에 있어 경매 취득 시 관련 규정 준수가 필요합니다.

* 공실 상태: 본건은 현황 공실 상태이므로, 향후 임대 수익을 확보하기 위한 추가적인 노력이 필요할 수 있습니다.

* 경제자유구역 및 공항 관련 제한: 경제자유구역 및 장애물제한표면구역에 해당하여 관련 법규 및 규제를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 중구 운남동에 위치한 근린상가로, 비교적 신축 건물(2023년 사용승인)이며 주변에 주거 및 상업시설이 밀집해 있어 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 인천공항 접근성 및 교육 시설과의 근접성이 특징적입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되며, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있다는 점과 현재 공실 상태인 점은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 건물 노후도가 낮습니다.

* 인천공항 인근 지역으로 향후 개발 가능성이 있습니다.

* 일반상업지역에 위치하여 다양한 업종의 근린생활시설로 활용 가능합니다.

* 권리 분석상 낙찰 후 추가 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 250,000,000원을 기준으로 하되, 현재 시장 상황, 물건의 현황(공실), 토지거래허가구역 지정 여부, 향후 명도 및 임대 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 임차인이 없어 인수 보증금 부담은 없습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 인근 지역의 유사 부동산 시세 조사 및 경쟁 물건 분석이 추가적으로 필요합니다. 따라서, 보수적으로 접근하여 감정가 이하에서 시세 및 물건의 리스크를 반영한 금액으로 입찰하는 전략을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.