나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52260 [3] 서울특별시 송파구 거여동 604-3 아피체 1층119호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: VUM · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 "서울거원초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 5호선 "거여역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 지하5층, 지상15층 건물 내 제1층 제117호외 2개호로서 (사용승인일 : 2023.08.28.) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 내벽 : 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

본건은 공부상 일반음식점으로 등재되어 있으나 현황 공실 상태인 것으로 조사됨.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 천장형 냉난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서 현황 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 40미터 내외의 위례서로, 동측으로 노폭 약 15미터 내외의 위례송파로3길, 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 보행자 도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1) : 도시지역 , 일반상업지역(2021-12-24) , 제1종지구단위계획구역 , 대로1류(폭 35m~40m)(2020-07-07)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(2020-07-07)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-07)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(세부사항 주거정비과 문의)<택지개발촉진법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52260 (3)

소재지: 서울특별시 송파구 거여동 604-3 아피체 1층119호

용도: 근린상가

감정가: 1,240,000,000원

토지면적: 10.42㎡ (약 3.15평)

건물면적: 43.68㎡ (약 13.21평)

총 면적: 54.10㎡ (약 16.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 평OOO

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 송파구 거여동 소재 "서울거원초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 5호선 "거여역"이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건은 서측으로 노폭 약 40미터의 위례서로, 동측으로 노폭 약 15미터의 위례송파로3길, 북측으로 노폭 약 10미터의 보행자 도로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 상업 활동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52260 (3)

* 채권자: 평OOO

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (평택축산업협동조합, 2024-06-20 접수, 3,360,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 등기부상 주요 권리 내역:

* 갑4: 소유권이전3번신탁등기말소 (주식회사더블유아이앤디그룹, 2024-06-20)

* 갑5: 소유권이전 (주식회사엠케이식품, 2024-06-20, 매매)

* 을1: 근저당권 (평택축산업협동조합, 2024-06-20, 3,360,000,000원) - 말소기준권리

* 갑6: 가압류 (하나은행, 2025-08-28, 140,874,240원) - 말소

* 갑7: 가압류 (기술보증기금, 2025-09-17, 1,092,250,000원) - 말소

* 갑8: 압류 (서울세관장, 2025-09-18) - 말소

* 갑9: 가압류 (중소벤처기업진흥공단, 2025-10-14, 96,545,152원) - 말소

* 갑10: 가압류 (수협은행, 2025-10-20, 42,545,400원) - 말소

* 갑11: 임의경매 (평택축산업협동조합, 2025-10-30, 2,866,718,880원) - 말소 (본건 경매 개시)

* 갑12: 가압류 (농림수산업자, 2025-11-03, 145,193,226원) - 말소

* 갑13: 가압류 (중소기업은행, 2025-11-07, 836,371,458원) - 말소

* 갑14: 가압류 (하나은행, 2025-11-10, 190,200,117원) - 말소

* 갑15: 압류 (세종세무서장, 2026-03-16) - 말소

* 갑16: 압류 (대전지방검찰청, 2026-03-23) - 말소

* 갑17: 압류 (송파구(서울특별시), 2026-05-19) - 말소

* 등기부채권 총액: 5,903,979,593원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 미상임.

* 주의: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 본 건은 임차인 현황상 인수되는 보증금이 0원으로 기재되어 있으며, 임대차 관계는 미상입니다. 보증금 및 차임이 확인되지 않더라도 실제 점유 관계 및 대항력 유무를 반드시 현장 조사를 통해 확인해야 하며, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 서울거원초등학교 인근에 위치하며, 배후에는 아파트 단지와 오피스텔이 밀집해 있어 잠재적 고객층이 풍부합니다. 또한, 다양한 근린생활시설과 업무시설이 있어 복합 상권의 특성을 지닙니다.

* 지역 특성: 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동에 유리하며, 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

* 교통 여건: 지하철 5호선 거여역과의 접근성이 뛰어나며, 다수의 버스 노선이 운행되어 유동 인구 확보에 유리합니다.

