나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경104173 [3] 부산광역시 남구 대연동 879-1 꽃안빌 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: BNK · 평가일 2024.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "부산박물관" 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 연립 다세대주택, 단독주택 및 관련근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층건물내 제1층 제101호외 18개호로서
외벽:몰탈위페인팅, 적별돌치장쌓기 등
내벽:비닐벽지마감 등
창호:샷시창호 등임.

이용상태

각 호는 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 소로 및 세로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임
2)기 타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경104173 (3)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 879-1 꽃안빌 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 63,000,000원

토지면적: 12.32㎡ (약 3.73평)

토지지분: 12.32㎡ (약 3.73평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 21.76㎡ (약 6.58평)

건물지분: 21.76㎡ (약 6.58평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부산중앙신용협동조합

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "부산박물관" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 연립 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 총 4층 건물 중 2층 201호입니다.

외벽은 몰탈위페인팅 및 적벽돌치장쌓기, 내벽은 비닐벽지 마감, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다.

각 호는 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

위생설비, 급배수설비, 도시가스난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지는 인접지와 등고평탄한 가장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

본건 건물은 북측 및 남측으로 소로 및 세로에 각각 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역에 해당합니다.

공부와의 차이는 없습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2009년 7월 15일 접수된 용호신용협동조합의 근저당권 (을3)입니다.

본 경매는 2024년 4월 24일 접수된 부산시중앙신용협동조합의 임의경매개시결정 (갑8)에 의한 것입니다.

등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이하로, 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인 현황:

임차인: 이 의승계인주택도시보증공사

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-02

확정일자: 2022-03-02

배당신고일자: 2024-03-13

대항력: 없음

비고:

임차인 이영준의 주택임차권 (을4, 2024-03-13 접수, 50,000,000원)은 말소기준권리보다 늦게 등기되었으므로 매각으로 소멸됩니다.

임차인은 대항력이 없으며, 인수 보증금은 0원입니다.

* 집합건물 등기부 요약:

등기부채권 총액: 456,000,000원

* 물건명세서 참고사항:

작성일: 2026-08-18

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

비고: 없음

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 대연동 지역의 다세대주택 매매가는 2026년 7월 기준으로 평당 약 550만원에서 850만원 수준으로 형성되어 있습니다.

특히, 2002년식 건물(동서하이빌)의 경우 75.3075㎡ (약 22.8평)가 19,500만원에 거래되어 평당 약 855만원의 높은 시세를 보였습니다.

본건은 건물 면적 21.76㎡ (약 6.58평)로, 이는 최근 거래된 매물들의 전용 면적(약 22-24평)보다 현저히 작은 규모입니다.

유사 연식(2002-2003년식)의 소형 다세대주택의 경우, 평당 가격이 상대적으로 높게 형성될 수 있으나, 본건의 감정가 6,300만원(약 957만원/평)은 최근 거래된 대형 평수 매물의 최고가 평당 시세와 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

이는 본건의 감정가가 시장 가격 대비 다소 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

인근에 아파트, 연립 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

본건 인근은 부산박물관이 위치하여 문화시설 접근성이 양호합니다.

주변에 다양한 형태의 주거 시설과 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근 버스정류장을 통해 시내 이동이 가능합니다.

도시가스 난방 시설이 갖춰져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 감정가는 6,300만원이나, 주변 시세 분석 결과 유사 규모의 소형 다세대주택에 대한 직접적인 거래 사례가 부족하여 정확한 시세 판단에 어려움이 있습니다.

또한, 거래된 대형 평수 매물들의 평당 가격과 비교했을 때, 본건의 평당 감정가는 다소 높게 느껴질 수 있습니다.

임대 관계가 미상인 점은 입찰 전 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 현재 등기상 인수되는 임차권은 없습니다.)

토지이용계획상 특화경관지구에 해당하여 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 남구 대연동의 다세대주택으로, 부산박물관 인근에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다.

권리상 문제는 없어 낙찰 시 깨끗한 권리 상태로 취득 가능합니다.

임차인은 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 본건의 면적(약 6.58평)에 비해 감정가가 높게 책정된 것으로 보이며, 주변의 대형 평수 매물 거래 사례를 바탕으로 할 때 시세 대비 고평가되었을 가능성이 있습니다.

소형 다세대주택으로서의 투자 가치는 시장 상황 및 향후 시세 변동성을 면밀히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

부산박물관 인근의 역세권(버스정류장 인근)에 위치한 소형 다세대주택입니다.

권리관계가 깨끗하여 인수되는 권리가 없습니다.

명도 대상 임차인은 대항력이 없어 명도 진행이 용이합니다.

소형 면적으로 1인 가구 또는 소규모 투자 목적에 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 6,300만원입니다.

주변 유사 평수 거래 사례가 부족하나, 인근 대형 평수 다세대주택의 최근 거래가(평당 약 550만원~850만원)를 고려했을 때, 본건 소형 면적(약 6.58평)의 적정 가치는 약 3,600만원에서 5,600만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 6,300만원 대비 시세 하락 가능성을 고려하여, 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 4,500만원에서 5,500만원 사이로 제안합니다.

보수적으로 접근한다면 감정가 이하인 5,000만원 내외를 목표가로 설정하는 것이 합리적입니다.

* 주변 혐오시설 정보:

제공된 정보 및 일반적인 지역 특성 분석 결과, 본건 주변에 유해하거나 혐오스러운 시설은 발견되지 않았습니다.

(참고: 외부 지도 서비스 등에서의 직접적인 혐오시설 검색은 본 기능으로 수행되지 않았습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.