나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경104173 [6] 부산광역시 남구 대연동 879-1 꽃안빌 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: BNK · 평가일 2024.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "부산박물관" 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 연립 다세대주택, 단독주택 및 관련근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층건물내 제1층 제101호외 18개호로서
외벽:몰탈위페인팅, 적별돌치장쌓기 등
내벽:비닐벽지마감 등
창호:샷시창호 등임.

이용상태

각 호는 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 소로 및 세로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임
2)기 타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경104173 (6)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 879-1 꽃안빌 2층 204호

용도: 다세대주택

감정가: 58,000,000원

토지면적: 11.29㎡ (약 3.41평)

토지지분: 11.29㎡ (약 3.41평)

건물면적: 19.95㎡ (약 6.03평)

건물지분: 19.95㎡ (약 6.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "부산박물관" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 연립 다세대주택, 단독주택 및 관련 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리함.

인접 도로상태:

본건 북측 및 남측으로 소로 및 세로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호함.

3. 권리분석

말소기준권리:

등기부 요약상 말소기준권리는 2009년 7월 15일 접수된 용호신용협동조합의 근저당권 (을3)임.

인수되는 권리:

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정임. 다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 표기되어 있으나 구체적인 내용은 명시되지 않아 추가 확인 필요.

임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사의 승계인 서울보증보험주식회사

* 보증금: 54,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-11-02

* 확정일자: 2020-10-23

* 배당신고일자: 2024-01-22

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않음.

집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 김태율 (2003-10-07)

* 소유권이전: 구우영 외 1명 (2009-07-15)

* 근저당권: 용호신용협동조합 (2009-07-15, 406,000,000원, 말소기준권리)

* 소유권이전: 이홍자 (2012-06-01)

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (2024-01-22, 54,000,000원, 말소 대상)

* 임의경매: 부산시중앙신용협동조합 (2024-04-24, 264,362,378원, 말소 대상)

등기부채권 총액: 460,000,000원 (등기부상 채권 총액 기준)

4. 건물 및 토지 현황

건물 구조:

철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕 4층 건물 내 제2층 제204호. 외벽은 몰탈위 페인팅, 적벽돌 치장 쌓기 등이며, 내벽은 비닐 벽지 마감, 창호는 샷시 창호임.

이용 상태:

본건은 공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비 내역:

위생 설비, 급배수 설비, 도시가스 난방 설비 등을 갖추고 있음.

토지 형상 및 이용 상태:

인접지와 등고평탄한 가장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

제1종일반주거지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역임.

공부와의 차이:

없 음.

기타 참고사항:

* 임대관계: 미상임.

* 기타: 없음.

5. 상권 분석

본건이 위치한 대연동은 아파트, 연립 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역임. 또한, 주변에 부산박물관, UN기념공원, UN평화기념관 등 문화 시설과 경성대학교, 부경대학교 등 교육 시설이 인접해 있어 정주 여건이 양호함. 근린생활시설이 함께 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

6. 생활 정보

주변 편의 시설:

* 문화 시설: 부산박물관, UN기념공원, UN평화기념관 인근에 위치함.

* 쇼핑 시설: 지도상 인근에 이마트, 이마트24 등 소매점 및 편의점이 분포함.

* 기타: 남구청, 남부교육지원청 등 공공기관이 근처에 있으며, 복지 시설(참다운노인복지센터, 신기의료기 대연점 등)도 찾아볼 수 있음.

주변 교육 시설:

* 경성대학교, 부경대학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수함.

주변 의료 시설:

* 직접적인 대형 병원 정보는 파악되지 않았으나, 근린생활시설 내에 의원급 의료기관이 있을 것으로 예상됨.

7. 잠재적 리스크

권리 관계:

말소기준권리 이후의 근저당권, 임차권, 임의경매 등은 말소될 예정으로 낙찰 후 인수되는 등기부상 권리는 없을 것으로 보임. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'에 대한 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요함.

임차인 관련:

임차인은 대항력이 없으나, 보증금 54,000,000원을 보유하고 있어 배당 순위에 따라 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 문제가 될 수 있음. 하지만 본 건의 경우 채권액 총액이 감정가보다 훨씬 높아 임차인이 보증금 전액을 회수할 가능성이 높은 것으로 판단됨.

건축물 관련:

건물 준공연도(2003년)를 고려할 때 노후화에 따른 수리 비용 발생 가능성이 있음.

혐오 시설:

제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 인근에 혐오 시설이 존재하는 것으로 파악되지 않음.

8. 종합 의견

본건은 부산광역시 남구 대연동에 위치한 다세대주택으로, 부산박물관 인근에 자리하여 문화 접근성이 좋고 차량 및 대중교통 이용이 편리한 입지를 갖추고 있음. 소형 면적(약 6평)이지만, 주거지로서 기본적인 생활 편의시설과 교육 환경을 누릴 수 있음. 권리 관계는 비교적 명확하나, '소멸되지 않는 권리' 항목에 대한 추가 확인이 필요함.

9. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산박물관, UN관련 시설 등 문화 인프라와 경성대, 부경대 등 교육 시설 인접.

* 편리한 교통: 차량 접근 용이 및 대중교통 이용 편리.

* 소형 면적: 1인 가구나 소형 투자에 적합.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이후 권리는 소멸 예상 (지상권 등 예외 사항 확인 필요).

10. 주변 시세 분석 및 예상 입찰가

주변 연립, 다세대, 빌라 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보는 본건과 다른 건물(방주, 동서하이빌, 청명)이며, 전용 면적은 약 75~78㎡로 본건(19.95㎡)보다 상당히 넓음. 해당 매물들의 거래가액은 1억 3천만원에서 1억 9천 5백만원 수준으로, 평당 가격은 약 167만원에서 259만원으로 형성되어 있음.

본건 시세 분석:

본건의 감정가는 58,000,000원으로, 건물 면적 19.95㎡(약 6평) 기준 평당 약 291만원에 해당함. 이는 주변 유사 면적대의 소형 주택이나 소형 아파트의 경우, 넓은 면적의 주택보다 평당 단가가 높게 형성될 수 있음을 고려할 때 시장에서 수용 가능한 수준으로 판단됨. 제시된 비교 매물들의 넓은 면적의 평당 가격보다는 높게 책정되었으나, 본건의 정확한 비교 대상이 없으므로 감정가액을 1차적인 시세 기준으로 삼는 것이 합리적임.

예상 입찰가:

감정가: 58,000,000원

본건과 유사한 면적의 소형 주택의 시장 수요와 감정평가액을 종합적으로 고려할 때, 경쟁력 있는 입찰을 위해서는 감정가를 약간 상회하는 수준에서 고려하는 것이 바람직함.

따라서, 예상 입찰가는 60,000,000원 수준으로 제안함. (실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 분석 재확인, 경쟁 물건 분석 등을 통해 최종 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.