나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51798 [5] 서울특별시 광진구 중곡동 241-15 넥스트플래닛 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세경 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 ‘용마사거리’ 북서측 인근에 소재하는 구분소유부동산(넥스트플래닛)으로서, 주위는 대상이 접한 노선을 따라 상업용 또는 주상용 건물 등이 주로 소재하고, 후면지에는 단독, 다가구, 다세대 등 주거용 건물이 주로 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량을 통한 진·출입이 가능하며, 북동측 인근으로 수도권 지하철 7호선‘중곡역', 남서측 인근으로 수도권 지하철 5,7호선 '군자역'이 위치하고, 인근 간선도로변(능동로, 긴고랑로)을 따라 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하1층 지상7층 건물로서, (사용승인일 : 2019.06.24.)
- 외벽·창호 : 외장석 붙임 마감, 알루미늄샷시 및 시스템창호 등,
- 내벽·천장·바닥 : 벽지, 천장지, 타일 및 각종 내장재 마감 등임.

이용상태

기호(가~바)는 기준시점 현재 근린생활시설 등으로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인근토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서, 기준시점 현재 주상용 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상토지 2필지 일단 남서측으로 폭 약 25m 내외, 동측으로 폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(자세한 사항은 도시계획과로 문의), 조망가로특화경관지구(2019-04-19), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 건축선(자세한 사항은 건축과에 문의)

기호(2) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(자세한 사항은 도시계획과로 문의), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-2025.07.25.일자 등기사항전부증명서상 기호(가~바)의 소유자는 '주식회사광장'임.

-기호(가) : 2건의 근저당권 설정되어 있음.(2021년 7월 28일, 채권최고액 금2,160,000,000원, 근저당권자 구룡포수산업협동조합/ 2023년 7월 21일, 채권최고액 금240,000,000원, 근저당권자 안형선)

-기호(나~다) : 2024년 8월 28일 압류(권리자 국), 4건의 근저당권 설정되어 있음.(2021년 7월 28일, 채권최고액 금2,160,000,000원, 근저당권자 구룡포수산업협동조합/ 2023년 7월 13일, (1)채권최고액 금300,000,000원, 근저당권자 박옥남, (2) 채권최고액 금180,000,000원, 근저당권자 송이례/ 2025년 5월 19일, 채권최고액 금40,000,000원, 근저당권자 조아영)

-기호(라) : 2024년 8월 28일 압류(권리자 국), 3건의 근저당권 설정되어 있음.(2021년 7월 28일, 채권최고액 금2,160,000,000원, 근저당권자 구룡포수산업협동조합/ 2023년 7월 13일, (1)채권최고액 금300,000,000원, 근저당권자 박옥남, (2) 채권최고액 금180,000,000원, 근저당권자 송이례)

-기호(마) : 2024년 8월 28일 압류(권리자 국), 1건의 근저당권(2021년 7월 28일, 채권최고액 금2,160,000,000원, 근저당권자 구룡포수산업협동조합), 1건의 전세권(2021년 10월 14일, 전세금 금200,000,000원, 전세권자 신선하)이 설정되어 있음.

-기호(바) : 2024년 8월 28일 압류(권리자 국), 2건의 근저당권 설정되어 있음.(2021년 7월 28일, 채권최고액 금2,160,000,000원, 근저당권자 구룡포수산업협동조합/ 2023년 7월 21일, 채권최고액 금240,000,000원, 근저당권자 안형선)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51798 (5)

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 241-15, 넥스트플래닛 2층 202호

건물명: 넥스트플래닛

용도: 근린상가

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자(경매신청인): 구룡포수산업협동조합

1.2. 면적 및 토지/건물 정보

토지 면적: 13.60㎡ (약 4.11평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 25.40㎡ (약 7.68평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2019년 06월 24일

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 230,000,000원

특이사항: 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 광진구 중곡동에 소재하며, ‘용마사거리’ 북서측 인근에 위치합니다.

