나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경104173 [13] 부산광역시 남구 대연동 879-1 꽃안빌 3층305호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: BNK · 평가일 2024.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "부산박물관" 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 연립 다세대주택, 단독주택 및 관련근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층건물내 제1층 제101호외 18개호로서
외벽:몰탈위페인팅, 적별돌치장쌓기 등
내벽:비닐벽지마감 등
창호:샷시창호 등임.

이용상태

각 호는 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 소로 및 세로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임
2)기 타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

부산동부지원 2024타경104173 (13) 호의 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 부산광역시 남구 대연동 879-1, 꽃안빌 3층 305호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 65,000,000원입니다.

해당 물건의 토지 면적은 12.66㎡ (약 3.83평)이며, 건물 면적은 22.37㎡ (약 6.77평)입니다. 토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각입니다.

채권자는 부산시중앙신용협동조합입니다.

본 물건은 공동담보로 진행됩니다.

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "부산박물관" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 연립 다세대주택, 단독주택 및 관련 근린생활시설 등이 혼합된 주거지역을 형성하고 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 인접 토지와 등고평탄한 가장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

본건 북측 및 남측으로 소로 및 세로에 각각 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 상 제1종일반주거지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2009년 7월 15일 접수된 을3 근저당권(용호신용협동조합, 406,000,000원)입니다.

경매로 인해 을3 근저당권, 을4 주택임차권(진기욱), 갑8 임의경매(부산시중앙신용협동조합) 등은 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 456,000,000원이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인으로는 진기욱의 승계인 주택도시보증공사가 있으며, 보증금 50,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2022년 2월 4일, 확정일자는 2021년 12월 27일이며, 배당신고일자는 2024년 2월 14일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 위험은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 대연동은 주거 밀집 지역으로, 주변에 아파트, 다세대주택 등과 함께 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

부산박물관이 인근에 있어 문화 시설 접근성이 좋습니다.

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 2026년 7월에 거래된 유사 면적(약 22.8평~23.6평)의 다세대주택들은 130,000,000원에서 195,000,000원 사이의 가격으로 거래되었습니다.

평당 가격으로 환산 시, 약 5,530,000원에서 8,550,000원 수준으로 분석됩니다.

본건의 감정가 65,000,000원은 건물 면적 22.37㎡ (약 6.77평)을 고려할 때, 평당 약 9,600,000원 수준으로, 최근 인근에서 거래된 더 넓은 면적의 다세대주택 시세 대비 높은 편으로 분석됩니다. 이는 소형 면적의 특수성이나 감정평가 시점의 가치를 반영한 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본 물건은 부산박물관과 인접해 있으며, 부산 남구 지역은 교육, 교통, 편의시설 등이 비교적 잘 갖추어진 주거 중심 지역입니다.

인근에 대연초등학교 등 교육 시설과 다양한 상업 시설, 병원 등이 분포하고 있어 생활 편의성이 좋습니다.

주변 지역을 조사한 결과, 부동산의 직접적인 주변 반경 내에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

대중교통 이용이 편리하며, 주요 도로망 접근성 또한 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 공동담보로 진행되는 건으로, 혹시 모를 추가적인 권리 관계나 담보 물건에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

건물 준공 연도가 2003년으로, 약 21년이 경과함에 따라 건물의 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

감정평가액 대비 최근 실거래가 기준으로 분석한 평당 시세가 상대적으로 높게 형성되어 있어, 시세보다 높은 가격에 낙찰받을 경우 시세차익이 제한적일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 남구 대연동에 위치한 소형 다세대주택으로, 권리 관계가 깨끗하여 낙찰자가 부담해야 할 법적 리스크는 없어 보입니다.

부산박물관 인근의 주거 지역에 위치하며, 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호합니다.

다만, 감정평가액이 소형 면적 대비 다소 높게 책정된 것으로 분석되며, 입찰 시 주변 시세를 면밀히 재확인할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

권리 관계가 명확하여 안전한 물건입니다.

소형 면적의 주택으로, 1인 가구나 투자용 소형 임대 물건으로 활용 가능성이 있습니다.

역세권은 아니지만, 버스 정류장 등 대중교통 이용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 65,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 산정한 적정 시장가는 약 45,000,000원에서 55,000,000원 사이로 추정됩니다.

감정가와 시장 분석 결과를 종합적으로 고려하여, 보수적으로 접근할 경우 55,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

현장 방문 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.