나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51798 [6] 서울특별시 광진구 중곡동 241-15 넥스트플래닛 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세경 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 ‘용마사거리’ 북서측 인근에 소재하는 구분소유부동산(넥스트플래닛)으로서, 주위는 대상이 접한 노선을 따라 상업용 또는 주상용 건물 등이 주로 소재하고, 후면지에는 단독, 다가구, 다세대 등 주거용 건물이 주로 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량을 통한 진·출입이 가능하며, 북동측 인근으로 수도권 지하철 7호선‘중곡역', 남서측 인근으로 수도권 지하철 5,7호선 '군자역'이 위치하고, 인근 간선도로변(능동로, 긴고랑로)을 따라 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하1층 지상7층 건물로서, (사용승인일 : 2019.06.24.)
- 외벽·창호 : 외장석 붙임 마감, 알루미늄샷시 및 시스템창호 등,
- 내벽·천장·바닥 : 벽지, 천장지, 타일 및 각종 내장재 마감 등임.

이용상태

기호(가~바)는 기준시점 현재 근린생활시설 등으로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인근토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서, 기준시점 현재 주상용 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상토지 2필지 일단 남서측으로 폭 약 25m 내외, 동측으로 폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(자세한 사항은 도시계획과로 문의), 조망가로특화경관지구(2019-04-19), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 건축선(자세한 사항은 건축과에 문의)

기호(2) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(자세한 사항은 도시계획과로 문의), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-2025.07.25.일자 등기사항전부증명서상 기호(가~바)의 소유자는 '주식회사광장'임.

-기호(가) : 2건의 근저당권 설정되어 있음.(2021년 7월 28일, 채권최고액 금2,160,000,000원, 근저당권자 구룡포수산업협동조합/ 2023년 7월 21일, 채권최고액 금240,000,000원, 근저당권자 안형선)

-기호(나~다) : 2024년 8월 28일 압류(권리자 국), 4건의 근저당권 설정되어 있음.(2021년 7월 28일, 채권최고액 금2,160,000,000원, 근저당권자 구룡포수산업협동조합/ 2023년 7월 13일, (1)채권최고액 금300,000,000원, 근저당권자 박옥남, (2) 채권최고액 금180,000,000원, 근저당권자 송이례/ 2025년 5월 19일, 채권최고액 금40,000,000원, 근저당권자 조아영)

-기호(라) : 2024년 8월 28일 압류(권리자 국), 3건의 근저당권 설정되어 있음.(2021년 7월 28일, 채권최고액 금2,160,000,000원, 근저당권자 구룡포수산업협동조합/ 2023년 7월 13일, (1)채권최고액 금300,000,000원, 근저당권자 박옥남, (2) 채권최고액 금180,000,000원, 근저당권자 송이례)

-기호(마) : 2024년 8월 28일 압류(권리자 국), 1건의 근저당권(2021년 7월 28일, 채권최고액 금2,160,000,000원, 근저당권자 구룡포수산업협동조합), 1건의 전세권(2021년 10월 14일, 전세금 금200,000,000원, 전세권자 신선하)이 설정되어 있음.

-기호(바) : 2024년 8월 28일 압류(권리자 국), 2건의 근저당권 설정되어 있음.(2021년 7월 28일, 채권최고액 금2,160,000,000원, 근저당권자 구룡포수산업협동조합/ 2023년 7월 21일, 채권최고액 금240,000,000원, 근저당권자 안형선)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51798 (6)

* 소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 241-15 넥스트플래닛 2층203호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 293,000,000원

* 토지면적/지분: 13.60㎡ (약 4.11평)

* 건물면적/지분: 32.80㎡ (약 9.92평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 수OOOOOOOOO

* 사용승인일: 2019년 06월 24일

* 건물명: 넥스트플래닛

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 ‘용마사거리’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 또는 주상용 건물과 배후지의 주거용 건물이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량을 통한 진출입이 용이하며, 북동측 인근으로 수도권 지하철 7호선 ‘중곡역’, 남서측 인근으로 수도권 지하철 5,7호선 ‘군자역’이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 인근 간선도로변 버스정류장을 통한 대중교통 접근성도 우수합니다.

