나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경104173 [1] 부산광역시 남구 대연동 879-1 꽃안빌 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: BNK · 평가일 2024.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "부산박물관" 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 연립 다세대주택, 단독주택 및 관련근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층건물내 제1층 제101호외 18개호로서
외벽:몰탈위페인팅, 적별돌치장쌓기 등
내벽:비닐벽지마감 등
창호:샷시창호 등임.

이용상태

각 호는 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 소로 및 세로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임
2)기 타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경104173 (1)

* 소재지: 부산광역시 남구 대연동 879-1 꽃안빌 1층101호 (신주소: 부산광역시 남구 유엔로169번길 9)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 125,000,000원

* 토지면적: 26.98㎡ (약 8.16평)

* 건물면적: 47.67㎡ (약 14.42평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 부OOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항:

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "부산박물관" 북측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 주위는 아파트, 연립 다세대주택, 단독주택 및 관련 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부채권 총액: 501,000,000원

* 말소기준권리: 2009-07-15 접수, 용호신용협동조합 근저당권 (406,000,000원)

* 기타 권리: 소유권보존, 소유권이전, 근저당권, 매매, 주택임차권, 임의경매 개시결정 등 다수의 권리가 등기되었으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (승계전:한국토지주택공사)

* 보증금: 9,500,000원

* 차임: 30,000원

* 전입일자: 2021-05-20

* 확정일자: 2021-04-26

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 정영웅

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-20

* 확정일자: (미상)

* 대항력: 없음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없어 인수할 보증금이 없습니다.)

* 권리 분석 요약: 본 물건은 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차인들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자는 인수할 권리나 보증금이 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 부산박물관 인근의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

* 다세대주택 밀집 지역으로, 지역 기반 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 주변 학군 정보는 제공되지 않았으나, 주거 밀집 지역으로 통상적인 교육 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 편의시설: 근린생활시설 및 버스정류장이 인접하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 문화: 부산박물관이 인근에 위치하여 문화생활을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보: 해당 물건은 공동담보로, 경매 진행 시 연대하여 책임을 질 수 있는 다른 담보 물건이 있을 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임차인 정영웅의 보증금 및 차임 정보가 일부 누락되었으나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 부분은 없을 것으로 판단됩니다. 그러나 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산광역시 남구 대연동의 주거 지역에 위치한 다세대주택입니다.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 부산박물관 인근이라는 점은 입지적 장점으로 작용할 수 있습니다.

* 권리 분석상 인수되는 권리나 보증금은 없는 것으로 판단되어 명도 리스크가 비교적 낮을 것으로 예상됩니다.

* 다만, 공동담보 물건이라는 점과 임차인 정보의 일부 누락은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 소멸되는 권리가 많아 안전한 투자가 가능합니다.

* 부산박물관 인근의 주거 지역으로, 꾸준한 수요가 기대됩니다.

* 감정가가 현 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 현재 감정가는 125,000,000원입니다.

* 최근 매매 사례 분석 결과, 주변 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래가는 ㎡당 약 1,670,000원에서 2,590,000원 수준으로 확인되었습니다.

* 본 물건의 감정가는 ㎡당 약 2,622,000원으로, 최근 고가 거래 사례와 유사한 수준으로 보입니다.

* 안정적인 투자를 고려하여, 감정가 대비 약 92% 수준인 115,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.