나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52339 [5] 서울특별시 송파구 거여동 604-3 아피체 1층116호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 데이타운 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 "서울거원초등학교" 남서측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 형성되어 있는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상15층, 지하5층 건물 내 제1층 제112호 외 4개호로서, (2023.08.28. 사용승인) 외벽: 치장벽돌 및 석재 타일 붙임 등, 내벽: 페인팅 마감 등, 창호: 샷시 강화유리 창호 등임.

이용상태

기호 (1)~(5) : 공부상 "일반음식점"이나 현황 "공실"임. (후첨 "사진용지" 및 "건물개황도" 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비, 천장부착형 냉난방설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 대체로 등고평탄한 정방형 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 폭 약 35~40미터, 동측으로 폭 약 10~12미터 포장도로와 북측으로 폭 약 10~12미터 보행자 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2021-12-24), 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(2020-07-07)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2020-07-07)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-07)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(세부사항 주거정비과 문의)<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52339 (5)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 평택축산업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 송파구 거여동 604-3, 아피체 1층 116호

용도: 근린상가

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

감정가: 1,170,000,000원

현재 상태: 공실 (공부상 일반음식점)

1.3. 면적 정보

토지 면적: 9.30㎡ (약 2.81평)

토지 지분: 9.305㎡ (약 2.81평)

건물 면적: 39.00㎡ (약 11.79평)

건물 지분: 39㎡ (약 11.79평)

1.4. 건물 정보

건물명: APICE

신 주소: 서울특별시 송파구 위례서로 240

구 주소: 서울특별시 송파구 거여동 604-3

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

건물 층수: 지하 5층, 지상 15층 (본건 1층)

사용승인일: 2023년 08월 28일 (신축 건물)

주요 용도: 업무시설 (근린생활시설 및 업무시설, 교육연구시설 포함)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 "서울거원초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 접근성

본건은 서측으로 폭 약 35~40미터의 대로, 동측으로 폭 약 10~12미터의 소로, 북측으로 폭 약 10~12미터의 보행자 도로에 각각 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

2.4. 토지 이용 계획

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역에 속합니다. 또한 대로1류, 소로1류, 중로2류에 접하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제6구역, 준보전산지, 과밀억제권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 (외국인 등 대상, 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 용도) 및 2025년 10월 1일부터 2026년 12월 31일까지 (아파트 용도 한정)입니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본건은 채권자 평택축산업협동조합의 신청에 의한 부동산 임의경매입니다.

3.2. 권리 관계

말소기준권리인 평택축산업협동조합의 근저당권(2024-06-20 접수, 금 5,340,000,000원)을 포함한 모든 등기부상의 권리(을1, 을2, 갑10, 갑11, 갑12, 갑13, 갑14)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 현황 및 용도

공부상 용도는 일반음식점이나, 현재는 공실 상태입니다. 본건이 위치한 건물은 근린생활시설 및 업무시설, 교육연구시설 등으로 복합적으로 이용되고 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

주변에 아파트 단지 및 오피스텔이 밀집해 있어 배후 수요가 예상됩니다. 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.3. 지역 특징

본건은 일반상업지역에 위치하여 다양한 업종의 영업이 가능하며, 신축 건물이라는 점은 긍정적인 요소입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육 시설

"서울거원초등학교"가 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 편의 시설

주변에 공원, 아파트 단지, 오피스텔 등이 있어 생활 인프라가 조성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 리스크

본건은 현재 공실 상태이므로, 입찰 후 즉시 임대 수익을 기대하기 어려울 수 있으며, 신규 임차인 확보를 위한 추가적인 노력이 필요할 수 있습니다.

6.2. 법규 제한

토지이용계획상 여러 규제(택지개발지구, 토지거래허가구역 등)가 존재하므로, 사업 계획 수립 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다. 특히 외국인이나 특정 용도로의 토지 거래 시 허가 요건을 확인해야 합니다.

6.3. 공동 담보

공동담보 물건으로 분류되어 있으나, 이는 경매 절차를 통해 정리될 예정입니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 송파구의 일반상업지역에 위치한 신축 상가 건물 내 호실입니다. 우수한 도로 접근성과 함께 주변에 주거 및 상업 시설이 혼재된 입지입니다. 모든 권리 관계가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 현재 공실 상태이며, 복잡한 토지이용계획상의 제한 사항은 유의해야 할 부분입니다. 신축 건물이므로 리모델링이나 설비에 대한 초기 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2023년 사용승인)

* 서울 송파구 일반상업지역 내 위치

* 대로변 및 소로 인접으로 인한 우수한 접근성

* 모든 권리 관계 소멸로 인한 깨끗한 등기부

* 신규 임차인 확보 시 임대 수익 기대 가능

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,170,000,000원입니다. 해당 물건의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 추가적인 시세 조사 및 시장 분석이 필요합니다. 상기 감정가를 기준으로, 시장 상황 및 경쟁 강도를 고려하여 신중한 접근이 권장됩니다. 현재로서는 감정가 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.