나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52369 [2] 서울특별시 광진구 구의동 201-11 다솜빌 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남강 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 소재 "올림픽대교북단교차로" 북서측 인근에 위치한 다세대주택 및 근린생활시설(통칭 "다솜빌") 내 제1층 제101호 외 1개호로서,주변은 다세대, 단독, 아파 트 및 근린생활시설, 학원 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 직선거리 약 700m 거리에 지하 철2호선 "강변역", 약 900m 거리에 지하철5호선 "광나루역" 등이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 건 내 제1층 제101호 외 1개호로서, (사용승인일 : 2009.01.23) 외벽 : 치장벽돌 등, 내벽 : 벽지 및 타일붙임마감 등 창호 : PVC섀시 등

이용상태

일련번호1은 근린생활시설(사무실)이고, 일련번호2는 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형 평지로서, 다세대주택(13세대) 및 근린생활시설(1 호) 1개동의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측 및 북동측으로 각각 노폭 약 6m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

구의동 201-11 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가 로구역별 최고높이 제한지역(세부사항은 건축과에 문의) <건축법>, 교육환경보호구역(최종사 항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고 도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한 지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도 : 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가 구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.) 임.

공부와의 차이

일련번호1(101호)의 외부에 보일러실(후첨 "내부구조도 등"참조)이 설치되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

집합건축물대장(표제부,갑)상 위반건축물 표시 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 광진구 구의동 201-11, 다솜빌 4층 402호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2025타경52369 (2)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

본건의 감정가는 177,000,000원입니다.

토지 면적은 11.58㎡ (약 3.5평)이며, 건물 면적은 20.79㎡ (약 6.3평)입니다. 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

건축물대장상 본건은 2009년 1월 23일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 4층 402호(전유부)로 이용되고 있으며, 건물 총 면적은 389.26㎡입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 광진구 소재 "올림픽대교북단교차로" 북서측 인근에 위치합니다.

주변으로는 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설, 학원 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 여건으로는 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 도보 약 700m 거리에 지하철 2호선 강변역, 약 900m 거리에 지하철 5호선 광나루역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형 평지로, 남서측 및 북동측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 채권자 장OO(장인수)의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2020년 10월 20일 접수된 김명희 씨의 근저당권(을1)입니다.

이보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황으로는 석지혜 씨가 있으며, 보증금 147,000,000원에 차임은 0원입니다. 전입 및 확정일자는 2018년 12월 26일로, 말소기준권리보다 선순위에 해당합니다.

그러나 제공된 정보상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상됩니다. 그럼에도 불구하고, 배당 종결 및 배당금 지급 완료 여부는 반드시 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 구의동 지역은 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 상권입니다.

건축물대장상 본 건물(다솜빌)은 총 13세대의 공동주택과 1개의 근린생활시설로 구성되어 있어, 다양한 업종의 상업시설 입점 가능성이 있습니다.

주변 실거래가 데이터를 분석한 결과, 최근 2026년 7월 기준 구의동 일대의 다세대주택 거래 사례들을 참고할 수 있습니다.

구의동 633-4 소재 진성파크뷰(2022년식, 24.89㎡ 전용)는 41,000만원(약 1,647만원/㎡), 구의동 61-13 소재 삼성베스트빌(2012년식, 31.39㎡ 전용)은 33,500만원(약 1,067만원/㎡)에 거래되었습니다.

본건의 전용면적(20.79㎡)과 유사한 규모의 주택을 고려할 때, 3.3㎡당 약 350만원에서 550만원 선의 시세를 예상해 볼 수 있습니다. (단, 건물의 신축 연도, 층수, 관리 상태 등에 따라 가격 편차가 크게 발생합니다.)

감정가 177,000,000원 (약 850만원/㎡)은 분석된 주변 시세 범위보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본건은 일반적인 주거 지역에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

인근 버스정류장 및 지하철역 이용이 편리하며, 올림픽대교북단교차로 인근으로 차량 이동이 용이합니다.

주변에는 주거단지 외 상업시설 및 학원가 등이 혼재해 있어 생활 환경이 다소 복합적입니다.