* 건물 특성: "APICE" 건물은 2023년 8월 사용승인된 신축 건물로, 총 15층 규모에 148개 호실이 있습니다. 본 물건은 1층에 위치한 근린상가로 가시성과 접근성이 좋습니다.

* 주변 시설:

* 교육시설: 서울거원초등학교, 거원중학교

* 교통시설: 지하철 5호선 거여역, 다수의 버스 정류장

* 편의/상업시설: 주변 아파트 단지 내 상가 및 개별 상가들

* 공원/녹지: (직접적인 대규모 공원은 근거리에 없으나, 녹지 공간은 산재)

* 혐오시설: 주변 지역 지도 조사 결과, 직접적으로 인접한 혐오시설(예: 대규모 산업단지, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 아파트 단지와 오피스텔이 밀집된 주거 지역으로, 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 교육 환경: 서울거원초등학교가 인접해 있어 어린이 동반 가구에게 매력적인 입지입니다.

* 편의 시설: 주변 상가 및 편의시설을 통해 일상생활에 필요한 물품 구매 및 서비스를 이용하기 편리합니다.

* 의료 시설: (별도 검색 필요하나, 일반적으로 송파구는 의료 인프라가 잘 갖추어진 편입니다.)

6. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 현재 물건이 공실 상태로 조사되어, 낙찰 후 임차인 확보 및 공실 관리가 중요한 과제입니다.

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 약 59억 원에 달하여, 경매 절차 진행 중 채권자 간의 이해관계가 복잡할 수 있습니다.

* 토지이용계획상의 제한:

* 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제6구역, 준보전산지, 과밀억제권역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.1.~2026.12.31.), 향후 거래 시 외국인 및 특정 용도(아파트)에 대한 허가가 필요할 수 있습니다.

* 다수의 압류 및 가압류: 등기부상 다수의 압류 및 가압류 내역이 말소 예정이나, 이는 채무자의 재정 상태 및 채무 관계의 복잡성을 시사하며, 혹시 모를 추가적인 법적 문제 발생 가능성을 내포합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 거여동의 역세권 및 초등학교 인근에 위치한 신축 상가로서, 기본적인 입지 강점을 가지고 있습니다. 2023년에 사용 승인된 건물이라는 점도 긍정적입니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 등기부채권 총액이 매우 높고, 토지이용계획상의 다양한 제한 사항이 존재한다는 점은 투자에 있어 신중한 검토를 요구합니다. 낙찰 후 임차인 확보 및 공실 위험 관리, 그리고 향후 토지 이용 계획과의 부합 여부를 면밀히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 거여역 도보 이용 가능 거리로, 교통 편의성이 우수합니다.

* 초등학교 인접: 서울거원초등학교 바로 인근에 위치하여 가족 단위 수요층의 접근이 용이합니다.

* 신축 건물: 2023년 사용 승인된 비교적 새 건물로, 별도의 큰 수리 없이 즉시 활용 가능성이 있습니다.

* 일반상업지역: 상업 활동에 유리한 용도 지역으로, 다양한 업종의 잠재적 수요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,240,000,000원

* 토지 면적: 10.42㎡ (약 3.15평)

* 건물 면적: 43.68㎡ (약 13.21평)

* 총 면적: 54.10㎡ (약 16.36평)

* 인수되는 보증금: 0원

* 고려사항:

* 현재 공실 상태 및 임차인 미확인으로 인한 공실 위험

* 높은 채무 총액 및 다수의 권리 설정 이력

* 토지이용계획상의 각종 제한 사항

* 향후 예상 임대 수익률 및 명도 비용

* 추정 입찰가:

* 본 물건의 예상 입찰가는 현장 조사, 임대 시세 분석, 명도 가능성, 투자 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 정보만으로는 정확한 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

* 감정가 12.4억 원을 기준으로, 위에 언급된 여러 위험 요소를 감안할 때, 보수적으로 접근한다면 감정가 대비 10~20% 하락한 10억 원 ~ 11.2억 원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.