나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경104173 [12] 부산광역시 남구 대연동 879-1 꽃안빌 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: BNK · 평가일 2024.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "부산박물관" 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 연립 다세대주택, 단독주택 및 관련근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층건물내 제1층 제101호외 18개호로서
외벽:몰탈위페인팅, 적별돌치장쌓기 등
내벽:비닐벽지마감 등
창호:샷시창호 등임.

이용상태

각 호는 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 소로 및 세로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임
2)기 타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경104173 (12) 물건에 대한 기본 정보는 다음과 같습니다.

2024타경104173 (12) 사건의 대상 물건은 부산광역시 남구 대연동 879-1번지 꽃안빌 3층 304호에 위치한 다세대주택입니다.

감정가는 58,000,000원입니다.

건물의 전유 면적은 19.95㎡(약 6.03평)이며, 토지 지분 면적은 11.29㎡(약 3.42평)입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 부OOOOOO입니다.

물건에는 공동담보 특이사항이 있습니다.

건축물대장상 해당 건물(꽃안빌)은 부산광역시 남구 유엔로169번길 9 (대연동)에 위치하며, 총 4층 건물로 철근콘크리트구조입니다.

주 용도는 공동주택, 다세대주택이며, 사용승인일은 2003년 9월 8일입니다.

건축 면적은 164.15㎡(약 49.66평)이며, 연면적은 613.05㎡(약 185.46평), 대지 면적은 273.8㎡(약 82.85평)입니다.

해당 물건의 전유부에는 304호로 기재되어 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "부산박물관" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 아파트, 연립 다세대주택, 단독주택 및 관련 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물의 북측 및 남측으로는 소로와 세로에 각각 접하고 있어 도로 이용이 원활합니다.

토지 이용 계획상 제1종일반주거지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2009년 7월 15일 접수된 용호신용협동조합의 근저당권(406,000,000원)입니다.

경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 456,000,000원입니다.

임차인 현황:

장영민의 승계인 주택도시보증공사가 임차인으로 확인됩니다.

보증금은 50,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

전입일자는 2019년 10월 25일, 확정일자는 2019년 10월 14일입니다.

배당신고일자는 2024년 2월 23일이며, 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.

주택임차권(을4)은 말소 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 이에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

인수 보증금 합계는 0원으로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 대연동의 주거 지역에 위치하며, 부산박물관과 같은 문화 시설이 인근에 있어 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

주변에 다양한 형태의 주거 시설과 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 확보될 것으로 보입니다.

본 물건의 용도가 다세대주택이므로 직접적인 상업 활동을 위한 상권 분석보다는 주거지로서의 가치 평가가 중요합니다.

5. 생활정보

건물은 위생 설비, 급배수 설비, 도시가스 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

주변 지역의 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

- 2026년 7월 11일 거래된 871-2번지 소재 다세대주택(방주, 1994년 준공, 77.73㎡)은 130,000,000원에 거래되었습니다.

- 2026년 7월 3일 거래된 1467-9번지 소재 다세대주택(동서하이빌, 2002년 준공, 75.3075㎡)은 195,000,000원에 거래되었습니다.

- 2026년 7월 4일 거래된 1721-5번지 소재 다세대주택(청명, 1994년 준공, 78.15㎡)은 137,000,000원에 거래되었습니다.

제공된 주변 시세는 본건(19.95㎡)보다 훨씬 큰 면적의 다세대주택 거래 사례이며, 면적 차이를 고려한 시세 판단이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 장영민의 승계인 주택도시보증공사는 대항력이 없으며, 인수해야 할 보증금은 없습니다. 따라서 임차인으로 인한 직접적인 권리 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

등기부상 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸 예정이나, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등)에 대한 세부 내용은 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 대연동의 주거 지역에 위치한 소형 다세대주택입니다.

권리 관계가 비교적 명확하여 인수할 권리가 없고, 말소기준권리 이후의 등기부상 권리들은 경매로 소멸될 예정입니다.

부산박물관 인근의 쾌적한 환경과 교통 편의성을 갖추고 있습니다.

다만, 주변 거래 사례 대비 면적이 매우 작으므로, 소형 주택 시장의 수요와 공급을 면밀히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 권리 관계: 말소기준권리 이하 권리 소멸 및 인수 보증금 0원.

* 쾌적한 주거 환경: 부산박물관 인근 위치, 주거 밀집 지역.

* 편리한 교통: 차량 접근성 및 대중교통 이용 용이.

* 소형 평수: 1인 가구 또는 투자용 임대 수익 창출 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가는 58,000,000원입니다.

제공된 주변 시세 자료는 본건보다 면적이 넓은 다세대주택 사례들이며, 이를 바탕으로 산출한 단위면적당 가격을 적용하면 본건의 시장 가치는 감정가와 차이가 있을 수 있습니다.

특히 본건의 경우 19.95㎡의 소형 면적임을 고려할 때, 단위 면적당 가격은 비교적 높게 형성될 수 있습니다.

현 시세 및 감정가, 그리고 소형 평수라는 점을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 52,000,000원으로 제시합니다. 이는 통상적인 경매 낙찰가율 및 시장 상황을 반영한 보수적인 금액입니다.

본 물건은 주변 혐오시설에 대한 정보가 없으며, 환경적으로 양호한 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.