나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52339 [2] 서울특별시 송파구 거여동 604-3 아피체 1층113호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 데이타운 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 "서울거원초등학교" 남서측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 형성되어 있는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상15층, 지하5층 건물 내 제1층 제112호 외 4개호로서, (2023.08.28. 사용승인) 외벽: 치장벽돌 및 석재 타일 붙임 등, 내벽: 페인팅 마감 등, 창호: 샷시 강화유리 창호 등임.

이용상태

기호 (1)~(5) : 공부상 "일반음식점"이나 현황 "공실"임. (후첨 "사진용지" 및 "건물개황도" 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비, 천장부착형 냉난방설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 대체로 등고평탄한 정방형 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 폭 약 35~40미터, 동측으로 폭 약 10~12미터 포장도로와 북측으로 폭 약 10~12미터 보행자 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2021-12-24), 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(2020-07-07)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2020-07-07)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-07)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(세부사항 주거정비과 문의)<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52339 (2)

소재지: 서울특별시 송파구 거여동 604-3, 아피체 1층 113호

토지면적: 9.30㎡ (약 2.81평)

건물면적: 45.63㎡ (약 13.80평)

용도: 근린상가 (공부상 일반음식점, 현황 공실)

감정가: 13억 6천만원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 평OOO (평택축산업협동조합으로 추정)

건축물 정보:

건물명: APICE

주용도: 업무시설 (근린생활시설 및 업무시설, 교육연구시설로 복합 이용)

구조: 철근콘크리트구조, 평지붕

층수: 지하 5층 ~ 지상 15층 (본건 1층 113호)

사용승인일: 2023년 8월 28일

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 "서울거원초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 형성되어 있어 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건도 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 서측으로 폭 약 35~40미터, 동측으로 폭 약 10~12미터, 북측으로 폭 약 10~12미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 6월 20일 접수된 평택축산업협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

3.4. 등기부 요약

본건 건물 등기부에는 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 이력이 확인됩니다.

말소기준권리인 근저당 외 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 설정되어 있었으나, 경매 절차상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부 채권 총액 합계는 5,784,510,222원입니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 이용상태

공부상 용도는 '일반음식점'이나, 현황은 '공실' 상태입니다.

4.2. 건물 및 주변 상권

본건이 소재한 'APICE' 건물은 근린생활시설, 업무시설, 교육연구시설 등이 복합적으로 입점 가능한 건물로, 2023년 8월에 사용승인이 완료된 신축 건물입니다.

주변에 대규모 아파트 단지 및 오피스텔이 밀집해 있어 잠재적인 배후 수요는 확보된 지역입니다. 또한, 서울거원초등학교 등 교육시설이 인접해 있습니다.

4.3. 주변 시설 (외부 검색 결과)

* 교육시설: 서울거원초등학교가 도보 가능한 거리에 위치하여 자녀 교육 환경에 유리합니다.

* 생활편의시설: 거마문화공원 등 녹지 공간과 인근 아파트 단지 상가 및 거여역 상업 지구를 이용하기 편리합니다.

* 혐오시설: 본건 주변에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교육: 서울거원초등학교가 인접하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의: 주변 아파트 단지 내 상가 및 거여역 인근 상업시설 이용이 용이합니다.

* 녹지: 거마문화공원 등이 인근에 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로1류, 소로1류, 중로2류 도로에 접합니다. 또한 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제6구역, 준보전산지, 과밀억제권역, 택지개발지구, 토지거래계약허가구역(외국인 등, 아파트 용도 한정 지정기간 확인 필요) 등 다수의 용도 및 개발 제한사항이 존재합니다.

* 현재 공실 상태: 임대차 관계가 미상이고 공실 상태이므로, 즉시 임대 수익 발생이 어렵습니다. 공실 장기화 시 관리비 부담 및 수익률 하락 위험이 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 건물이 공동담보로 묶여 있어, 다른 공동담보 물건의 경매 진행 시 본 건의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 명도 관련 불확실성: 임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 이슈가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 거여동에 위치한 신축 근린상가로, 역세권 인근이라는 입지적 강점을 가지고 있습니다. 건물 자체의 상태는 양호하며, 권리 관계도 비교적 명확하여 경매 절차상 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

하지만 현재 공실 상태이며, 복잡한 토지이용계획 및 여러 제한사항이 존재한다는 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 따라서, 향후 임대차 시장 동향과 상권 활성화 가능성을 면밀히 분석한 후 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서울 송파구라는 우수한 지역적 가치와 향후 발전 가능성이 높은 지역입니다.

* 신축 건물: 2023년 사용승인된 건물로, 내부 및 외부 관리 상태가 양호하여 즉시 활용이 가능합니다.

* 잠재적 배후 수요: 인근 대규모 아파트 단지 및 오피스텔이 풍부한 배후 수요를 제공합니다.

* 경매의 이점: 감정가 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 현재 공실 상태이며, 임대차 관계가 불분명하다는 점에서 추가적인 시장 조사 및 현장 방문을 통한 임대료 수준, 공실 해소 방안 등에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.

권리 분석상 인수되는 권리가 0원이라는 점은 긍정적이나, 다수의 제한 사항과 공실 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가 13억 6천만원을 기준으로, 향후 예상 임대 수익률 및 시장 상황을 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 추가적인 실사 및 시장 조사를 통해 결정될 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.