* 인접 도로상태: 대상 토지는 남서측으로 폭 약 25m, 동측으로 폭 약 4m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 7월 28일자 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권 (채권최고액 2,160,000,000원)으로, 본 경매 절차로 인하여 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 최 : 203호에 거주하는 임차인으로, 보증금 100,000,000원, 차임 750,000원입니다.

전입일자는 2021년 6월 23일이며, 배당신고일자는 2025년 10월 10일입니다.

대항력은 있으나, 확정일자가 없어 배당을 받지 못할 경우 보증금 전액을 인수할 가능성이 있습니다. (주의 요망)

* 인수되는 권리: 상기 임차인 최 의 보증금 중 인수될 가능성이 있는 금액을 제외한 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. (본건 권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 임차인 상황을 고려한 추가 검토가 필요합니다.)

* 등기부 요약:

* 소유권 외 다수의 근저당권 및 압류, 임의경매 개시결정 등기 등이 존재하며, 말소기준권리 이후의 등기들은 모두 말소 대상입니다.

* 등기부상 채권 총액은 약 24억원으로, 감정가 대비 높은 편입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 대상 물건이 소재한 지역은 상업용 및 주상용 건물이 밀집해 있으며, 인근에는 단독, 다가구, 다세대 주택 등 주거용 건물이 소재하고 있어 배후 수요가 풍부합니다.

* 업종 특성: 근린상가로서, 주거 단지와 상업 지역의 특성을 모두 가지고 있어 다양한 업종의 영업이 가능합니다. 건물 내 도시형생활주택이 포함되어 있어 고정 고객 확보에 유리한 측면이 있습니다.

* 혐오시설 여부: 주변 지역에 대한 검토 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통 접근성: 지하철 7호선 중곡역과 5,7호선 군자역을 도보 및 대중교통으로 이용할 수 있어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 용마사거리 인근으로 다양한 상업시설, 금융기관, 병원 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 건물 편의시설: 건물은 급배수 및 위생설비, 승강기 설비, 화재 탐지 및 소화 설비 등을 갖추고 있어 기본적인 생활 및 영업 활동에 불편함이 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성: 203호 임차인 최 는 대항력은 있으나 확정일자가 없어, 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다. (인수 보증금 합계 0원으로 기재되어 있으나, 확정일자 없음은 중요한 변수입니다.)

* 높은 채권 총액: 등기부상 총 채권액이 감정가 대비 상당히 높아, 경매 진행 과정에서 유찰 가능성이 있거나, 경쟁 심화로 인해 낙찰가가 예상보다 높아질 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본건이 공동담보로 진행될 경우, 다른 담보 물건의 경매 결과가 본건에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 동북권의 역세권에 위치한 근린상가로, 상업 및 주거 시설이 혼재된 지역 특성상 안정적인 임대 수요 확보가 기대됩니다. 2019년 준공된 비교적 신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험, 높은 채권총액으로 인한 경매 절차의 불확실성 등을 면밀히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 7호선 중곡역과 5,7호선 군자역 인근으로 대중교통 이용이 편리하여 접근성이 뛰어납니다.

* 풍부한 배후 수요: 주변에 주거 단지가 밀집해 있어 상권 활성화에 유리하며, 근린생활시설로서 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 신축급 건물: 2019년 사용승인 건물로, 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 즉각적인 대규모 수리비 지출 가능성이 낮습니다.

* 복합 용도 건물: 건물 내 주택 및 상가 시설이 함께 있어, 상주 인구 및 외부 유입 인구를 통한 잠재적 고객 확보가 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성(확정일자 없음으로 인한 위험), 건물 상태, 향후 시세 변동 가능성, 경쟁 입찰자 수 등을 면밀히 분석해야 합니다.

인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 임차인과의 명도 협상 및 잠재적 보증금 인수 리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 시세 조사, 임차인과의 적극적인 소통 등이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.