나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경104173 [10] 부산광역시 남구 대연동 879-1 꽃안빌 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: BNK · 평가일 2024.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "부산박물관" 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 연립 다세대주택, 단독주택 및 관련근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층건물내 제1층 제101호외 18개호로서
외벽:몰탈위페인팅, 적별돌치장쌓기 등
내벽:비닐벽지마감 등
창호:샷시창호 등임.

이용상태

각 호는 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 소로 및 세로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임
2)기 타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 부산동부지원 2024타경104173 (10)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 879-1 꽃안빌 3층302호 (신주소: 부산광역시 남구 유엔로169번길 9)

용도: 다세대주택

감정가: 63,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 건물 개요

건물면적: 21.76㎡ (약 6.58평)

건물지분: 21.76㎡ (약 6.58평)

총층수: 4층 건물 중 3층

구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕

건축연도: 2002년 건축 허가, 2003년 사용 승인

1.3. 토지 정보

토지면적: 12.32㎡ (약 3.73평)

토지지분: 12.32㎡ (약 3.73평)

토지이용계획: 제1종일반주거지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "부산박물관" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본 상 소유권 보존, 소유권 이전, 근저당, 매매, 주택임차권, 임의경매 등 다수의 권리가 기재되어 있습니다. 이 중 용호신용협동조합의 근저당권(을3, 2009-07-15 접수)이 말소기준권리이며, 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 박성훈의승계인주택도시보증공사

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-10-30

확정일자: 2023-10-30

대항력: 없음

비고: 현재 등기부상 해당 임차권은 말소 예정으로 확인됩니다.

3.3. 인수되는 권리

제시된 자료에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 지상권 등)는 현재 확인되지 않습니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 인수 대상이 되지 않으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 분석됩니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상업시설

물건 소재지는 주거 지역으로, 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업시설 이용에 불편함은 없을 것으로 보입니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의시설

부산박물관이 인접해 있어 문화생활을 향유하기에 용이합니다. 주거지 특성상 인근에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 어느 정도 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 시설

본건 인근에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 분포하고 있어 자녀 교육 환경으로 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

현재 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 부담은 없으나, 등기부 외 별도의 유치권 등 미확인 권리 존재 가능성은 항상 염두에 두어야 합니다.

6.2. 건물/토지 관련 리스크

건축물 연령이 약 20년으로 시설 노후화에 대한 점검이 필요할 수 있습니다. 토지 이용 계획 상 '특화경관지구'와 '가축사육제한구역'은 추후 건축이나 개발 시 제한사항이 될 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

매각 대상 물건의 면적이 21.76㎡로 매우 협소하여 활용도가 제한적일 수 있습니다. 임대 관계가 '미상'으로 표기되어 있어, 실제 거주 상황이나 기타 계약 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 대연동의 주거 지역에 위치한 소형 다세대주택입니다. 부산박물관 인근이라는 입지적 장점과 함께, 현재 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 적은 편입니다. 다만, 협소한 면적과 건물 연식, 토지 이용 제한 등은 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 소형 평수로 1인 가구나 소액 투자 목적에 적합할 수 있습니다.

* 주거 지역 내 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리 이하의 권리들은 모두 소멸되어 권리 분석이 비교적 용이합니다.

* 부산박물관 인근이라는 점은 지역적 가치를 더할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 63,000,000원이며, 면적(21.76㎡) 대비 시세를 고려할 때, 주변 유사 면적의 거래 사례가 부족하여 직접적인 시세 비교는 어렵습니다. 제공된 유사 거래 사례(75-78㎡)의 평당 가격대보다 본건의 감정가 평당 가격이 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 감정가 수준인 63,000,000원을 기준으로 시장 상황 및 본인의 투자 성향에 따라 60,000,000원 ~ 68,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.