주변으로는 상업용 또는 주상용 건물이 주로 분포하고 있으며, 후면지에는 단독, 다가구, 다세대 등 주거용 건물이 밀집한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량을 이용한 진출입이 용이합니다.

대중교통으로는 수도권 지하철 7호선 ‘중곡역’이 북동측 인근에, 수도권 지하철 5호선 및 7호선 ‘군자역’이 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

또한, 인근 간선도로변(능동로, 긴고랑로)을 따라 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 및 말소기준권리

말소기준권리: 2021년 07월 28일자 구룡포수산업협동조합의 근저당권 (채권최고액 2,160,000,000원)입니다.

기타 권리: 다수의 근저당권 및 압류가 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위이거나 경매 절차에 의해 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부상 임의경매개시결정(2025타경51798) 등기(권리자: 구룡포수산업협동조합, 채권액: 1,830,266,994원)가 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 신선하

보증금: 200,000,000원

차임: 400,000원 (또는 0원으로 기재된 내역도 있음)

전입일자(사업일자): 2021년 10월 13일

확정일자: 2021년 10월 13일 (일부 내역에만 기재)

배당신고일자: 2025년 10월 01일

대항력: 없음 (모든 내역에서 '없음'으로 표기)

비고: 전세권 설정 등기(2021년 10월 14일, 200,000,000원)가 말소 처리되었습니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리분석 종합

본 경매물건은 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 압류, 전세권 등)가 낙찰로 인해 소멸될 예정입니다.

인수해야 할 임차보증금이 없으므로 권리관계는 비교적 명확하다고 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 대상 물건의 용도 및 특성

대상 물건은 근린생활시설로 이용 중인 소형 면적(25.40㎡)의 구분상가입니다.

4.2. 주변 상권 특성

‘용마사거리’ 및 지하철역(중곡역, 군자역) 인근에 위치하여 유동인구가 있는 지역입니다.

상업 및 주상용 건물이 밀집한 지역 특성상 다양한 업종의 근린생활시설이 영업 중일 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 기반 시설

대중교통 이용이 편리하며, 주변 상업 시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

건축물대장상 주거용 건물(도시형생활주택)이 포함된 복합건물로, 해당 건물 내 또는 인근에 입주민 및 유동인구를 대상으로 한 편의시설이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법규 및 규제

대상 토지는 다음 지역에 속해 있습니다.

* 도시지역

* 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역

* 조망가로특화경관지구 (2019-04-19)

* 가축사육제한구역

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

이러한 지역 지정은 향후 건축 행위나 재건축 등에 일부 제한을 받을 수 있으므로, 관련 법규에 대한 상세 확인이 필요합니다.

6.2. 기타 리스크

본 보고서에서는 제공된 정보만을 바탕으로 작성되었으며, 외부 지도 서비스나 검색 엔진을 통한 주변 시설 검색 및 혐오시설 존재 여부에 대한 확인은 진행하지 않았습니다. 따라서 해당 부분에 대한 잠재적 리스크는 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 2019년에 사용 승인된 비교적 신축 건물에 위치한 근린상가로, 더블 역세권 인근에 소재하여 입지 조건이 양호합니다.

권리관계가 명확하고 인수되는 임차 보증금이 없어 투자가치가 있다고 판단됩니다. 다만, 조망가로특화경관지구 등 일부 도시계획법규 적용 사항에 대한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2019년 사용승인)

* 지하철 7호선 ‘중곡역’, 5/7호선 ‘군자역’ 더블 역세권 인근

* 건물 및 토지 일괄 매각으로 권리관계가 명확

* 인수되는 임차 보증금 없음 (0원)

* 근린생활시설로서의 기본적인 상권 형성 가능성

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 230,000,000원입니다.

인수되는 임차보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 향후 시세 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 유사 물건 시세, 최근 거래 동향, 건물 상태, 예상 임대 수익률 등에 대한 심층적인 추가 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.