나이스옥션 법원경매 진주 2026타경123 [3] 경상남도 사천시 사남면 월성리 12-1 사천한주빌라트 108동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사남면 월성리 소재 '사천사남농공단지' 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 철근콘크리트경사슬래브지붕 8층 건물 107동 1층 108호, 108동 1층 103호, 4층 401호로서, 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 창 호 : 새시창 구조입니다.

이용상태

본건은 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비, 개별난방설비 등이 구비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 자체지반 평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지 동측 및 북측으로 진출입로가 각각 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(2011-08-04)(중로2-9호선)(저촉) 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

물건 비고

-임차인 대항력 주의 요망

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 진주지원 2026타경123 (3) 사건에 대한 경매 물건 정보를 분석한 내용입니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 진주지원 2026타경123 (3)

소재지: 경상남도 사천시 사남면 월성리 12-1 사천한주빌라트 108동 4층 401호

용도: 아파트

감정가: 70,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 42.71㎡ (약 12.92평)

토지지분: 42.7105㎡ (약 12.92평)

건물면적: 48.99㎡ (약 14.82평)

건물지분: 48.99㎡ (약 14.82평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

본건은 철근콘크리트 벽식구조 철근콘크리트경사슬래브지붕 8층 건물 중 4층 401호에 해당하는 아파트입니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽은 벽지 및 타일 마감 등, 창호는 새시창 구조입니다.

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비, 개별난방설비 등이 구비되어 있습니다.

아파트명: 사천한주빌라트

사용승인일: 1999년 4월 27일

총 동수: 8동

총 세대수: 468세대

최고층: 8층

1.4. 토지 이용 정보

토지는 자체지반이 평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

단지 동측 및 북측으로 진출입로가 소재하여 교통이 편리합니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m) 저촉, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 비행안전제6구역입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사남면 월성리 소재 '사천사남농공단지' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통입니다.

단지 동측 및 북측으로 진출입로가 각각 소재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을7 근저당 (2012-08-21) 곤명농업협동조합, 채권액 59,000,000원

3.2. 권리 분석 요약

말소기준권리보다 앞선 권리: 없음

말소기준권리 이하 권리: 갑1 소유권이전, 을7 근저당, 갑2 압류, 갑3 임의경매, 갑4 압류. 이들 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권개요: 없음)

3.3. 임차인 현황

임차인: 강현열 (강 )

보증금: 24,000,000원

차임: 200,000원

전입일자: 2004년 07월 16일

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 전입일자가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있습니다. 하지만 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 표기되어 있으며, '임차인 대항력 주의 요망'이라는 문구가 있어 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 사천사남농공단지 인근에 위치하며, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

농공단지와의 인접성으로 인해 직주근접 수요가 발생할 수 있는 입지입니다.

4.2. 편의시설

주위 근린생활시설 및 공동주택 지역의 특성상 기본적인 상업 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거환경

본건은 아파트로서 기본적인 주거 생활이 가능하며, 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

관리사무소 연락처: 055-854-3944

5.2. 주변 환경

아파트 단지 주변으로 다른 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의 시설 접근성이 양호할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 강 이 존재합니다. 전입일자(2004-07-16)가 말소기준권리(2012-08-21)보다 앞서 대항력을 갖추고 있습니다. 비록 권리분석상 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, '임차인 대항력 주의 요망'이라는 문구가 있어 낙찰 후 임차인과의 법적 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다. 이 부분에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

본건 토지는 가축사육제한구역 및 비행안전제5, 6구역으로 지정되어 있어, 해당 구역의 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 사천사남농공단지 인근에 위치한 아파트로, 입지 조건 및 교통 상황이 무난한 편입니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 존재와 이로 인한 잠재적 인수 보증금 리스크가 본 물건의 핵심 고려 사항입니다. 권리분석상 인수 보증금이 0원으로 표기되었으나, '주의 요망' 문구는 반드시 확인해야 할 부분입니다.

토지이용계획상 일부 제한사항도 존재하므로, 투자 결정 전 관련 법규 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 농공단지 인근 직주근접 수요 가능성.

* 경매를 통한 시세 차익 기대.

* 적극적인 권리 분석을 통한 임차인 리스크 관리 시 투자 가치 상승.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 70,000,000원입니다.

최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 아파트(전용면적 약 84.93㎡, 약 25.7평)가 2026년 6월~7월 사이에 105,000,000원 ~ 123,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 건물 면적은 48.99㎡ (약 14.82평)으로, 최근 거래된 매물보다 면적이 작습니다.

최근 매매가(123,000,000원)와 면적(84.93㎡)을 기준으로 계산한 단위 면적당 가격(약 1,448,250원/㎡)을 본건 면적(48.99㎡)에 적용하면 약 70,950,000원이 됩니다. 이는 감정가 70,000,000원과 유사한 수준입니다.

만약 본건의 실제 면적이 48.99㎡(약 14.82평)이고, 최근 거래된 84.93㎡(약 25.7평) 매물의 평당 가격(최고 약 4,786,000원/평)을 적용하면 약 70,832,000원 정도의 가치가 산출됩니다.

가장 중요한 점은 대항력 있는 임차인 강 의 보증금 24,000,000원입니다. 권리분석 상 인수 보증금이 0원으로 되어 있으나, '임차인 대항력 주의 요망'이라는 문구는 해당 보증금이 낙찰자에게 인수되지 않을 것이라는 확실한 근거를 추가적으로 확인해야 함을 시사합니다. 만약 보증금 24,000,000원이 인수된다면, 실제 투자 비용은 훨씬 증가하게 됩니다.

따라서, 임차인 리스크를 보수적으로 고려하여, 현재 시세와 감정가를 참고하되, 최악의 경우를 대비한 입찰가가 필요합니다.

보수적인 접근을 위해, 임차인 인수 보증금 0원을 신뢰할 경우 감정가 수준 이상을 고려할 수 있으나, 주의 문구로 인해 신중한 접근이 요구됩니다.

예상 입찰가는 65,000,000원 ~ 75,000,000원 사이로 제안합니다.

최종 입찰가는 법원 현황 조사 및 임차인 관련 사항을 면밀히 확인한 후 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.