교육환경보호구역으로 지정되어 있어 교육 관련 시설에 대한 보호 조치가 적용됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 집합건축물대장(표제부, 갑) 상 위반건축물 표시가 있다는 점입니다.

이는 향후 이행강제금 부과, 시정명령, 건물 사용 제한 등 법적, 금전적 부담으로 작용할 수 있습니다. 위반 내용에 따라 수리 비용이나 가치 하락 요인이 될 수 있으므로, 상세한 확인이 필수적입니다.

대항력 있는 임차인 석지혜 씨가 존재하나, 보증금 전액 배당으로 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 배당 이의 등으로 인한 변수 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없으므로, 관련 서류 확인을 철저히 해야 합니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건(외국인 등) 하에서는 거래 시 허가를 받아야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 광진구 구의동에 위치한 소형 다세대주택으로, 역세권 입지와 도심 접근성을 갖추고 있습니다.

감정가 1억 7,700만원 대비하여, 주변 실거래가 분석 시 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

권리 관계는 비교적 명확한 편이나, 집합건축물대장 상 위반건축물 존재가 본 건의 가장 큰 단점입니다. 이는 향후 예상치 못한 추가 비용 발생이나 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

이러한 리스크를 고려할 때, 단순 시세 비교만으로는 투자 판단이 어렵습니다.

1.7. 투자 포인트

서울 도심권(광진구)에 위치한 소형 다세대주택으로, 투자금액 대비 수익형 부동산으로서의 잠재력 보유.

지하철 2, 5호선 역세권으로 교통 편의성이 우수함.

구의동 지역은 지속적인 주거 수요를 기반으로 하는 안정적인 시장성을 가지고 있음.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 177,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 본건 면적(20.79㎡) 기준 3.3㎡당 약 350만원~550만원 수준의 가격대를 예상할 수 있으며, 이는 총 7천만원대에서 1억 3천만원대 범위입니다.

그러나 위반건축물 존재로 인한 추가 비용 및 법적 제재 가능성을 고려해야 합니다. 이로 인해 실질적인 가치는 감정가보다 낮게 평가될 수 있습니다.

이에 따라, 위반건축물 관련 비용 및 위험 요소를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

권리상 인수 부담이 없는 점과 감정가를 고려하되, 리스크 요인을 반영하여 감정가의 70~80% 수준을 예상 입찰가 범위로 설정할 수 있습니다.

종합적으로 판단할 때, 약 130,000,000원 ~ 140,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

최종 입찰가는 현장 조사를 통한 위반건축물 상태 확인 및 수리 비용 산출, 그리고 배당표 확정 여부 확인 후 결정하는 것이 안전합니다.

The search results did not yield specific information about "혐오시설" (disgusting facilities) in the immediate vicinity of Seoul Gwangjin-gu Guui-dong 201-11. The search results primarily provide address conversion information and unrelated website links. Therefore, based on the available search data, no specific negative facilities were identified in the area. This report assumes no major detrimental facilities are present based on the lack of explicit negative mentions in the provided data and search results.

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 광진구 구의동 201-11, 다솜빌 4층 402호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2025타경52369 (2)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

본건의 감정가는 177,000,000원입니다.

토지 면적은 11.58㎡ (약 3.5평)이며, 건물 면적은 20.79㎡ (약 6.3평)입니다. 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

건축물대장상 본건은 2009년 1월 23일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 4층 402호(전유부)로 이용되고 있으며, 건물 총 면적은 389.26㎡입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 광진구 소재 "올림픽대교북단교차로" 북서측 인근에 위치합니다.

주변으로는 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설, 학원 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 여건으로는 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 도보 약 700m 거리에 지하철 2호선 강변역, 약 900m 거리에 지하철 5호선 광나루역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형 평지로, 남서측 및 북동측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 채권자 장OO(장인수)의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2020년 10월 20일 접수된 김명희 씨의 근저당권(을1)입니다.

이보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황으로는 석지혜 씨가 있으며, 보증금 147,000,000원에 차임은 0원입니다. 전입 및 확정일자는 2018년 12월 26일로, 말소기준권리보다 선순위에 해당합니다.

그러나 제공된 정보상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상됩니다. 그럼에도 불구하고, 배당 종결 및 배당금 지급 완료 여부는 반드시 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 구의동 지역은 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 상권입니다.

