나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52260 [2] 서울특별시 송파구 거여동 604-3 아피체 1층118호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: VUM · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 "서울거원초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 5호선 "거여역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 지하5층, 지상15층 건물 내 제1층 제117호외 2개호로서 (사용승인일 : 2023.08.28.) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 내벽 : 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

본건은 공부상 일반음식점으로 등재되어 있으나 현황 공실 상태인 것으로 조사됨.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 천장형 냉난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서 현황 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 40미터 내외의 위례서로, 동측으로 노폭 약 15미터 내외의 위례송파로3길, 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 보행자 도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1) : 도시지역 , 일반상업지역(2021-12-24) , 제1종지구단위계획구역 , 대로1류(폭 35m~40m)(2020-07-07)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(2020-07-07)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-07)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(세부사항 주거정비과 문의)<택지개발촉진법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울특별시 송파구 거여동 604-3 아피체 1층 118호에 대한 경매 물건 정보를 담고 있습니다.

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52260 (2)

물건 종별: 근린상가

소재지: 서울특별시 송파구 거여동 604-3 아피체 1층 118호

건물명: APICE

총 층수: 지하 5층, 지상 15층

해당 층: 1층

건축물 사용승인일: 2023년 08월 28일

총 세대수(호실수): 148실 (집합건물 기준)

1.2. 면적 정보

토지 면적: 10.42㎡ (약 3.15평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 44.80㎡ (약 13.55평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 내 전용 면적: 44.80㎡ (약 13.55평)

건물 내 공용 면적: (별도 정보 없음)

1.3. 매각 정보

감정가: 1,260,000,000원

토지/건물 일괄 매각 대상

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 평OOO (본 경매의 채권자로 추정되며, 등기부상 평택축산업협동조합이 채권 총액 근거로 파악됩니다)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 "서울거원초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 복합적인 주거 및 상업 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 원활하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 지하철 5호선 "거여역"이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본 건은 서측으로 노폭 약 40미터의 위례서로, 동측으로 노폭 약 15미터의 위례송파로3길, 북측으로 노폭 약 10미터의 보행자 도로와 접하고 있습니다. 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 정방형 토지로 현재 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 일반상업지역(2021-12-24), 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 대로1류(폭 35m~40m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m) 등 다양한 도로에 접해 있습니다.

제한사항으로는 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제6구역, 준보전산지, 과밀억제권역에 해당합니다.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간 및 대상 용도에 대한 확인이 필요합니다 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트; 지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 06월 20일 접수된 평택축산업협동조합의 근저당권(을1)입니다. 본 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 채권(가압류, 압류 등)은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다. 지상권 개요 또한 해당사항 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원으로 확인되었습니다. 임대차 관계는 미상으로 조사되었습니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

본 건의 경우 임차인의 보증금이 0원으로 인수되는 보증금은 없으나, 임대차 관계 자체가 미상으로 조사되어 관련 내용을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

3.4. 등기부 요약

총 채권액은 5,903,979,593원으로 상당한 금액이 등기되어 있으나, 대부분 말소 예정입니다.

주요 등기 내역:

* 소유권이전 (주식회사엠케이식품) - 2024-06-20

* 근저당권 (평택축산업협동조합) - 2024-06-20 (말소기준권리)

* 다수의 가압류 및 압류 (하나은행, 기술보증기금, 서울세관장, 중소벤처기업진흥공단, 수협은행, 평택축산업협동조합, 농림수산업자, 중소기업은행, 국민건강보험공단, 세종세무서장, 대전지방검찰청, 송파구 등) - 대부분 말소 예정

4. 상권분석

4.1. 입지 및 배후 수요

본 물건이 위치한 송파구 거여동 일대는 아파트 단지와 오피스텔이 밀집한 주거 밀집 지역이며, 인근에 서울거원초등학교 등 교육시설이 소재합니다. 이러한 환경은 근린생활시설로서의 안정적인 배후 수요를 제공할 수 있습니다.

4.2. 현재 이용 상태 및 업종

공부상 일반음식점으로 등재되어 있으나, 현황은 공실 상태인 것으로 조사되었습니다. 건물 자체는 근린생활시설 및 업무시설, 교육연구시설 등으로 복합적으로 이용 가능하도록 건축되었습니다. 이는 향후 임대 또는 재활용을 통해 수익을 창출할 수 있는 잠재력을 시사합니다.

4.3. 건물 특성

본 건물 APICE는 2023년 8월 사용 승인된 신축 건물로, 지하 5층, 지상 15층 규모의 현대적인 건축물입니다. 1층에 위치한 해당 호실은 접근성이 우수하며, 건물 내 총 148실 중 118호입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

서울거원초등학교가 인근에 위치하며, 상업시설이 혼재된 지역 특성상 기본적인 편의시설 이용은 양호할 것으로 판단됩니다.

5.2. 대중교통 접근성

지하철 5호선 거여역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 지역으로 대중교통 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 리스크

현재 본 물건은 공실 상태로 조사되었습니다. 신축 건물임에도 불구하고 공실이 발생한 원인에 대한 면밀한 분석이 필요하며, 향후 임대 활성화를 위한 전략 수립이 요구됩니다.

6.2. 토지거래허가구역

본 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 거래 시 관련 규제를 받을 수 있습니다. 다만, 경매를 통한 취득 시에는 일부 예외가 적용될 수 있으므로 관련 법규 확인이 필요합니다.

6.3. 과다한 채권 총액

등기부상 채권 총액이 감정가 대비 현저히 높아, 채무 불이행의 근본적인 원인이나 잠재적 이슈에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

6.4. 주변 혐오시설 유무

본 보고서 작성 시점, 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 인근에 혐오시설이 명확하게 파악되지 않았습니다. 다만, 낙찰 후 실제 현장 답사를 통해 주변 환경을 재확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 송파구 거여동에 위치한 신축 상가 건물(APICE) 내 1층 호실입니다. 2023년 8월 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 지하철 5호선 거여역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변 주거 단지 배후 수요가 풍부한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 공부상 일반음식점으로 등재되어 있으나 현재 공실 상태이며, 이는 향후 임대 수익 창출을 위한 적극적인 노력이 필요함을 시사합니다.

등기부상 채권 총액은 상당하나, 본 경매로 인해 대부분의 권리가 말소될 예정이어서 권리 관계는 비교적 명확합니다. 다만, 현재 공실 상태와 향후 시장 상황 변화에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 축의 신축 건물: 2023년 8월 사용 승인된 건물로, 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 우수한 역세권 입지: 지하철 5호선 거여역 이용이 편리하며, 대중교통 접근성이 뛰어납니다.

* 풍부한 배후 수요: 아파트 단지와 오피스텔 등 주거 밀집 지역 인근에 위치하여 잠재적 고객 확보에 유리합니다.

* 높은 건물 가치: 일반상업지역에 위치하며, 제1종지구단위계획구역으로 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 낮은 인수 위험: 임차인 보증금 인수 금액이 없어 권리 관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,260,000,000원입니다. 현재 공실 상태이며, 임대차 관계가 미상인 점, 그리고 채권 총액이 높은 점 등을 고려할 때, 낙찰가는 감정가를 기준으로 신중하게 산정해야 합니다.

인수 보증금이 0원이므로, 인수 금액에 대한 부담은 없습니다.

시장 상황 및 향후 임대 수익률, 공실 해소 가능성 등을 종합적으로 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 1,008,000,000원 ~ 1,134,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 철저한 현장 조사와 개별적인 투자 성향에 따라 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.