나이스옥션 법원경매 진주 2026타경123 [2] 경상남도 사천시 사남면 월성리 12-1 사천한주빌라트 108동 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사남면 월성리 소재 '사천사남농공단지' 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 철근콘크리트경사슬래브지붕 8층 건물 107동 1층 108호, 108동 1층 103호, 4층 401호로서, 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 창 호 : 새시창 구조입니다.

이용상태

본건은 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비, 개별난방설비 등이 구비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 자체지반 평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지 동측 및 북측으로 진출입로가 각각 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(2011-08-04)(중로2-9호선)(저촉) 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

물건 비고

-임차인 대항력 주의 요망

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2026타경123 (2)

* 소재지: 경상남도 사천시 사남면 월성리 12-1 사천한주빌라트 108동 1층 103호

* 용도: 아파트

* 감정가: 87,000,000원

* 토지면적: 52.20㎡ (약 15.8평)

* 토지지분: 52.1959㎡ (약 15.8평)

* 건물면적 (전용면적): 59.87㎡ (약 18.1평)

* 건물지분: 59.87㎡ (약 18.1평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 곤OOO

* 건축연도: 1999년

* 층: 1층

* 총층수: 8층

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 사천시 사남면 월성리 소재 '사천사남농공단지' 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 단지 동측 및 북측으로 진출입로가 각각 소재합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 비행안전제6구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 말소기준권리는 2012년 8월 21일 접수된 곤명농업협동조합의 근저당권(채권금액 59,000,000원)입니다.

* 임차인 현황:

* 강성자: 보증금 5,000,000원, 차임 250,000원. 2007년 11월 15일 전입 및 확정일자, 2026년 5월 7일 배당신고일자. 대항력 없음.

* 이 : 보증금 5,000,000원, 차임 250,000원. 2007년 11월 15일 전입일자. 확정일자 및 배당신고일자 없음. 대항력 있음.

* 임차인 이상구에 대한 주의사항: 이상구 임차인은 대항력을 가지고 있으나 확정일자 및 배당신고일자가 없어 임차보증금 5,000,000원에 대한 인수 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 사천사남농공단지 인근에 위치한 주거 지역입니다. 주변은 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼재되어 있으며, 사천한주빌라트 단지는 8개 동, 총 468세대로 구성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 사천한주빌라트

* 주소: 경상남도 사천시 사남면 월성리 12-1

* 사용승인일: 1999년 4월 27일

* 동수: 8동

* 세대수: 468세대

* 주차대수: 총 359대 (지상 3대, 지하 30대, 지하 전기차 충전기 9대)

* 최고층: 8층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

* 건물 구조 및 설비: 건물은 철근콘크리트 벽식구조이며, 철근콘크리트 경사슬래브 지붕입니다. 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시입니다. 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소방 설비, 개별난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 가능성: 이상구 임차인의 경우, 대항력이 있어 해당 임차인의 보증금 5,000,000원이 낙찰자가 인수해야 할 수도 있습니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에 있어 복잡성을 내포할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 사천사남농공단지 인근에 위치한 아파트로, 주거 지역으로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건축된 지 20년 이상 되었으나, 일반적인 아파트 시설은 구비되어 있습니다. 가장 큰 리스크 요인은 대항력이 있는 임차인의 존재로, 이로 인한 보증금 인수 가능성을 반드시 고려해야 합니다. 제공된 정보상 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 투자 포인트

* 사천사남농공단지 근로자 수요를 흡수할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 84.93㎡ 기준 최근 매매 시세가 감정가를 상회하고 있어, 향후 시장 상황에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 1층이라는 점은 단점이 될 수 있으나, 저층 선호 수요도 존재할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 87,000,000원

* 최근 매매 사례 (84.93㎡ 기준, 본건과 면적 및 층수 상이): 2026년 6월 105,000,000원 ~ 123,000,000원

* 본건은 59.87㎡ (약 18.1평) 1층 아파트로, 최근 매매 사례와 면적 및 층수 차이가 상당합니다.

* 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인(이상구)의 보증금 5,000,000원 인수 가능성입니다. 인수 보증금을 제외한 실제 구매 가격을 고려해야 하므로, 낙찰가 상한선은 신중하게 접근해야 합니다.

* 따라서, 본건의 감정가 및 제반 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 90,000,000원 내외의 입찰가를 제안합니다. 이는 감정가보다 소폭 높지만, 인수 가능성이 있는 임차 보증금 리스크를 반영한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.