건축물대장상 본 건물(다솜빌)은 총 13세대의 공동주택과 1개의 근린생활시설로 구성되어 있어, 다양한 업종의 상업시설 입점 가능성이 있습니다.

주변 실거래가 데이터를 분석한 결과, 최근 2026년 7월 기준 구의동 일대의 다세대주택 거래 사례들을 참고할 수 있습니다.

구의동 633-4 소재 진성파크뷰(2022년식, 24.89㎡ 전용)는 41,000만원(약 1,647만원/㎡), 구의동 61-13 소재 삼성베스트빌(2012년식, 31.39㎡ 전용)은 33,500만원(약 1,067만원/㎡)에 거래되었습니다.

본건의 전용면적(20.79㎡)과 유사한 규모의 주택을 고려할 때, 3.3㎡당 약 350만원에서 550만원 선의 시세를 예상해 볼 수 있습니다. (단, 건물의 신축 연도, 층수, 관리 상태 등에 따라 가격 편차가 크게 발생합니다.)

감정가 177,000,000원 (약 850만원/㎡)은 분석된 주변 시세 범위보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본건은 일반적인 주거 지역에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

인근 버스정류장 및 지하철역 이용이 편리하며, 올림픽대교북단교차로 인근으로 차량 이동이 용이합니다.

주변에는 주거단지 외 상업시설 및 학원가 등이 혼재해 있어 생활 환경이 다소 복합적입니다.

교육환경보호구역으로 지정되어 있어 교육 관련 시설에 대한 보호 조치가 적용됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 집합건축물대장(표제부, 갑) 상 위반건축물 표시가 있다는 점입니다.

이는 향후 이행강제금 부과, 시정명령, 건물 사용 제한 등 법적, 금전적 부담으로 작용할 수 있습니다. 위반 내용에 따라 수리 비용이나 가치 하락 요인이 될 수 있으므로, 상세한 확인이 필수적입니다.

대항력 있는 임차인 석지혜 씨가 존재하나, 보증금 전액 배당으로 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 배당 이의 등으로 인한 변수 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없으므로, 관련 서류 확인을 철저히 해야 합니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건(외국인 등) 하에서는 거래 시 허가를 받아야 합니다.

검색 결과, 본건 주변 지역에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 광진구 구의동에 위치한 소형 다세대주택으로, 역세권 입지와 도심 접근성을 갖추고 있습니다.

감정가 1억 7,700만원 대비하여, 주변 실거래가 분석 시 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

권리 관계는 비교적 명확한 편이나, 집합건축물대장 상 위반건축물 존재가 본 건의 가장 큰 단점입니다. 이는 향후 예상치 못한 추가 비용 발생이나 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

이러한 리스크를 고려할 때, 단순 시세 비교만으로는 투자 판단이 어렵습니다.

1.7. 투자 포인트

서울 도심권(광진구)에 위치한 소형 다세대주택으로, 투자금액 대비 수익형 부동산으로서의 잠재력 보유.

지하철 2, 5호선 역세권으로 교통 편의성이 우수함.

구의동 지역은 지속적인 주거 수요를 기반으로 하는 안정적인 시장성을 가지고 있음.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 177,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 본건 면적(20.79㎡) 기준 3.3㎡당 약 350만원~550만원 수준의 가격대를 예상할 수 있으며, 이는 총 7천만원대에서 1억 3천만원대 범위입니다.

그러나 위반건축물 존재로 인한 추가 비용 및 법적 제재 가능성을 고려해야 합니다. 이로 인해 실질적인 가치는 감정가보다 낮게 평가될 수 있습니다.

이에 따라, 위반건축물 관련 비용 및 위험 요소를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

권리상 인수 부담이 없는 점과 감정가를 고려하되, 리스크 요인을 반영하여 감정가의 70~80% 수준을 예상 입찰가 범위로 설정할 수 있습니다.

종합적으로 판단할 때, 약 130,000,000원 ~ 140,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

최종 입찰가는 현장 조사를 통한 위반건축물 상태 확인 및 수리 비용 산출, 그리고 배당표 확정 여부 확인 후 결정하는 것이 안전합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.