나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52339 [3] 서울특별시 송파구 거여동 604-3 아피체 1층114호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 데이타운 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 "서울거원초등학교" 남서측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 형성되어 있는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상15층, 지하5층 건물 내 제1층 제112호 외 4개호로서, (2023.08.28. 사용승인) 외벽: 치장벽돌 및 석재 타일 붙임 등, 내벽: 페인팅 마감 등, 창호: 샷시 강화유리 창호 등임.

이용상태

기호 (1)~(5) : 공부상 "일반음식점"이나 현황 "공실"임. (후첨 "사진용지" 및 "건물개황도" 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비, 천장부착형 냉난방설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 대체로 등고평탄한 정방형 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 폭 약 35~40미터, 동측으로 폭 약 10~12미터 포장도로와 북측으로 폭 약 10~12미터 보행자 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2021-12-24), 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(2020-07-07)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2020-07-07)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-07)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(세부사항 주거정비과 문의)<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

본 건은 서울특별시 송파구 거여동에 소재하는 근린상가로, 서울동부지방법원 2025타경52339 (3) 사건으로 진행 중입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평지붕의 지하 5층, 지상 15층 건물 중 제1층 제114호에 해당하며, 2023년 8월 28일 사용 승인되었습니다.

물건의 용도는 공부상 '일반음식점'이나 현황은 '공실' 상태입니다.

건물 면적은 39.00㎡ (약 11.79평)이며, 토지 면적은 9.30㎡ (약 2.81평)이고 토지 지분은 9.305㎡ (약 2.81평)입니다.

감정가는 1,190,000,000원 (11억 9천만원)이며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다.

본 경매 사건의 채권자는 평택축산업협동조합입니다.

등기부채권 총액은 5,784,510,222원입니다.

1.2. 입지조건

주변 환경

본 물건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 "서울거원초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건 또한 양호합니다. 본 물건은 서측으로 폭 약 35~40미터 대로, 동측으로 폭 약 10~12미터 소로, 북측으로 폭 약 10~12미터 보행자 도로에 각각 접하고 있어 접근성이 뛰어납니다.

토지이용계획

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 대로1류(폭 35~40m), 소로1류(폭 10~12m), 중로2류(폭 15~20m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제6구역, 준보전산지, 과밀억제권역, 택지개발지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규를 숙지해야 합니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2024년 6월 20일 접수된 평택축산업협동조합의 근저당(을1)입니다.

소멸주의 적용

말소기준권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않으며, 경매 절차를 통해 말소기준권리(을1)보다 늦은 모든 후순위 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당 사항 없습니다.

임차인 현황

본 물건의 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다.

주의사항: 임대 관계가 미상인 경우, 실제 점유자가 있는지, 있다면 대항력 유무 및 정확한 보증금, 차임 조건 등을 추가로 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

지역 특징

본 물건이 소재한 송파구 거여동은 서울거원초등학교를 중심으로 주거 단지와 상업 시설이 혼합된 지역입니다. 인근의 아파트 단지와 오피스텔은 잠재적인 고객 수요를 제공하며, 초등학교 및 공원 등 생활 편의시설이 밀집해 있어 일반 근린생활시설로서의 입지적 장점을 갖추고 있습니다.

건물 현황

APICE 건물은 총 148개 호실을 갖춘 복합 건물로, 본 물건은 접근성이 좋은 1층에 위치합니다. 건물은 최신 건축 기준에 따라 건설되었으며, 기본적인 위생, 급배수, 냉난방, 승강기, 소방, 지하주차장 설비가 갖추어져 있습니다.

이용 현황 및 잠재력

공부상 '일반음식점'으로 되어 있으나 현재 '공실' 상태입니다. 이는 초기 입점 시 업종 변경 및 내부 리모델링을 통해 다양한 업종으로의 전환이 용이하며, 새로운 사업 기회를 모색할 수 있다는 긍정적인 측면으로 해석될 수 있습니다.

1.5. 생활정보

교육 환경

인근에 서울거원초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

편의시설

주변의 다수의 아파트 단지 및 오피스텔 덕분에 다양한 상업 및 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

여가 및 휴식

인근 공원 이용이 가능하여 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

공실 리스크

현재 공실 상태이므로, 향후 공실이 장기화될 경우 임대 수익 확보에 어려움이 발생할 수 있습니다. 신규 임차인 확보 및 임대 정책 수립에 신중한 접근이 필요합니다.

도시계획 및 규제

본 물건은 택지개발지구, 토지거래허가구역 등 여러 도시계획 및 규제 사항에 묶여 있습니다. 향후 재개발이나 건축 행위 시 관련 법규의 제약을 받을 수 있으므로, 사업 계획 수립 전 면밀한 검토가 요구됩니다.

공동담보 물건

본 건은 공동담보 물건으로, 함께 담보로 제공된 다른 물건의 경매 진행 여부 및 그 결과가 본 물건의 낙찰가 및 향후 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건의 입지나 서울거원초등학교 인근에 직접적으로 부정적인 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구의 우수한 입지 조건과 깔끔한 권리 관계를 갖춘 근린상가입니다. 지하철역과의 직접적인 거리는 제공되지 않았으나, 대로변 및 소로에 접해 있어 접근성이 우수하며, 배후 주거 단지의 잠재적 수요가 기대됩니다. 권리 관계가 소멸주의 원칙에 따라 말소 기준권리 이후 모두 소멸되므로 인수 부담이 없습니다. 다만, 현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상이라는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 또한, 복잡한 토지이용계획 및 규제 사항은 향후 개발 가능성 측면에서 면밀한 분석이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

우수한 접근성

대로 및 소로에 접한 뛰어난 차량 및 도보 접근성을 자랑합니다.

탄탄한 배후 수요

인근 대규모 아파트 단지 및 오피스텔을 통한 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

권리관계의 명확성

말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 권리 인수 부담이 없습니다.

다용도 활용 가능성

현재 공실 상태로, 다양한 업종으로의 전환 및 리모델링을 통해 가치를 높일 수 있는 기회가 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 1,190,000,000원

인수 보증금: 0원

상기 정보를 바탕으로 한 예상 입찰가 산출에는 한계가 있습니다. 실제 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 임대 시세 조사, 주변 상권 분석, 향후 개발 가능성 및 임대 수익률 분석, 건물의 상태 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 본 물건은 공동담보 물건이므로 관련 정보를 추가로 확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.