나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51798 [4] 서울특별시 광진구 중곡동 241-15 넥스트플래닛 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세경 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 ‘용마사거리’ 북서측 인근에 소재하는 구분소유부동산(넥스트플래닛)으로서, 주위는 대상이 접한 노선을 따라 상업용 또는 주상용 건물 등이 주로 소재하고, 후면지에는 단독, 다가구, 다세대 등 주거용 건물이 주로 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량을 통한 진·출입이 가능하며, 북동측 인근으로 수도권 지하철 7호선‘중곡역', 남서측 인근으로 수도권 지하철 5,7호선 '군자역'이 위치하고, 인근 간선도로변(능동로, 긴고랑로)을 따라 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하1층 지상7층 건물로서, (사용승인일 : 2019.06.24.)
- 외벽·창호 : 외장석 붙임 마감, 알루미늄샷시 및 시스템창호 등,
- 내벽·천장·바닥 : 벽지, 천장지, 타일 및 각종 내장재 마감 등임.

이용상태

기호(가~바)는 기준시점 현재 근린생활시설 등으로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인근토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서, 기준시점 현재 주상용 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상토지 2필지 일단 남서측으로 폭 약 25m 내외, 동측으로 폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(자세한 사항은 도시계획과로 문의), 조망가로특화경관지구(2019-04-19), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 건축선(자세한 사항은 건축과에 문의)

기호(2) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(자세한 사항은 도시계획과로 문의), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-2025.07.25.일자 등기사항전부증명서상 기호(가~바)의 소유자는 '주식회사광장'임.

-기호(가) : 2건의 근저당권 설정되어 있음.(2021년 7월 28일, 채권최고액 금2,160,000,000원, 근저당권자 구룡포수산업협동조합/ 2023년 7월 21일, 채권최고액 금240,000,000원, 근저당권자 안형선)

-기호(나~다) : 2024년 8월 28일 압류(권리자 국), 4건의 근저당권 설정되어 있음.(2021년 7월 28일, 채권최고액 금2,160,000,000원, 근저당권자 구룡포수산업협동조합/ 2023년 7월 13일, (1)채권최고액 금300,000,000원, 근저당권자 박옥남, (2) 채권최고액 금180,000,000원, 근저당권자 송이례/ 2025년 5월 19일, 채권최고액 금40,000,000원, 근저당권자 조아영)

-기호(라) : 2024년 8월 28일 압류(권리자 국), 3건의 근저당권 설정되어 있음.(2021년 7월 28일, 채권최고액 금2,160,000,000원, 근저당권자 구룡포수산업협동조합/ 2023년 7월 13일, (1)채권최고액 금300,000,000원, 근저당권자 박옥남, (2) 채권최고액 금180,000,000원, 근저당권자 송이례)

-기호(마) : 2024년 8월 28일 압류(권리자 국), 1건의 근저당권(2021년 7월 28일, 채권최고액 금2,160,000,000원, 근저당권자 구룡포수산업협동조합), 1건의 전세권(2021년 10월 14일, 전세금 금200,000,000원, 전세권자 신선하)이 설정되어 있음.

-기호(바) : 2024년 8월 28일 압류(권리자 국), 2건의 근저당권 설정되어 있음.(2021년 7월 28일, 채권최고액 금2,160,000,000원, 근저당권자 구룡포수산업협동조합/ 2023년 7월 21일, 채권최고액 금240,000,000원, 근저당권자 안형선)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51798 (4)

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 241-15 넥스트플래닛 2층201호

건물명: 넥스트플래닛

1.2. 물건 현황

용도: 근린상가

감정가: 753,000,000원

토지 면적: 13.60㎡ (약 4.11평)

토지 지분: 13.6㎡ (약 4.11평)

건물 면적: 76.64㎡ (약 23.19평)

건물 지분: 76.64㎡ (약 23.19평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협엔피엘대부주식회사 (등기부 요약 참조)

