나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51798 [3] 서울특별시 광진구 중곡동 241-15 넥스트플래닛 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세경 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 ‘용마사거리’ 북서측 인근에 소재하는 구분소유부동산(넥스트플래닛)으로서, 주위는 대상이 접한 노선을 따라 상업용 또는 주상용 건물 등이 주로 소재하고, 후면지에는 단독, 다가구, 다세대 등 주거용 건물이 주로 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량을 통한 진·출입이 가능하며, 북동측 인근으로 수도권 지하철 7호선‘중곡역', 남서측 인근으로 수도권 지하철 5,7호선 '군자역'이 위치하고, 인근 간선도로변(능동로, 긴고랑로)을 따라 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하1층 지상7층 건물로서, (사용승인일 : 2019.06.24.)
- 외벽·창호 : 외장석 붙임 마감, 알루미늄샷시 및 시스템창호 등,
- 내벽·천장·바닥 : 벽지, 천장지, 타일 및 각종 내장재 마감 등임.

이용상태

기호(가~바)는 기준시점 현재 근린생활시설 등으로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인근토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서, 기준시점 현재 주상용 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상토지 2필지 일단 남서측으로 폭 약 25m 내외, 동측으로 폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(자세한 사항은 도시계획과로 문의), 조망가로특화경관지구(2019-04-19), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 건축선(자세한 사항은 건축과에 문의)

기호(2) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(자세한 사항은 도시계획과로 문의), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-2025.07.25.일자 등기사항전부증명서상 기호(가~바)의 소유자는 '주식회사광장'임.

-기호(가) : 2건의 근저당권 설정되어 있음.(2021년 7월 28일, 채권최고액 금2,160,000,000원, 근저당권자 구룡포수산업협동조합/ 2023년 7월 21일, 채권최고액 금240,000,000원, 근저당권자 안형선)

-기호(나~다) : 2024년 8월 28일 압류(권리자 국), 4건의 근저당권 설정되어 있음.(2021년 7월 28일, 채권최고액 금2,160,000,000원, 근저당권자 구룡포수산업협동조합/ 2023년 7월 13일, (1)채권최고액 금300,000,000원, 근저당권자 박옥남, (2) 채권최고액 금180,000,000원, 근저당권자 송이례/ 2025년 5월 19일, 채권최고액 금40,000,000원, 근저당권자 조아영)

-기호(라) : 2024년 8월 28일 압류(권리자 국), 3건의 근저당권 설정되어 있음.(2021년 7월 28일, 채권최고액 금2,160,000,000원, 근저당권자 구룡포수산업협동조합/ 2023년 7월 13일, (1)채권최고액 금300,000,000원, 근저당권자 박옥남, (2) 채권최고액 금180,000,000원, 근저당권자 송이례)

-기호(마) : 2024년 8월 28일 압류(권리자 국), 1건의 근저당권(2021년 7월 28일, 채권최고액 금2,160,000,000원, 근저당권자 구룡포수산업협동조합), 1건의 전세권(2021년 10월 14일, 전세금 금200,000,000원, 전세권자 신선하)이 설정되어 있음.

-기호(바) : 2024년 8월 28일 압류(권리자 국), 2건의 근저당권 설정되어 있음.(2021년 7월 28일, 채권최고액 금2,160,000,000원, 근저당권자 구룡포수산업협동조합/ 2023년 7월 21일, 채권최고액 금240,000,000원, 근저당권자 안형선)

AI 물건분석

2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경

* 대상 물건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 ‘용마사거리’ 북서측 인근에 위치함.

* 주변은 상업용 또는 주상용 건물과 후면지의 주거용 건물이 혼재된 지역임.

* 교통 상황

* 차량 진출입이 용이함.

* 지하철 7호선 '중곡역'이 북동측 인근에, 5, 7호선 '군자역'이 남서측 인근에 위치함.

* 간선도로변(능동로, 긴고랑로)을 따라 버스정류장이 소재함.

3. 권리분석

* 등기부 현황

* 소유권: 주식회사광장 (2025.07.25. 등기사항전부증명서상)

* 말소기준권리: 2021년 7월 28일자 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권 (채권최고액 2,160,000,000원)

* 기타 권리: 다수의 근저당권, 압류, 전세권 설정 내역 존재.

* 총 등기부채권액: 2,680,000,000원

* 임차인 분석

* 임차인: 고해정 (성만 표기: 고 )

* 보증금: 35,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자(사업일자): 2020-08-19

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2025-10-13

* 대항력: 있음

* 주의사항: 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 확정일자가 없어 배당받지 못할 경우 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 할 가능성이 있습니다. 그러나 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 실제 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨 (물건명세서 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음' 확인).

4. 상권 분석

* 주변 상업 시설

* 대상 물건은 용마사거리 인근의 상업 밀집 지역에 위치함.

* 주변에 다양한 근린생활시설, 음식점, 상점 등이 밀집해 있어 유동 인구가 풍부할 것으로 예상됨.

* 잠재 고객층

* 인근 주거지역 거주민 및 오피스/상가 이용객을 대상으로 하는 업종에 유리함.

* 주변 지하철역 이용객의 유입도 기대할 수 있음.

5. 생활정보

* 주거 및 편의시설

* 인근에 병원, 은행, 마트 등 편의시설 접근성이 양호함.

* 건물 자체 내에 도시형생활주택이 포함되어 있어 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있을 것으로 보임.

* 혐오시설 유무

* 주변 지역을 조사한 결과, 대상 물건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

* 권리 관계

* 말소기준권리 외 다수의 채권이 설정되어 있어 복잡한 권리 관계를 가지고 있음.

* 총 등기부채권액이 감정가를 상회하여 경매 취소 또는 유찰 가능성이 존재함.

* 임대차 관련

* 대항력 있는 임차인(고해정)이 존재하나, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 실제 명도 과정에서 특이사항 발생 가능성은 낮아 보임.

* 건물 상태

* 2019년 사용승인된 비교적 신축 건물이나, 실제 내부 상태 및 유지보수 현황은 직접 확인 필요.

7. 종합 의견

* 해당 물건은 서울 광진구 중곡동의 역세권 상가 지역에 위치하여 입지적 강점을 가지고 있음.

* 건물은 비교적 신축이며, 전용면적 대비 감정가는 합리적인 수준으로 판단됨.

* 복잡한 권리 관계가 있으나, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없고 인수되는 보증금 또한 없는 것으로 분석되어 권리상의 부담은 적을 것으로 예상됨.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 7호선 중곡역, 5/7호선 군자역 이용이 편리함.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물 상태 유지.

* 소형 면적: 10평대 상가로 소액 투자 및 다양한 업종에 활용 가능.

* 권리 소멸: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 명도가 깔끔할 것으로 예상 (인수 보증금 0원).

9. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 최저 매각 가격 정보가 제공되지 않아 산정하기 어렵습니다.

* 일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 최저 매각 가격이 결정되는 경우가 많으나, 본 건의 구체적인 최저 입찰가는 추가 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.