나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51798 [2] 서울특별시 광진구 중곡동 241-15 넥스트플래닛 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세경 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 ‘용마사거리’ 북서측 인근에 소재하는 구분소유부동산(넥스트플래닛)으로서, 주위는 대상이 접한 노선을 따라 상업용 또는 주상용 건물 등이 주로 소재하고, 후면지에는 단독, 다가구, 다세대 등 주거용 건물이 주로 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량을 통한 진·출입이 가능하며, 북동측 인근으로 수도권 지하철 7호선‘중곡역', 남서측 인근으로 수도권 지하철 5,7호선 '군자역'이 위치하고, 인근 간선도로변(능동로, 긴고랑로)을 따라 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하1층 지상7층 건물로서, (사용승인일 : 2019.06.24.)
- 외벽·창호 : 외장석 붙임 마감, 알루미늄샷시 및 시스템창호 등,
- 내벽·천장·바닥 : 벽지, 천장지, 타일 및 각종 내장재 마감 등임.

이용상태

기호(가~바)는 기준시점 현재 근린생활시설 등으로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인근토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서, 기준시점 현재 주상용 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상토지 2필지 일단 남서측으로 폭 약 25m 내외, 동측으로 폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(자세한 사항은 도시계획과로 문의), 조망가로특화경관지구(2019-04-19), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 건축선(자세한 사항은 건축과에 문의)

기호(2) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(자세한 사항은 도시계획과로 문의), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-2025.07.25.일자 등기사항전부증명서상 기호(가~바)의 소유자는 '주식회사광장'임.

-기호(가) : 2건의 근저당권 설정되어 있음.(2021년 7월 28일, 채권최고액 금2,160,000,000원, 근저당권자 구룡포수산업협동조합/ 2023년 7월 21일, 채권최고액 금240,000,000원, 근저당권자 안형선)

-기호(나~다) : 2024년 8월 28일 압류(권리자 국), 4건의 근저당권 설정되어 있음.(2021년 7월 28일, 채권최고액 금2,160,000,000원, 근저당권자 구룡포수산업협동조합/ 2023년 7월 13일, (1)채권최고액 금300,000,000원, 근저당권자 박옥남, (2) 채권최고액 금180,000,000원, 근저당권자 송이례/ 2025년 5월 19일, 채권최고액 금40,000,000원, 근저당권자 조아영)

-기호(라) : 2024년 8월 28일 압류(권리자 국), 3건의 근저당권 설정되어 있음.(2021년 7월 28일, 채권최고액 금2,160,000,000원, 근저당권자 구룡포수산업협동조합/ 2023년 7월 13일, (1)채권최고액 금300,000,000원, 근저당권자 박옥남, (2) 채권최고액 금180,000,000원, 근저당권자 송이례)

-기호(마) : 2024년 8월 28일 압류(권리자 국), 1건의 근저당권(2021년 7월 28일, 채권최고액 금2,160,000,000원, 근저당권자 구룡포수산업협동조합), 1건의 전세권(2021년 10월 14일, 전세금 금200,000,000원, 전세권자 신선하)이 설정되어 있음.

-기호(바) : 2024년 8월 28일 압류(권리자 국), 2건의 근저당권 설정되어 있음.(2021년 7월 28일, 채권최고액 금2,160,000,000원, 근저당권자 구룡포수산업협동조합/ 2023년 7월 21일, 채권최고액 금240,000,000원, 근저당권자 안형선)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51798 (2)

* 소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 241-15 넥스트플래닛 1층101호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 516,000,000원

* 토지면적: 13.60㎡ (약 4.11평)

* 토지지분: 13.6㎡ (약 4.11평)

* 건물면적: 34.14㎡ (약 10.33평)

* 건물지분: 34.14㎡ (약 10.33평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하1층 지상7층 건물

* 사용승인일: 2019년 06월 24일

2. 입지조건

* 주위환경: 대상 물건은 서울특별시 광진구 중곡동에 위치하며, ‘용마사거리’ 북서측 인근 지역에 소재합니다. 주변으로는 상업용 또는 주상용 건물이 주로 분포하고 있으며, 후면에는 단독, 다가구, 다세대 등 주거용 건물이 밀집해 있습니다.

* 교통상황: 차량을 통한 진출입이 용이하며, 인근에 수도권 지하철 7호선 ‘중곡역’과 5, 7호선 ‘군자역’이 위치하고 있습니다. 또한, 능동로, 긴고랑로 등 간선도로변을 따라 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 대상 토지 2필지는 남서측으로 폭 약 25m, 동측으로 폭 약 4m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 7월 28일자 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권 (채권최고액 2,160,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리:

* 대항력있는 임차인: 고해정 (보증금 35,000,000원, 전입일자 2020-08-19). 비록 임차인이 대항력을 가지고 있으나, 제공된 정보에 따르면 ‘인수 보증금 합계: 0원’으로 기재되어 있어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 보입니다. 다만, 배당신고일자(2025-10-13)가 명시되어 있으므로, 실제 배당 결과에 따른 인수 여부를 추가적으로 확인해야 합니다.

* 기타 권리사항: 말소기준권리보다 후순위에 설정된 대부분의 근저당권, 전세권(기호 마), 압류 및 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음'으로 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

* 주변 상업시설 현황: ‘용마사거리’ 인근 지역으로 상업용 및 주상용 건물이 밀집한 상권입니다.

* 건물 용도 및 이용 현황: 본 물건은 ‘넥스트 플래닛’ 건물 내 1층 101호에 위치한 근린생활시설입니다. 건물은 2019년 사용승인되어 비교적 신축이며, 근린생활시설 및 도시형생활주택 등으로 복합 이용 중입니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 7호선 중곡역 및 5, 7호선 군자역을 도보 또는 대중교통으로 이용 가능합니다.

* 주변 편의시설: 상업지구 및 주거지구가 혼합된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인: 고해정 임차인은 대항력이 있으나, 인수 보증금이 0원으로 기재된 부분과 실제 권리관계에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

* 복잡한 채권 관계: 여러 채권자(구룡포수산업협동조합, 수협엔피엘대부주식회사, 국 등)에 의해 다수의 근저당권 및 압류가 설정되어 있어 채권 총액이 높습니다.

* 토지 이용계획 및 제한사항: 본 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 도시계획 및 법적 규제를 받고 있어 건축 또는 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 광진구의 역세권에 위치하며 비교적 신축 건물에 해당하는 근린상가입니다. 입지 및 교통 여건이 양호한 편이나, 다수의 채권이 설정된 복잡한 권리관계와 대항력 있는 임차인의 존재는 주요 리스크 요인입니다. 특히 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 철저한 검토가 필수적입니다. 감정가가 5.16억원으로 책정되었으나, 채권 총액이 높아 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 중곡역과 군자역을 이용할 수 있는 교통 요지입니다.

* 신축 건물: 2019년 사용승인된 건물로 시설 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 상권 잠재력: 상업 및 주거 혼합 지역으로 기본적인 상권 형성 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 합니다. 본 물건의 경우, 권리분석상 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 시장 가치, 경쟁 상황, 임차인 관련 추가 확인 사항, 건물 상태 및 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.