건물 사용 승인일: 2019년 06월 24일

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하1층 지상7층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 ‘용마사거리’ 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 상업용 또는 주상용 건물이 주로 분포하고 있으며, 후면 지역에는 단독, 다가구, 다세대 주택 등 주거용 건물이 밀집해 있는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량을 통한 진출입이 용이하며, 북동측 인근에 수도권 지하철 7호선 ‘중곡역’이, 남서측 인근에는 수도권 지하철 5, 7호선 ‘군자역’이 위치하고 있습니다. 또한, 인근 간선도로변(능동로, 긴고랑로)을 따라 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 형상 및 이용 상태

대상 토지는 인근 토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건 토지는 남서측으로 폭 약 25m 내외, 동측으로 폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 7월 28일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권(채권최고액 금2,160,000,000원)입니다. 본 경매개시결정 등기(2025타경51798) 또한 말소기준권리보다 후순위 권리로서, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부 요약

건물 등기부상 소유권 보존 등기일은 2019년 8월 23일이며, 소유자는 주식회사광장입니다. 현재까지 다수의 근저당 및 압류가 설정되어 있으며, 2021년 7월 28일자 수협엔피엘대부주식회사의 근저당이 말소기준권리입니다.

3.3. 임차인 현황

본건 201호에는 최다민(최 ) 임차인이 거주 중입니다.

보증금: 30,000,000원

차임: 2,800,000원

전입일자(사업일자): 2021년 6월 23일

확정일자: 없음

배당신고일자: 2025년 10월 10일

대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원

*주의: 최다민 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 확정일자가 없어 배당 순위에서 후순위로 밀릴 가능성이 있습니다. 따라서 배당받지 못할 경우 낙찰자가 임차인의 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 할 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 광진구 중곡동 일대는 용마사거리와 군자역을 중심으로 형성된 상업 및 주거 복합 지역입니다. 지하철역 접근성이 뛰어나고 유동인구가 많아 일반 근린생활시설로서의 영업 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 건물 이용 현황

건물은 현재 근린생활시설 등으로 이용 중에 있으며, 201호는 상가로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

지하철 7호선 중곡역과 5, 7호선 군자역을 도보 또는 대중교통으로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 전역으로의 접근성이 우수합니다. 또한, 인근에 상업시설 및 주거시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주거 환경

건물 후면으로는 다수의 주택가(단독, 다가구, 다세대)가 형성되어 있어 주거 수요 또한 존재하는 지역입니다.

5.3. 주변 환경

본건 주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 상업 및 주거 시설이 조화롭게 분포되어 있어 비교적 쾌적한 환경을 유지하고 있는 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 존재

앞서 권리분석 섹션에서 언급된 최다민 임차인은 대항력을 보유하고 있으나 확정일자가 없습니다. 이는 배당 절차에서 최우선변제권 확보가 어려울 수 있음을 의미하며, 최악의 경우 임차인의 보증금 상당액을 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다.

6.2. 다수의 채권 및 담보 설정

본건 건물에는 다수의 근저당권, 압류 등기 등이 설정되어 있어 권리 분석이 복잡합니다. 이는 경매 절차 진행 및 낙찰 후 잔금 납부 및 소유권 이전 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포하고 있습니다.

6.3. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 담보물건의 처리 결과에 따라 본건의 매각 여부나 조건에 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 광진구 중곡동의 역세권에 위치한 근린상가 건물로서, 비교적 신축(2019년 준공)에 속하며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 감정가는 7억 5천만 원대로 책정되어 있으며, 지하철역 인근 상권으로서 잠재력 또한 갖추고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 복잡한 권리관계는 잠재적 리스크 요소로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 7호선 중곡역, 5/7호선 군자역의 더블 역세권에 위치하여 접근성이 뛰어납니다.

* 신축 건물: 2019년 준공된 비교적 최신 건물로, 건물 노후도가 낮습니다.

* 상권 및 주거지 혼재: 상업 시설과 주거 지역이 공존하여 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

* 감정가 대비 시세차익 기대: 권리 분석 및 위험 요소를 고려하여 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수해야 할 보증금(본건의 경우 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 임차인의 보증금 인수 가능성을 고려해야 함)을 제외하고, 본건의 현재 시장 가치, 향후 임대 수익률, 명도 비용, 각종 부대 비용 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본건의 경우, 대항력 있는 임차인 존재 및 복잡한 권리 관계를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 현장 방문이 필수적입니다.

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