나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경823 [2] 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 744 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 소재 '중앙공원' 남동측에 위치하며, 본건의 주위 일대는 일광신도시 내의 근린생활시설, 공원, 주상용 부동산 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물인 현지 호칭'파크스퀘어' 내 2층 215호[기호 1] 및 2층 202호[기호 2]로서 외 벽 : 복합판넬 및 몰탈위 페인팅 마감, 내 벽 : 인테리어 마감 등, 창 호 : 새시창임.

이용상태

공히 근린생활시설이며, 기준시점 현재 영업은 하지 않는 상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로를 기준으로 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서 근린생활시설 및 주차장 건부지 로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 16미터, 남동측으로 약 10미터의 포장도로에 각각 접하며, 주차장 시설 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 주차장, 중로 1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

기호 2[2층 202호]는 건축물대장상 2018.10.15일자로 202호~214호가 202호로 전유부 합병(창 조건축과-56803호)된 호로서 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 본건의 소유권·대지권은 189.3459㎡이나 토지대장 대지권등록부 상으로는 합병된 203호~214호가 여전히 존재하며, 202호의 소유권·대지권은 14.2176㎡로 서로 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 별첨 '사진용지'와 같이 2층 공용부분(복도) 일부를 전유부분과 함께 이용 하고 있는 것으 로 조사되니 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

현지 호칭 '파크스퀘어', 건축물대장상 2018.10.15.일자로 202호~214호가 202호로 전유부 합병된 호로 등기부상 소유권·대지권은 189.3459㎡이나 토지대장 대지권등록부 상으로는 합병된 203호~214호가 여전히 존재하며, 202호의 소유권·대지권은 14.2176㎡로 서로 상이함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 부산동부지원 2025타경823 (2)

소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 744, 2층 202호

용도: 근린상가 (건축물대장상 주요 용도는 자동차 관련 시설, 주차장)

감정가: 2,197,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 189.35㎡ (약 57.28평)

토지지분: 189.3459㎡ (약 57.28평)

건물면적: 593.97㎡ (약 179.69평)

건물지분: 593.97㎡ (약 179.69평)

건물 총 연면적 (건축물대장 기준): 6953.06㎡

토지 전체 면적 (건축물대장 기준): 1769㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보 물건

주의사항:

* 현지 호칭은 '파크스퀘어'입니다.

* 건축물대장상 2018년 10월 15일자로 202호부터 214호까지가 202호로 전유부 합병되었습니다.

* 등기부상 소유권 및 대지권은 189.3459㎡로 기재되어 있으나, 토지대장 대지권등록부상으로는 합병된 203호부터 214호가 여전히 존재하며, 202호의 소유권 및 대지권은 14.2176㎡(약 4.30평)로 서로 상이하여 공부상 불일치가 있습니다.

* 2층 공용부분(복도) 일부를 전유부분과 함께 이용하고 있는 것으로 조사되어 참고가 필요합니다.

* 현재 영업은 하지 않는 상태입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 소재 '중앙공원' 남동측에 위치합니다. 주위 일대는 일광신도시 내의 근린생활시설, 공원, 주상용 부동산 등이 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

2.3. 도로 및 주차

본건은 남서측으로 노폭 약 16미터, 남동측으로 약 10미터의 포장도로에 각각 접하고 있으며, 주차장 시설을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을6, 근저당, 부산은행, 2018년 10월 25일 접수, 채권금액 3,630,000,000원. 본 경매로 인해 말소될 권리 중 가장 먼저 등기된 권리입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '지상권'으로 기재되어 있으나, 현재 등기부등본상 해당 권리가 등기되어 있지 않아 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 등기부 현황 및 채권 총액

* 소유권 보존: 주식회사 에스엠유통 (2018-06-18)

* 소유권 이전: 엔디엘컴퍼니주식회사 (2018-10-25, 매매)

* 근저당 (말소기준권리): 부산은행 (2018-10-25, 3,630,000,000원)

* 전세권 설정: 주식회사 에스엠유통 (2018-11-15, 700,000,000원) - 말소

* 압류: 기장군 (2022-09-08) - 말소

* 근저당: 부산은행 (2024-04-29, 50,600,000원) - 말소

* 압류: 금정세무서장 (2024-08-22) - 말소

* 9번 전세권 근저당권: 김복곤 (2025-06-11, 700,000,000원) - 말소

* 임의경매개시결정: 부산은행 (2025-11-13, 3,396,255,857원) - 말소 (본 경매 사건의 근거)

