나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경104173 [11] 부산광역시 남구 대연동 879-1 꽃안빌 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: BNK · 평가일 2024.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "부산박물관" 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 연립 다세대주택, 단독주택 및 관련근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층건물내 제1층 제101호외 18개호로서
외벽:몰탈위페인팅, 적별돌치장쌓기 등
내벽:비닐벽지마감 등
창호:샷시창호 등임.

이용상태

각 호는 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 소로 및 세로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임
2)기 타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 부산동부지원 2024타경104173 (11)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 879-1 꽃안빌 3층303호

용도: 다세대주택

감정가: 58,000,000원

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOO

1.2. 면적 및 건물 정보

토지 면적은 11.29㎡ (약 3.41평)이며, 건물 면적은 19.95㎡ (약 6.03평)입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각 대상으로 합니다.

건축물대장상 건물은 총 4층 건물 중 3층에 위치하며, 철근콘크리트 구조로 2003년 9월 8일에 사용승인되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 남구 대연동에 소재하며, "부산박물관" 북측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 연립/다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 제1종일반주거지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본 상 소유권 보존, 소유권 이전 등기 기록이 있으며, 다수의 근저당 및 임의경매 개시결정 등기가 존재합니다.

집합건물 등기부 요약 상 채권 총액은 456,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인 강 의 승계인으로 주택도시보증공사가 등록되어 있습니다.

보증금 50,000,000원, 차임 0원이며, 전입일자 및 확정일자는 2020년 1월 28일입니다.

배당신고일자는 2024년 2월 27일이며, 본 건 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 2009년 7월 15일 접수된 용호신용협동조합의 근저당권(을3)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

인수해야 할 보증금이나 부담해야 할 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건이 소재한 대연동 일대는 주거지역으로서 기본적인 근린생활시설이 형성되어 있습니다.

부산박물관이 인근에 위치하여 문화시설 접근성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

부산박물관 등 문화시설과 더불어 인근 지역의 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

주변에 다수의 학교가 소재하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

2003년에 준공된 건물로, 사용연수가 약 23년차 되어 리모델링 또는 유지보수에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

본 물건은 공동담보로 경매 진행 중이므로, 관련 채무 관계를 추가 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 대연동의 주거 지역에 위치한 소형 다세대주택입니다.

권리상 인수 부담이 없는 물건으로, 감정가는 58,000,000원으로 책정되었습니다.

주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 소형 주택의 경우 거래 사례가 많지 않으나, 제공된 인근 대형 면적의 다세대주택 거래 사례를 기준으로 면적당 가격을 환산할 때 약 167만원/㎡ ~ 259만원/㎡의 시세를 보입니다.

이를 본건의 건물 면적(19.95㎡)에 적용 시 약 3,331만원 ~ 5,167만원의 시장 가치로 추정됩니다.

감정가가 시장 추정 가치 범위보다 다소 높게 책정된 점을 고려하여 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 부산 남구 대연동이라는 입지적 장점

* 권리 분석상 인수 부담 없는 안전한 물건

* 소형 면적으로 1인 가구 또는 소액 투자 대상 가능성

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보와 감정평가액을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 55,000,000원 수준으로 판단됩니다.

이 예상가는 제시된 시세 범위를 상회하나 감정평가액을 고려한 가격이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.