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-11-21) - 말소

* 압류: 기장군 (2026-05-29) - 말소

등기부채권 총액: 4,380,600,000원

3.4. 임차인 현황

* 임차인: (주)어메이징바베큐정관점심수미

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-08-04

* 대항력: 없음

* 임차인: 주식회사 에스엠유통

* 보증금: 700,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 임차인: 홍길동김진환

* 보증금: 139,750,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-03-28

* 확정일자: 2024-05-10

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 매학리, 일광신도시 내에 위치하여 근린생활시설, 공원, 주상용 부동산 등이 밀집한 지역입니다. 주변에 상업 및 주거 시설이 잘 형성되어 있어 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

4.2. 건물 이용 현황

현재 기준 시점에서는 영업을 하지 않는 상태입니다. 건축물대장상 주요 용도는 자동차 관련 시설(주차장)이나, 본 건은 근린상가로 이용되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 환경

주변에 중앙공원이 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다. 또한, 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 시설 이용이 편리합니다. (검색 결과, 정관신도시 인근에 과거 의료폐기물 소각시설 관련 민원 제기 사례가 있었으나, 해당 시설은 비주거지역으로 이전을 추진 중인 것으로 확인됩니다.)

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 및 소유권 불일치

등기부등본과 토지대장 간 대지권 면적이 상이(189.3459㎡ vs 14.2176㎡)하며, 건축물대장상 합병된 호수와 토지대장의 불일치로 인해 소유권 및 재산권 행사에 중대한 법적 불확실성이 존재합니다. 이는 본 물건의 가장 큰 위험 요소입니다.

6.2. 공부와의 차이

건축물대장상 전유부 합병과 토지대장상의 상이한 등록 내용은 권리관계 확인 및 향후 재산권 행사에 복잡성을 야기할 수 있습니다.

6.3. 공용부분 이용

2층 공용부분(복도) 일부를 전유부분과 함께 이용하는 것으로 조사되어, 향후 관리 주체나 다른 구분소유자와의 분쟁 소지가 있습니다.

6.4. 높은 채권 총액

등기부채권 총액이 4,380,600,000원으로, 감정가 2,197,000,000원 대비 약 2배에 달하여 채무자의 상환 능력이나 물건 가치에 대한 부담이 높을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 기장군 정관읍의 일광신도시 내에 위치한 근린상가로, 입지적 장점과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 그러나 등기부등본과 토지대장 간의 심각한 대지권 면적 불일치, 건축물대장과의 공부상 차이 등 명확한 법적, 공부상 하자가 존재하여 권리 관계가 매우 복잡하고 불확실합니다. 이러한 중대한 하자로 인해 명확한 법률 검토 없이는 투자가 매우 위험할 수 있습니다. 현재 영업 상태는 아니며, 공용부분의 일부 사용 등도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 잠재력

일광신도시라는 신흥 주거 및 상업 지역 내 위치하여 장기적인 도시 발전과 상권 활성화에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.2. 교통 접근성

주요 도로에 인접하고 대중교통 이용이 편리하여 고객 접근성이 우수합니다.

8.3. 경매 시장에서의 기회

높은 등기부채권 총액과 공부상 하자로 인해 경매에서 유찰될 가능성이 있으며, 이는 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다. 다만, 이러한 기회는 앞서 언급된 중대한 리스크를 감수한 후에 고려되어야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 본 물건이 가진 중대한 공부상 하자(대지권 불일치 등)와 복잡한 권리관계를 충분히 반영하여 보수적으로 산정해야 합니다. 또한, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없으므로 이는 고려 대상에서 제외합니다.

9.2. 고려 사항

* 감정가: 2,197,000,000원

* 등기부채권 총액: 4,380,600,000원 (감정가의 약 2배)

* 주변 상가 시세: (추가적인 주변 상가 실거래가 및 시세 조사가 필요합니다.)

9.3. 예상 입찰가 제안

본 건은 심각한 공부상 하자로 인해 법률적, 행정적 처리가 복잡하고 불확실성이 매우 높습니다. 따라서 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 전문가의 면밀한 권리 분석과 법률 검토가 선행되어야 합니다. 위와 같은 중대한 리스크를 감안할 때, 낙찰가는 감정가 대비 상당한 할인율이 적용될 것으로 예상됩니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 해당 물건의 법률 자문 및 현장 조사를 통한 추가 정보 확보가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.